來源丨鄭州樓市
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在鄭州，乃至河南，最神秘，最能彰顯身份的區域。
毫無疑問，必然是北龍湖啊。
國內叫的上名的，叫不上名的開發商在這裡競相拿地，好像這樣才能彰顯出自己的存在。
李瑋民，梁志天，任治國，琚賓等建築設計大師，他們的名字，頻頻出現在北龍湖的項目中。
奢華，品味，財富是大家對這些豪宅的普遍認知。
▲獨具魅力的設計風格
▲媲美公園的社區景觀
▲私人獨享的社區會所
萬眾矚目之下，必然是冷冰冰的，不食人間煙火的房價。
3萬4萬剛起步，5萬6萬中間數，單價過十萬也不要太驚訝。
在這裡，財富不是最重要的，身份才是象徵。
久而久之，北龍湖成為了大家茶餘飯後的談資，可遠觀而不可褻玩焉！
就在這個豪宅遍地的區域，2017年突然殺出一匹黑馬，以定向內購，驚人的價格，不菲的轉讓費，擾動著整個市場。產生的震動餘波不絕至今無法平息。
這個樓盤就是——魯能公館
作為魯能地產旗下的高端系列產品，倡導優雅的公館生活，以生態、健康、運動、娛樂四大全新理念為買點。
去年底，魯能公館交房，卻傳出綠化渣，配套差，比肩安置房的說法，業主期待中的優雅公館生活淪為泡影，引起了很大的紛爭。
魯能公館的社區品質真的這麼差嗎？事情的緣由又是怎麼回事呢？
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2016年4月25日魯能集團在龍湖北區以底價拿下兩塊土地，合計155.32畝，共17.1億元，單價約1100萬/畝，樓面價5900元/平方米。整個項目總建面38.61萬㎡，容積率2.8。規劃東西兩個院子，22棟17層小高層，戶型面積125-200平，一梯一戶設計。
魯能公館由此誕生。
引發關注的，是魯能公館不到6000元的樓面價，這究竟什麼樣的逆天存在呢？下表統計了2015，2016兩年時間的北龍湖地區的土地拍賣價格，沒有比較就沒有傷害。
當然龍湖北區的開發程度也遠遠落後於南區，不如他們純粹，周邊大片的安置房和未開發區域，整體居住的舒適度和人文環境，相對較差，但不可否認的是，這裡仍然屬於北龍湖片區，距離湖心金融島極近，天然的區位優勢，未來發展可期。
2016年7月鄭紡機地王事件後，鄭州房價開啟暴漲模式。魯能公館也靜靜的開始定向內購模式，僅限於電力系統內部員工。
2017年1月，魯能公館低調開盤，釋放價格1.5萬，定向銷售。
面對整個區域都是3萬+甚至更高的各大豪宅，白菜似的1.5萬的神價格，令人垂涎三尺。
接下來的依然是加價轉讓的老套路。
當時鄭州各大中介的朋友圈，都在瘋狂的推送“北龍湖魯能公館”的內購房信息，1.5萬的超低價吸引了大量的目標客戶，雖然要加價50—100萬/套，但總體算下來不足2萬元/㎡的價格，還是讓人心潮澎湃，給人無限遐想！
有人接盤嗎？
有，事實上還不在少數。
北龍湖整個區域三四萬的均價，對比自己接盤不到2萬的房價，這無疑是鄭州最大的漏，具有無窮的想象空間。
每一個接盤俠都憧憬著，今後在北龍湖的幸福生活，伴隨著房價一路上揚。
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冷酷的現實，總是給那些心存美好幻想的人，當頭一棒。
讓我們來看看北龍湖豪宅的拼多多版。
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小區環境
▲二號院西大門
看起來還不錯，有模有樣的，入口處還鋪著迎賓地毯。
結果走進仔細看，才發現，入口的地面硬化還沒有完成，鋪上紅地毯也只是為了遮醜而已。交房已經兩個月了，小區部分公共設施仍未完善。
▲樓棟門口的輔路
15米寬的小區道路，也是頭一次見到。路面的鋪設上也大量使用了透水磚，麵包磚，雜亂的拼湊在一起。
以前我們經常吐槽說，某某樓盤為了節約景觀成本，大量使用草坪代替景觀設計。這裡更是一步到位，連草皮都節約了。
只是這麼寬的路面，將來是為了業主方便停車嗎？
▲小區的健身跑道
