粤港澳大湾区建设如火如荼，银行利率进一步“拼跌”，各城市政策相对放水……近期利好不断，购房阴霾逐渐被理清，不少购房者后台留言——请问，新一轮的行情真的来了吗？现在真的是下手的好时机吗？
每天面对这些疑问，发现一个真相，不敢买的从2008年到现在都不敢下手，勇敢的人则有自己的一套买房评估标准。以下是乐居从资产5000平以上物业资深玩家那总结而来的买房要素，希望在这个关键时刻，对各位买房有所帮助。
先看大势：
1以银行为风向标
房贷利率上浮20%与基准相比，30年要多还66万利息，并非小数目。
银行的态度决定你买房的态度。银根收紧时，代表市场风险大，谨慎投资。这个时候不能只看房贷利率，还要看各金融机构间可使用的消费贷、经营贷、抵押贷等放款利息与情况，银行的钱并非只有一个流出渠道。当市面银根相对宽松时，就是你要适当学会使用杠杆的时候。
2从政策面收集信息
多轮调控过后，我们站在地产行业移根换叶的风险路口。这个事实告诉我们一个真相：不是所有房子都可以买，不是所有房子都叫资产。
从去年至今几条重要值得关注：
2018年12月，政治局会议没谈房地产，菏泽取消限售，多地放松调控，中央经济工作会议提出稳地价稳；房价稳预期，多地银行利率开始下调。这些宏观层面的变化都在说明，政府稳房价的决心；
2019年1月，银行利率开始下调，银行放款加速，从三个月到现在一周即可；
2019年3月，江西省赣州市赣县区住建局发出紧急通知，要求房企停止低于申报价格的“特价房”销售；
东莞二手房交易个税可选择差额20%或全额2%征收，二手房交成易成本大幅降低……
这一切消息都在促进成交量的增加，量在价先，一旦成交量猛增，价格也会抬头，所以趁着大家意识还没有觉醒，市场还可以捡笋的时候，你就可以入市了。
3当地政府的相关政策
除了全国风向标，当地购房政策是购房者最为直观的感受面。中国一线城市，基本都有购房资格、限购、限价、限售的要求。如果地方政策有进一步的放松，说明资产的价格，起码名义的价格仍然会有一波上涨。
对于深圳而言，接下来就是评估价与豪宅税上调等利好，这必定会在楼市引发一股小暖流。成交量起码会再往上冲。找新房“笋盘”就是要找现在这样的时机，限价未完全解除，与二手房存在价格剪刀差，但是利好在即。
4现有政府投入
物质可以超越，地段无可取代。聚焦城市核心地段，而这个核心有两方面一理解，一是现有的成熟的核心，二是政府正在打造的核心，只有一种“核心”不要听信，那就是纯商业吹虚的核心。
5未来区域潜力
现在深圳中心区价格已高、后海中心区、高新区、华侨城这几类地区同样位居峰值，未来在深圳重点瞄准“十三五规划”下的新区域机会。
6交通，项目类型不同对交通需求也不同
从区域经济角度、住宅经济方面综合考察。这就是在发达国家和地区楼市流行的“T+1”概念——距离市政设施和商业网点1公里为所在区域最佳住宅地块。地铁、道路、高铁、机场之间的距离。对于刚需而言要谨记：全民必达处，才是快速流通的好地段。
7环境+周边配套
忙碌一天回到家，却被楼下和附近一片嘈杂之声吵得不得安宁，项目自身环境是购房者选择地段时要注意的一个方面。大型综合体未必就是好，如果楼下天天晚上都是广场舞与小贩叫卖，要趁早打消这类型物业久待的念头。要么就是物业管理不过关，要么就是周边项目管理素质不过关。
8旧改潜力
购房者要想正确判断一个地段是否具有升值潜力，一看市政规划，二看周边旧改项目数据与难度。买房不能只顾眼前的利益，每一个周边项目的建成，都是对现有房屋的一大提升。
9容积率
容积率是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率，这个指标反应小区红线内单位土地面积承载的人口数量，其实就是居住人口密度。容积率与居住舒适度呈负相关的关系。
城市作为人类群居生活的高级形式，占据着大量的社会资源，这些富足的资源配套，必然会吸附广泛的人脉不断涌入，渐渐导致生活的空间变得狭小。对比高密度的城市高层住宅，低密度的洋房更是深圳土地价值的最后绝版之弥足珍贵 。
10户型结构与使用率
二胎来了，随着家庭人口的增加，89平以内的多房户型，是市场最为热销的产品。户型用高拓展、高空间利用率满足市场的要求的同时，寻找不以牺牲居住舒适度来换取的多房户型。
房地产投机，是短期行为，是通过短期市场上房价的浮动来赚取高额差价，资金占用时间短，流动性强，投资者需要能承受高风险，实现短期内获得高利润;
而房地产投资，是长期行为，通常会涉及房地产开发，经营，管理，服务及消费等，资金占用时间长，流动性相对较小，分散投资降低风险。但从长远来看，投资的成功率要大于投机。
吐血推荐
龙华超低容积率（1.0）极品舒适洋房：玺园
开盘即去化率70%，周边拥有96.6万㎡的旧改，招商、金地、花样年、城投、卓越等品牌开发商已将片区瓜分完毕。项目对面的三联旧屋村城市更新即将启动，建面约16万㎡，更新业态为含有住宅及商业的综合体。
龙华玺园这批89平米产品，实用率还超高。大约89平米户型，可以和如今深圳楼市的绝大多数120至130平米产品相媲美，空间感甚为开阔。有两个超级大阳台，整个户型空间稍微做点调整，就可以做出一个甚为宽敞舒适的大四房！秒杀深圳楼市绝大部分户型。
现开发商推出最后一批保留单位，位于14栋的24套89平洋房产品，总价460万起！近期全新的样板房将盛大开放，约定你，不见不散！
閱讀更多 樂居網深圳 的文章
