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昨天，有一位朋友跟我說，前海那個炙手可熱的新盤又要推售新品了！預計依然是單價每平米9.5萬元+1萬元的精裝修費。這個值得入手嗎？
我跟他說，毫不猶豫的買吧。你把深圳樓市地圖上單價10萬+級別的區域劃一下，前海區域是不是土地儲備最充裕的在建新城區？前海是不是整體來說，才剛剛踏入10萬+級別？一個冉冉升起的粵港澳大灣區中心，志存高遠欲打造東方曼哈頓的地方，萬丈高樓才剛剛做完地下樞紐中心呢！現在就嚴重恐高，那就對大灣區太沒信心啦。
我此前表達過一個觀點：前海必定是深圳樓市的珠穆朗瑪峰。前海圈，依然是深圳樓市最值得看多做多的地方。錢袋子米多，就直接買核心桂灣寶中。稍微少一點，就殺前海輻射圈，重點是濱海西線，第一站西鄉。
01
前海，大灣區核心正不斷加料！
8月中旬，粵港澳大灣區建設領導小組第一次全體會議在北京舉行。這是一件非常重要的大事，會議規格很高。
從會後發佈的公開信息看，粵港澳合作與打造科技灣區，這兩個層面的具體細則比較多。比如港澳居民可以辦理灣區居住證，放鬆港澳居民內地執業申請，支持香港全球科創中心等等。顯然，灣區一體化協調發展的思路正在得到逐步實踐。
我個人看，另外兩個信息也很重要:1、粵港澳大灣區發行340億元土地整備債券。這個信息很清楚，大灣區要真的開始大搞基建工程了。需要錢！340億是一小步。2、這次全體會議沒有指定誰會是粵港澳大灣區的核心。廣州、深圳、香港，誰將是大灣區的核心？一切以市場自然選擇為主。只要是這樣，深圳的機會就很大很大。
一句話來說：粵港澳大灣區真的來了！這個必將影響深圳未來50年的國家戰略，你怎麼想象都不過分。
廣東發行了340億大灣區專項債券
作為灣區核心的深圳代表，前海也確實沒有閒著。
樓兔子小密圈的一位朋友幫我把前海最近的重大資訊都梳理了一遍：
1、深圳第一條海底隧道——媽灣跨海通道年內動工。2、前海城市新中心第一所國際學校破土動工，預計2020年全部建成開學。3、佔地9.5平方公里的前海基金小鎮預計10月1日開園。聚集了深圳7成的私募機構。4、全深圳第一套示範性智慧公交電子站臺在前海安裝調試完畢。前海交通設計從地下走上路面了。
當然，除此之外，前海日新月異真的還有很多新動作。每天都在加料！這就是新城市中心的力量，這就是大灣區核心的力量。
前海智能公交站點示範圖
經濟學家金岩石曾經說，前海房價有可能達到每平米50萬元，房子賣不到每平米30萬元是開發商的恥辱。經濟學家的這句話，有待市場驗證。但前海樓市確實不應該悲觀。
02
追不上桂灣，就買西鄉前海圈！
大約一年前吧，樓兔子去採訪樂有家營銷副總裁張國庫。
張國庫跟我說，未來深圳房子最貴的地方，一定會是前海。前海是屬於世界的前海。大部分深圳人買不起前海房子，這是大家必須面對的現實。只能以前海為中心，住到周邊輻射圈去。
個人認為，前海核心輻射圈第一圈層就是西鄉。原因就是毗鄰的地理因素。大家都知道，前海中心存在大擴容的預期，深圳也將太空港空港新城定位為比肩前海、深圳灣、香蜜湖和大運新城的五大城市會客廳。也就是說，前海中心和空港新城，將是十三五計劃裡深圳核心的發展引擎。
那麼，大家看一下這張圖就明白啦。西鄉街道58.55平方公里土地，就處於兩大核心引擎之間！這種天然的地理便利，註定了它是前海圈層的第一輻射圈。
西鄉位於前海太空港兩大核心之間
當然，市場也很清楚這種定位。所以，這幾年西鄉碧海中心區樓市可算是深圳最炙手可熱的片區之一，大部分新盤售價在每平米6萬元至7萬元間。基本上和龍華北站宇宙中心的資產等齊了！碧海中心區也成為了前海中心居住外溢的第一受益區。
僅僅是西鄉碧海中心居住區嗎？那你就依然圈囿在老概念中了！我告訴你，最近兩年，寶安區就已經在西鄉這58.55平方公里土地上，規劃設計了三大核彈級別的重武器！
1、打造城市綠肺，鐵仔山公園規劃出爐
西鄉街道最重要的一座山——鐵仔山公園，佔地127萬平米。最近剛剛完成品質提升的總規劃，預設保護開發總面積143萬平米。將打造成為深圳人的城市休閒氧吧、市民健身樂園。
我提供一個對比數據：蓮花山公園是194萬平方米，香蜜湖公園是42萬平方米。紐約曼哈頓中央公園是341萬平米。無論是紐約，還是深圳蓮花山、香蜜湖，城市中央公園的價值，都已經得到了充分的體現。鐵仔山公園將是整個濱海西鄉的綠肺，必將成為價值高地。