看完標語很激勵，不過混凝土地面塗個紅漆算那回事啊。塑膠跑道已經是部分小區標配的情況下，北龍湖的豪宅居然開啟了歷史的倒車，硬質地面上奔跑，傷害的可是膝蓋啊。
▲小區的綠化
小區的整體綠化也不盡如人意。植被稀疏，缺少大型樹種。
或許開發商也意識到小區綠化實在不堪入目，近期正在進行綠化方面的整改，用新移植的灌木去填充綠地的空隙。
▲小區綠化
大片的草坪、稀疏的植觀，配合少量的飾品，多重景觀，小區水系，珍惜樹種這些統統都沒有看到。
甚至原有的一些綠植由於缺少養護，觀賞效果也接近與零
▲兒童娛樂區
▲小區排水系統
鏽跡斑斑的排水系統，缺少雙層過濾網很容易被雜物堵塞，平常清理工作也很繁瑣。
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公共區域
小區外立面採用局部石材+真石漆，視覺效果一般。
▲樓棟單元門
不說豪宅了，與很多項目的商品房相比，也顯的過於小氣了些。
▲單元大堂
精裝大堂，牆面石材，照明採用吸頂燈，整體面積偏小。
▲電梯間，精裝修，兩梯兩戶設計。
▲通力的電梯，佈置了防護裝飾板
▲樓梯間瓷磚鋪設
▲地下車庫入口
入口設置在小區內部，沒有嚴格的人車分流，對業主來說，具有一定的安全隱患。
▲地下車庫
照明缺失，衛生較差，標識也不明顯。不確定是否啟用。
▲非機動車入口
公共區域的一些裝修問題。施工工藝一般。
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住宅質量
▲牆面空鼓
整個住宅牆面情況尚可，空鼓不多，未見裂縫。牆面平整度符合標準。
牆面小塊脫粉，裝修時修補即可。
▲窗戶門窗有劃傷
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產品優點
▲預留空調和新風系統的孔洞
▲全屋地暖系統標配壓力錶和電子溫控系統
▲入戶門採用群升A級防火防盜門，凱迪仕指紋密碼鎖
▲強電開關和插座分別是施耐德和羅格朗品牌。
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總結
如何評價呢？
客觀的說，拋開地段，按照普通商品房的標準評價的話，魯能公館也就只是中等檔次，完全看不出豪宅公館的水準。
最嚴重的問題就是“內外有別”。
房子內部，交房品質不錯，整個建材質量和施工工藝表現還算可以。需要整改的問題不多，能夠滿足業主入住的需求。
房子之外，小區以內，魯能公館表現出來的品質，則完全不能讓人相信，這是魯能地產公館系的產品表現。
景觀綠化品質一般，談不上多重景觀，更是缺少珍稀樹種，稀疏的灌木，大片的草坪，廉價的路面材質，整體規劃設計的不合理，處處體現成本的拮据。
如果放棄這是豪宅片區的設定，接受作為電力系統家屬院的目的而進行建設的話，很多事情就可以想得更明白了。
集體的福利，售價就儘量低，能把自己家裡搞好就可以了，家屬院內部過得去就可以了。
開發商在有限的預算內，把魯能公館建成這個樣子也就不足為奇了。
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什麼是雞肋？
食之無味，棄之可惜。
那些溢價購買魯能公館的業主，心裡或許會有更深刻的理解。
房子交付成這個樣子，甚至連維權都找不到一起的鄰居。畢竟人家才是真正的利益獲取者。
當初挖空心思找關係，多掏幾十萬甚至上百萬轉讓費，去搶房源。
幻想將來房價翻番，實現人生財富的暴擊，甚至實現階層的跳躍，走上人生的巔峰！
結果呢！水中月，鏡中花 。
有人說一分錢一分貨，這個價格，這個地段要什麼自行車？也有人說，本來就是家屬院的條件，非要和豪宅比什麼比？丫鬟的身子小姐的命，矯情！人們總願意相信，美好的事情會按照自己的意願發生。
現實終究會給你上一課，轉身就離開。
北龍湖的土地沒有多少了，北龍湖的房子還有很多！
衡量衡量自己的錢包，掂量掂量自身的實力。
畢竟北龍湖不相信眼淚！
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