01.08 沒錢就不能留深圳市區?名校地鐵商場全都要

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提到市第二實驗、螺嶺外國語、福外、南實…這些關內名校的學區房,你腦海一定會浮現一個字:貴。


如果再加上兩房、近地鐵、近商業圈、近公園。你必然脫口而出:媽呀,不得貴上天。


深圳居大不易。對於深漂族們而言,往往手中預算有限,不得不住關外。


但我今天要悄悄跟你說,能住的舒服的關內學區房≠逆天價。


100萬首付可以買到23個既有好的學校,又有地鐵、商業的房子,其中超過8成房源首付還不到100萬。


讓我們高喊小孩才做選擇,而我首付百萬全都要。


PS.以下房源數據來源貝殼找房。二手房價格變動較快,以實際為準。


地鐵、學位、商業,置業三板斧


不少年輕人來深圳不久,對於所謂的關內關外可能並不瞭解。實際上,這是以前的產物。


1980年8月26日,深圳設立經濟特區。1982年6月,在劃定的深圳經濟特區與非特區之間,設立了特區管理線(即“二線”)。


它把深圳分為特區內和特區外,俗稱“關內”和“關外”,這道線就是深圳特區管理線,是深圳經濟特區建設的歷史見證。


沒錢就不能留深圳市區?名校地鐵商場全都要



儘管2018年1月6日國務院正式批覆撤銷深圳經濟特區管理線!但對於老深圳人來說,心裡那道“關”,仍需要時間沖淡。


雖然深圳已快速發展40多年,關外不少區域都通了地鐵,但以教育、配套、商業成熟度而言,對比關內仍然有所不及。


當然有些區域成熟度不遜色於關內,比如寶中、上塘紅山等區域。相應的片區單價卻已經達到6萬以上了,部分帶有較好學位的甚至達到10萬/㎡,不比關內部分樓盤便宜。


據貝殼研究院推出《深圳剛需大數據》報告顯示。剛需置業成交均價為55734元/㎡,總價中位數為336萬元。


其中剛需置業的平均貸款金額233.2萬元,平均月供12725元,也就是說,剛需置業的首付大概在100萬上下。


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戶型選擇上,剛需置業的套均面積約69㎡,45.1%剛需置業者選擇兩房。在這裡需要囉嗦一句,在量力而為的情況下,儘量兩房起步,對於普通剛需而言,換房成本還是高昂的。


在關注的配套因素中,地鐵、學位、商業位居前三。


沒錢就不能留深圳市區?名校地鐵商場全都要


這也是計小嵐在每次踩盤文章中,都會反覆強調的配套“3大件”:地鐵、學校、商業!如果有公園,那就是加分項。


為什麼要關注這“3大件”呢?


@深圳媒體人朱羅紀曾給出瞭解釋:


1.一定要有軌道交通。高速路口不是亮點,未來會成為樓盤的負資產;


2.學位。深圳的平均年齡在上升,消費能力也在上升,希望給下一代提供更好的教育,沒有地鐵可以打車,但沒有學位只能搬家,這可能是最重要的一項;


3.要有商場。 現在的商業已經多是集中式mall,更注重體驗;


4.公園。一個小區周邊有公園或者內部有小公園,房價比同類型沒有公園的高出10%,特別是25年以上的老小區。


但一番操作下來,你會發現,集齊以上因素的關內樓盤,對於首付僅有百萬出頭的剛需來說,選擇的空間真的很少。但這意味著要與“3大件”無緣了嗎?


答案是否定的!


小孩才做選擇,而我首付百萬全都要


首先我們明確一點,普通剛需買房就是在各種因素之間妥協。


在貝殼找房官網,我們以總價350萬元、兩房來篩選,可以發現,符合以上兩條要求的房子主要集中在羅湖,共有871套,其次是福田區177套,最少的是南山區,僅有67套。


沒錢就不能留深圳市區?名校地鐵商場全都要


可能有老深圳人表示,這不對勁啊,我大鹽田就不配擁有姓名嗎???


但按照上述篩選標準,單單地鐵這一項就把鹽田排出去了,不過今年8號線將開通哦~(在這裡先提前打個預告,我們將推出鹽田的深度報告,敬請期待)


既然要雨露均霑,我們再加入條件:地鐵、學位、商業,符合的樓盤則一下子少了很多,但還是有選擇的。


作為老城區,羅湖的地鐵、商業、教育、公園都已經處於成熟的狀態,不乏有部分樓盤樓齡比較新,比如陽光綠地家園、港澳8號等。


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陽光綠地家園:坐落於翠竹山腳下,距離5號線怡景站900米,小區比較新,2007年建成,中學是市第二實驗學校,小區自帶游泳池,600米直達喜薈城,小區附近也有吉之島商超。


港澳8號:小區比較新,2013年建成,樓下就是湖貝地鐵站,小學是螺嶺分校湖貝小學,由於地處東門商圈,購物不用愁。


湖馨苑:小區建於2003年,背靠洪湖公園,帶洪湖小學+桂圓中學學位。距離最近的地鐵是筍崗站。這套房還是複式,70年住宅產權。


在這個價位下,想在福田找到配套“3大件”的可選不多,要麼是學位比較一般,或樓齡比較老,戶型有瑕疵。但一番挑選下,還是有值得我們關注的樓盤。比如城市3米6公寓、京基御景華城等。


沒錢就不能留深圳市區?名校地鐵商場全都要


城市3米6公寓:樓盤還算新,建於2003年。雖然名字帶公寓,實際上是住宅性質。小區位於福田保稅區,距離在建的3號線福保站不足500米。小學是福苑小學,中學是福田區外國語學校南校區。


相比較羅湖和福田,南山的可選項更是寥寥無幾了,僅有福海苑、 登良花園、藝華花園等,這些盤無一例外的樓齡比較老舊,但相應的所屬學區教育質量還是可以的,對於在科技園上班的人來說,還是值得考慮。


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福海苑:樓齡稍老,建於1999年,帶南山小學+南山實驗教育集團南海中學。最近的地鐵是南山站,不足300米。小區附近的商超有來福士廣場,可滿足日常血拼。


不可否認的是,上述樓盤都不是十全十美的,要麼樓齡比較久、沒有小區花園,要麼戶型有瑕疵。一下掏出100萬,當然都想買到合心意的房子。但我們的建議是,先上一趟差不多的車,再考慮其他,而不是等車開遠,才發現追不上了。


在首付、月供的不足下,必然要捨去一些去滿足剛性需求,希望每個人都能買到自己喜歡的房子。


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