1、交易方案概述
併購方：雅生活服務（03319.HK）
被併購方：華仁物業（832319.OC）
交易方式：現金
交易金額：1.34億元
標的資產：華仁物業89.66%的股份
首次公告日期：2019年1月23日
本次收購前，雅生活服務未持有華仁物業股份。本次收購雅生活服務受讓梁福東、中民優家物業投資有限公司、常巧娥、徐夢合計持有的 4203萬股（佔公司股份總額的 89.6643%）股份，收購價款總額為人民幣 13358.06萬元，支付方式為現金。
本次收購後，華仁物業實際控制人由梁福東變更為陳氏家族；本次收購後，華仁物業控股股東由梁福東變更為雅生活服務。
2、華仁物業
公司成立於2002年，屬於房地產行業中的物業管理行業，具備國家一級物業管理企業資質，是青島市物業管理協會會長單位。作為物業管理企業，公司與房地產開發商、業主委員會或其他委託方訂立物業管理合同，根據該等合同公司向特定物業提供其各個部分的維修、養護、運行和管理服務，並依據該等合同的收費條款向業主、物業使用人或委託方收取物業服務費、電梯運行費、空調運行費、管理諮詢服務費等費用，該等費用形成公司的收入。
公司管理項目涉及高端寫字樓、高檔商務樓、精品住宅小區、政府工程、高校園區、工業園區等物業項目。服務範圍和業務主要分佈在膠東半島。在自主向客戶提供物業管理服務的同時，公司還在物業管理合同允許的範圍內將部分專業管理業務外包給該領域的專營企業，比如保安、保潔業務。
股權結構
公司財務
公司近幾年業績穩步增長，營業收入從2015年的8173.59萬元增長至2018年的12054.20萬元，年均複合增長率達13.83%，歸母淨利潤從2015年的390.09萬元增長至2018年的1382.51萬元，年均複合增長率達52.46%，同時公司近幾年，毛利率和淨利率也逐步提升，未來充分利用雅生活服務的平臺優勢，盈利能力也將進一步提升。
3、物業管理行業簡況
物業管理行業處於黃金增長期
2018年，中國物業管理行業經營收入為7043.63億元，同比增長17.25%;管理物業總面積達279.3億平方米，同比增長13.2%;從業人口接近1000萬人。我國物業管理行業增長迅速，2012年至2018年年均複合增長率達15.29%。
行業集中度不斷提升
2018年，500強企業營業收入2831.76億元，佔物業管理行業營業總收入的40.2%;500強企業物業管理項目70403個，管理面積118.87億平方米，佔2018年物業行業管理總面積的42.56%。住宅物業是物業服務企業主要的佈局業態，500強95.6%的企業佈局了該業態;物業管理行業的集中度加快提升，頭部企業強者恆強的趨勢越來越明顯。
多家企業赴港上市
2019年以來，多家房企宣佈計劃分拆物業赴港上市。2019年9月，保利物業赴港上市獲證監會批准。近日，藍光發展旗下物業公司藍光嘉寶公佈赴港上市價格和擬發行情況。前瞻產業研究院預計未來會有更多物業公司上市。
港股市場成為眾多具備房企大股東背景的物業管理公司集聚地，碧桂園服務、彩生活、佳兆業物業、中海物業、綠城服務等多家企業均在香港上市。
4、雅生活服務
雅生活集團於2018年2月9日正式在香港聯合交易所主板掛牌上市（股票代碼03319.HK），囊括了物業服務、資產管理、公共服務和社區商業四大板塊，著力從主流住宅、高端豪宅、旅遊地產的物業品質服務，專業、高端的商業管理，公建類物業服務以及社區商業經營四方面，為大小業主打造美好幸福生活。
雅生活集團1992年率先引入港式物業管理模式，是國家首批一級物業管理資質企業。截至2019年6月30日，雅生活集團管理範圍覆蓋全國25個省市自治區，服務類型涵蓋主流住宅、高端豪宅、旅遊地產、商業、寫字樓等多種業態，依託“管理數字化、服務專業化、流程標準化和操作機械化”的發展戰略，雅生活集團榮膺中國物業服務百強企業第七名、物業服務企業上市公司五強。
目前，雅生活集團實施物業服務、資產管理、公共服務和社區商業四大板塊的多輪驅動，集結多業態業務、發揮資源整合的優勢，努力實現“深耕大灣區、立足北上廣、覆蓋全中國”的美好願景。不久還將尋求在A股上市,力爭打造中國物業“H+A"第一股。
股權結構
中山雅生活持有雅生活服務 53.46%股權，是雅生活服務的控股股東。雅居樂集團創辦股東陳卓林、陳卓賢、陸倩芳、陳卓雄、陳卓喜及陳卓南直接及間接持有雅居樂集團 66.54%的股份（雅居樂集團通過中山雅生活和旺紀國際間接持有雅生活服務54%的股份），為雅生活服務的最終實際控制人。
財務情況
公司近幾年業績快速增長，營業收入從2016年的12.45億元增長至2018年的33.77億元，年均複合增長率達
64.70%，淨利潤從2016年的1.69億元增長至2018年的8.11億元，年均複合增長率達119.06%，同時公司毛利率和淨利潤逐年增長，盈利能力逐年增強。
5、併購點評
5.1、雅生活服務：近幾年產業併購頻繁，業務版圖迅速擴張
2017年6月，雅生活集團收購綠地物業100%股權。並與綠地集團簽署戰略合作協議,8月,綠地集團投資10億元獲得雅生活集團20%股權。2018年，雅生活集團收購南京紫竹物業51%股份，收購京基住宅物業100%股份，與雙方達成股權合作協議。2019年，雅生活收購青島華仁物業89.6
643%股權，收購哈爾濱景陽物業60%股權，收購廣州粵華物業、蘭州城關物業各51%股權。從2018年公司管理的建築面積可以看到，雅生活服務通過外延併購獲得的項目資源佔公司總管理面積的24.7%，同時從財務情況看，2018年公司實現營收33.77億元，同比增長91.77%，實現淨利潤8.11億元，同比增長170.33%。公司在近幾年的產業併購後業績得到快速增長，隨著2019年公司多處收購，將進一步提升雅生活服務在各個區域市場的影響力及競爭力。
5.2、華仁物業：充分利用雅生活服務平臺優勢，進一步深耕青島市場
本次收購完成後，雅生活服務將成為華仁物業的控股股東，同時，華仁物業仍具備經營的獨立性，華仁物業在業務、資產、財務、人員、機構等方面與雅生活服務及雅生活服務實際控制的其他企業不發生混同。雅生活集團1992年率先引入港式物業管理模式，是國家首批一級物業管理資質企業。截至2019年6月30日，雅生活集團管理範圍覆蓋全國25個省市自治區，服務類型涵蓋主流住宅、高端豪宅、旅遊地產、商業、寫字樓等多種業態，雅生活集團被評選為中國物業服務百強企業第七名、物業服務企業上市公司五強。雅生活服務在物業管理領域具有更多先進的管理理念及經驗，此次被收購後，華仁物業一方面可以學習引進雅生活服務的先進的管理理念和技術，另一方面充分利用雅生活平臺的品牌優勢，進一步深耕青島市場，改善華仁物業的經營情況，提升華仁物業的盈利能力和市場競爭力。
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