出品|鈣媒體
作者|李 封
步入千億級規模的中梁控股（02772.HK，下稱“中梁”）不久前剛剛完成了一次組織架構大調整。這家近年來快速奔跑的房企正頂著增長乏力和高融資成本的壓力去發力此前佈局並不完善的二線城市。
據企查查資料顯示，上海中梁地產集團有限公司於2009年7月14日在上海市工商局登記成立。法定代表人李和粟，公司經營範圍包括房地產開發經營，物業管理，企業管理諮詢，建築設計諮詢等。註冊資本1000000萬元，由上海中梁企業發展有限公司100%控股。
三年千億裂變之路
中梁控股發展至今已26年，期間經歷多輪房地產週期洗禮，也正因如此，中梁在追求規模的路上對樓市的危機與機會更加敏銳。縱觀中梁的發展道路亦有跡可循：從二線城市起步，成為當地行業龍頭，“快”“準”結合佈局全國，完成區域性房企到全國房企的轉變。
1993年，國內房地產市場大洗牌，隨著泡沫破滅，很多企業轟然倒塌，同時也有諸多公司浴火而生。龍湖、富力、保利、遠洋，以及剛剛踏過千億門檻的中梁都是在這一年誕生。
中梁發跡於溫州，曾被稱為浙江三四線的“小霸王”，經歷過溫州連續20多個月房價跌去50-60%市場危機，一路拼殺後在泡沫破裂中成功存活下來，2015年以銷售額168億元站穩浙江，彼時對於千億這個數字，中梁還不敢想。
2016年中梁將總部遷往上海，提出“深耕長三角、面向華東、輻射全國”的戰略，走出浙江，佈局全國，正是這一年，成為其後續突圍的轉折元年，或許董事長楊劍亦已埋下千億野心。
在各路房企紛紛搶灘一二線土地市場時，中梁抓住三四線城市城市棚改政策紅利，迅速向長三角輻射範圍內的三四線城市擴張，並陸續向中部的江西、安徽、河南等地滲透，持續向去庫存階段的三四線城市注力。
三年時間，中梁控股實現三連跳，銷售額從百億到破千億，營收呈指數增長，並實現扭虧為盈。招股書顯示，2016-2018年，中梁銷售額分別為190億、649億、1015億元。年均複合增長率超70%，而行研數據顯示12家龍頭房企中，平均銷售增速為30%；營業收入從2016年的29.25億元增長至2018的302.15億元，年複合增長率高達221.4%。這意味著，這三年來，中梁控股的銷售額翻了5倍，營收增長則翻了近10倍。
而規模的擴大與土地儲備和高週轉策略分不開。近兩年中梁在輻射範圍內攻城略地，2016年就以每週一塊地的速度拿下近70塊地；2017年加快擴張的步伐，平均每三天拿一塊地，共獲得136塊地；至2018年，中梁不到兩天就能拿下一塊地，截至2019年3月31日，中梁土地儲備規劃總建築面積3890萬平方米，為未來的銷售增長提供基礎。
儘管拿地兇猛，但中梁的土地投資遵循兩個原則，不拿大宗地以及不拿高價地，並採取多元化的拿地方式，降低土地成本。
對於快速崛起的中梁而言，土地的變現效率更加重要，實行以現金流為中心的運營策略，快速銷售回籠資金，為獲取更多的項目提供資金保障，靠資金的高效流動帶動規模的幾何增長。
土儲彈藥不足
中梁不到2天半就拿下一幅土地，在地產融資寒冬中“瘋狂掃貨”。
土地是房企的糧草庫，土地儲備不足，最終將導致企業後繼乏力。
而和眾多頭部房企重倉一線城市不同，中梁控股集中在二三四線城市。在公司財報中，中梁控股提到“本集團採用高週轉的開發模式，以標準化的流程於二三四線城市開發房地產項目。”
截至去年上半年，公司土地儲備約4200萬平方米。但中梁控股的土地儲備並不算充足，克而瑞數據顯示，2019上半年中梁控股土儲貨值為3385.4億元，排在35名，與其Top20的銷售排名有不小的差距。其總貨值相當於上半年銷售額的5.32倍，考慮銷售增長，只夠滿足未來兩年左右的銷售。而百強房企總土儲平均去化週期為4.2年。
目前，中梁控股的土地儲備主要聚集在三四線城市，主要集中在長三角三四線、普通三四線。財報顯示，截至去年上半年，公司二三四線城市土地佔比分別為18.2%、64.1%、17.7%，三四線城市佔比超過八成。
為進一步補充土地彈藥，中梁加速拿地步伐。數據顯示，2019年前11月，中梁新增129塊土地，投資總金額約為711億元。中梁前11月拿地與銷售比為54.5%，高於百強房企0.36的均值。
由此計算，中梁不到2天半就拿下一幅土地，在地產融資寒冬中“瘋狂掃貨”，顯示了中梁激進趕超的野心。
與此同時，中梁還在優化土地佈局結構，即加大重點二三線城市的拓展力度。據半年報數據顯示，2019年上半年中梁新增土地中，二三線城市的比例已超過80%。
不過加速拿地背後，土地成本也在增加，2019年上半年，中梁已收購土地的平均成本約為3934元/平方米。
公告顯示，公司毛利率由2018年上半年的27.3%下降至2019年上半年的24.5%，主要由於土地收購成本有所提升所致。
中梁控股急謀IPO
於浙江溫州起家的中梁控股因其迅猛擴張，被看作房地產界的“黑馬”，而其 “456”模式高週轉，平均3天拿一塊地的模式也讓這家房企僅用3年時間就將年銷售規模做到1000億元。2018年11月13日，第一次向港交所遞交招股說明書之時，中梁控股也被外界寄予厚望，以1347億元的總資產規模成為近8年來擬上市房企中體量最大的一家。
然而，這麼長時間過去了，中梁控股的申請狀態卻變成了失效。這也意味著，中梁控股的第一次IPO一度中止了。
中梁控股方面對此回應稱，目前公司上市進程還在有序推進中，現在為配合要求更新相關數據，會更新一版數據上傳。
短短三日，2019年5月17日，中梁控股便更新了最新一版的招股書。在投資者最為關心的投資收益問題上，中梁也在最新材料中做出表示，擬對截止2019年年底的股東應占合併利潤的40%進行派息。其上市決心不減。
值得注意的是，好的CFO對一個企業的上市起著至關重要的作用。然而，中梁的這一關鍵崗位卻頻繁變動。
2018年11月，中梁控股集團從泰禾集團挖來首席財務官羅俊，籌備上市事宜。但羅俊僅入職四個月便離任。在羅俊之前，曾任綠地香港首席財務官遊德鋒也僅在中梁控股集團CFO職位上工作了不到半年。最新消息顯示，2019年4月，原旭輝CFO遊思嘉、碧桂園原財務總經理吳淵加入中梁，職位均為副總裁。
而中梁控股最新遞交的招股書中和去年一樣，中梁控股財務高管只列出財務總監凌新宇，首席財務官職位依然空缺。頻繁變動的CFO背後，中梁控股又有什麼隱情嗎?
閱讀更多 鈣媒體 的文章