鐵仔山公園整體規劃示意圖
2、鐵仔山科技城，廣深港創新走廊節點
我們知道，這次在北京舉辦的粵港澳大灣區第一次全體會議，一個重要的議題就是促進灣區往科技灣區的方向引導。廣深港科技走廊能不能實現突破，很大程度上將決定粵港澳大灣區的成色！因此，灣區對科技城的扶持開發將是長期堅持的方向。
寶安區就以鐵仔山為核心，規劃了一個佔地大約12.98萬平方公里的科技新城。不要以為這僅僅是地方政府在跟風畫圖！實際上這裡已經有大型科技企業華訊方舟、德普特電子等35000家企業在這個片區辦公，其中百億級產值企業1家，超10億產值企業7家。新一代信息化高端製造業和航空航天產業等產業基礎很紮實。
圍繞著鐵仔山，分佈著易尚3D 影像基地、寶運達物流研發基地、101 設計總部大廈、南太總部經濟園、威富集團總部產業園、桃花源科技創新園三期等一大波產業規劃。
鐵仔山科技城規劃範圍示意圖
3、打造8.4平方公里西鄉濱海風情小鎮
在緊鄰太空港空港新城一側，西鄉街道還規劃設計了一個西鄉濱海風情小鎮。具體規劃範圍是固戍、南昌、鹽田、福中福、永豐、三圍社區和機場管轄的部分區域圍合而成。其中，規劃範圍內固戍和南昌社區佔地面積最大，其次是福中福社區，其他社區所佔面積相對較小。總佔地約8.4平方公里。
西鄉濱海風情小鎮，將是整個深圳西部活力海岸帶中的重要一環。是展現新時期寶安現代化國際化灣區新城魅力的重要窗口，未來將打造為深圳最具魅力的城市岸線之一。
西鄉碧海風情小鎮規劃範圍示意圖
濱海新城+科技新城+中央公園綠肺，看起來是不是很厲害啊？這就是未來的西鄉。而沿著科技產業帶和海岸線買房，這應該是粵港澳大灣區買房的保險法則。
03
200萬平米舊改，前海圈入場券！
那麼，現實問題是：既然西鄉街道已經畫圖籌謀如此高大上的濱海新城市建設，現在可有好的房子可以買啊？
我們先來看這兩張圖。第一張圖是十三五期間深圳重點城市更新規劃指引圖。第二張圖是十三五期間深圳重點土地整備規劃指引圖。
很明顯，鐵仔山碧海中心區是未來五年舊城改造的重點區域，以此同時，政府將在三圍、南昌、寶安科技創新區進行土地整備。這些都是已經入案在冊的重點項目。
簡單一句話來說，為了實現鐵仔山公園綠肺、鐵仔山科技城以及西鄉濱海風情小鎮的建設，西鄉將大規模改造基建！這就是買房的機會。
樓兔子拿到一個統計數據，以鐵仔山為核心，周邊舊城改造項目總數接近20個，整體改造面積在400萬平米以上，第一批10個重點城市更新項目建設面積就超過200萬平米，其中就包括16.8萬平米的方大工業園舊改——碧桂園鳳凰國際智谷項目。
鐵仔山周邊近期遠期舊改項目統計
我們得到的消息是，碧桂園鳳凰國際智谷是整個片區最可能近期上市銷售的項目。
碧桂園鳳凰國際智谷位於寶安共和工業路，項目以周邊六大公園及鐵仔山生態綠色為背景，引入綠色垂直技術，打造城市中的綠谷社區——約1000㎡文創街區，約9.3萬㎡研發辦公與約2.2萬㎡居住空間於一體的生態智慧園區綜合體。
內部更規劃有熱帶庭院、水景天窗、休閒臺階等多個景觀節點，並設計立體花園，造就大道之上的絕美天際線。
碧桂園鳳凰國際智谷項目規劃圖
最核心的信息是，碧桂園鳳凰國際智谷近期可能推售建築面積33至35平米的非住宅類小面積精奢空間產品。33平米夢幻空間，總價有限，超低首付。不限購不限貸，追擊前海核心的入場券，深圳財富輕資產。
這個項目體量不大，但是周邊產業基礎紮實。不僅僅是輻射前海核心圈的財智人群，鐵仔山科技城的數萬企業員工也是潛在用家。
碧桂園鳳凰國際智谷項目規劃圖
為了滿足購房者的實際用家需求，世界500強企業——碧桂園在這個小規模樓盤的打造上，同樣傾注了世界級的用心。碧桂園鳳凰智谷引進“四有青年”2.0系列產品，秉承“有才clever+社區、有範fashion+空間、有趣funny+主場、有愛love＋服務”的理念，致敬深圳人的拼搏與夢想。配套建設有陽光書吧、舒壓館等主題共享空間，滿足年輕人娛樂、聚會交友、運動健身等需求。
碧桂園鳳凰智谷33至35平米產品，是片區內少見的小戶型產品，總價相對較低。為業主分憂，省時省力省心，交付即可出租，交房即可入住。買一套這種不限購不限貸總價低首付低的房子自用，應該是不錯的選擇。
碧桂園鳳凰國際智谷項目規劃圖
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