總被預測即將見頂的房地產行業，或許真的要“觸頂”了。
2018年，房地產市場銷售額達到了15萬億元，各家機構預測，2019年全年整體銷售數據預計將接近16萬億元。
不過，多家機構對2020年行業的增長態勢不再那麼樂觀，在銷售額能夠保持微增的情況下，銷售面積被認為將有所下滑。光大證券認為2020年全國商品房銷售面積將下滑8.5%；中金公司認為將出現同比4%的下跌；諸葛找房、貝殼研究院給出的跌幅預測則在2%左右。
事實上，玩家也顯得頗為謹慎。在設定2020年銷售目標時，規模突破6000億元的恆大定下了約8%的增幅，新晉千億房企中國奧園也只設定了20%的增幅。
財經評論員嚴躍進認為，隨著企業銷售基數的增大，增幅即便不設在高水平，也可創造很好地增長。不過，當前市場降溫，也沒有政策放鬆或市場復甦的跡象，企業難免信心不足，較為保守，“這樣也是為了使得銷售計劃能更好地實施，更得心應手”。
樓市穩字當頭
在諸葛找房近日發佈的報告中，預計2020年，全國商品房銷售面積增速下降至-1.5%左右，全國商品房銷售額增速預計在5%左右。
諸葛找房數據研究中心王小嬙在接受《國際金融報》記者採訪時指出，2020年房地產調控以“穩”為主，雖然部分城市政策或將鬆動，但整體政策環境仍趨緊，部分城市市場階段性復甦，全年銷售水平仍承壓。其次，一些重點城市的新房位置較遠，尤其是一線城市，2020年購房者或將目光投向市區交通便捷的二手房，也會分流新房市場的需求。再次，三四線市場由於需求透支，存在去化壓力，也拉低了全國的商品房銷售增速。
貝殼研究院也預計，2020年新房銷售預計將掉頭向下。其在報告中指出，2020年，新房市場的支撐力度會減弱，尤其是佔據新房市場規模超過50%的三四線城市銷售難以持續，會帶動整體交易量下滑；同時，2019年銷售的增長是“以價換量”的結果。
事實上，房地產行業近年來發展速度確實明顯放緩。數據顯示，2016-2018年間，全國商品房銷售面積增速是22.5%、7.7%、1.3%，銷售額增幅是34.8%、13.7%、12.2%。
北京師範大學金融研究中心主任鍾偉撰文指出，房地產市場從2018年下半年開始明顯放緩。不過，“房住不炒的長效機制，不是讓樓市不增長，而是無法容忍樓市的過快增長”。
鍾偉認為，樓市高位平臺期可能已經形成，不激勵但也不過度約束樓市，地方政策的微調餘地大，因此，樓市將進入每年呈微弱個位數增長的平臺期，每年銷售面積約15億平方米、銷售額約15萬億元，“出現特別不利於樓市的調控政策的可能性很小”。
於是，在調控的干預下，地價、房價、市場預期趨於穩定。這在企業層面的反應之一便是更“穩”的銷售業績。
克而瑞研究中心認為，2016年以來，房企整體的目標完成率逐年降低。相比2016年、2017年近八成房企目標完成率超110%，2019年僅有半數房企的目標完成率在100%-110%之間。
企業慎定目標
在這樣的大背景下，房企自然愈發謹慎。這從近日房企披露的銷售目標上亦可窺見一二。
2019年，中國奧園順利突破千億銷售額，其未經審核合同銷售額累計約為1180.6億元，同比增29%。而在2020年的新年致辭中，中國奧園集團董事會主席郭梓文表示，2020年要繼續保持高質量可持續穩健發展，實現不低於20%的業績增長。而奧園給2019年定下的業績增速則在25%左右。
身在銷售排行榜前三的中國恆大在2019年實現合約銷售金額約為6010.6億元，2020年定下的銷售目標為6500億元，同比增幅僅為8.14%。
事實上，2019年時，不少房企已進行了主動降速。富力在2018年實現合約銷售額1423億元，同比增速為74%，其設定的2019年目標增速降至約12%；中海在2018年的合約銷售為3012億港元，同比增速30%，2019年銷售目標增速僅16%；而萬科表示不再在規模上做線性比較。
克而瑞數據顯示，2019年，房企平均目標增長率為20%，較2018年的41%已出現明顯回落。
房企的審慎從其拿地數據上亦可見一斑。克而瑞數據顯示，2019年全年百強房企拿地銷售比為0.34，與2018年同期相比下滑0.04，與2017年的0.59也相距甚遠。其中，TOP10房企拿地銷售比僅0.31，TOP11-20房企的這一指標為0.43，TOP21-30則僅為0.28。
具體來看，2019年，百強房企中有49%的企業拿地金額較2018年同比下降，其中五成降幅在30%以上；十強房企中僅有中海、綠地和世茂拿地金額同比增長22%、18%和20%，萬科、保利、新城控股則有不同程度下滑。
王小嬙也指出，企業調低銷售目標，也反映出房企對明年市場的預期並不完全樂觀。實事求是定目標，一方面可以減輕企業為衝刺業績的壓力，另一方面也會有更多精力管控運營公司，不盲目集中精力衝刺業績，實現企業自身的內增長。
在58安居客房產研究院分院院長張波看來，2020年商品房銷售規模開始減緩的態勢已經形成，預計2020年行業整體集中度提升的速度將會逐步放緩，龍頭房企的銷售規模增長繼續趨緩，而中小房企的分化仍將持續，受融資困難、調控持續、部分城市轉向買房市場等因素影響，淘汰率將不斷提升。
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