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提到市第二實驗、螺嶺外國語、福外、南實…這些關內名校的學區房，你腦海一定會浮現一個字：貴。
如果再加上兩房、近地鐵、近商業圈、近公園。你必然脫口而出：媽呀，不得貴上天。
深圳居大不易。對於深漂族們而言，往往手中預算有限，不得不住關外。
但我今天要悄悄跟你說，能住的舒服的關內學區房≠逆天價。
100萬首付可以買到23個既有好的學校，又有地鐵、商業的房子，其中超過8成房源首付還不到100萬。
讓我們高喊小孩才做選擇，而我首付百萬全都要。
PS.以下房源數據來源貝殼找房。二手房價格變動較快，以實際為準。
地鐵、學位、商業，置業三板斧
不少年輕人來深圳不久，對於所謂的關內關外可能並不瞭解。實際上，這是以前的產物。
1980年8月26日，深圳設立經濟特區。1982年6月，在劃定的深圳經濟特區與非特區之間，設立了特區管理線（即“二線”）。
它把深圳分為特區內和特區外，俗稱“關內”和“關外”，這道線就是深圳特區管理線，是深圳經濟特區建設的歷史見證。
儘管2018年1月6日國務院正式批覆撤銷深圳經濟特區管理線！但對於老深圳人來說，心裡那道“關”，仍需要時間沖淡。
雖然深圳已快速發展40多年，關外不少區域都通了地鐵，但以教育、配套、商業成熟度而言，對比關內仍然有所不及。
當然有些區域成熟度不遜色於關內，比如寶中、上塘紅山等區域。相應的片區單價卻已經達到6萬以上了，部分帶有較好學位的甚至達到10萬/㎡，不比關內部分樓盤便宜。
據貝殼研究院推出《深圳剛需大數據》報告顯示。剛需置業成交均價為55734元／㎡，總價中位數為336萬元。
其中剛需置業的平均貸款金額233.2萬元，平均月供12725元，也就是說，剛需置業的首付大概在100萬上下。
戶型選擇上，剛需置業的套均面積約69㎡，45.1％剛需置業者選擇兩房。在這裡需要囉嗦一句，在量力而為的情況下，儘量兩房起步，對於普通剛需而言，換房成本還是高昂的。
在關注的配套因素中，地鐵、學位、商業位居前三。
這也是計小嵐在每次踩盤文章中，都會反覆強調的配套“3大件”：地鐵、學校、商業！如果有公園，那就是加分項。
為什麼要關注這“3大件”呢？
@深圳媒體人朱羅紀曾給出瞭解釋：
1.一定要有軌道交通。高速路口不是亮點，未來會成為樓盤的負資產；
2.學位。深圳的平均年齡在上升，消費能力也在上升，希望給下一代提供更好的教育，沒有地鐵可以打車，但沒有學位只能搬家，這可能是最重要的一項；
3.要有商場。 現在的商業已經多是集中式mall，更注重體驗；
4.公園。一個小區周邊有公園或者內部有小公園，房價比同類型沒有公園的高出10%，特別是25年以上的老小區。
但一番操作下來，你會發現，集齊以上因素的關內樓盤，對於首付僅有百萬出頭的剛需來說，選擇的空間真的很少。但這意味著要與“3大件”無緣了嗎？
答案是否定的！
小孩才做選擇，而我首付百萬全都要
首先我們明確一點，普通剛需買房就是在各種因素之間妥協。
在貝殼找房官網，我們以總價350萬元、兩房來篩選，可以發現，符合以上兩條要求的房子主要集中在羅湖，共有871套，其次是福田區177套，最少的是南山區，僅有67套。
可能有老深圳人表示，這不對勁啊，我大鹽田就不配擁有姓名嗎？？？
但按照上述篩選標準，單單地鐵這一項就把鹽田排出去了，不過今年8號線將開通哦~（在這裡先提前打個預告，我們將推出鹽田的深度報告，敬請期待）
既然要雨露均霑，我們再加入條件：地鐵、學位、商業，符合的樓盤則一下子少了很多，但還是有選擇的。
作為老城區，羅湖的地鐵、商業、教育、公園都已經處於成熟的狀態，不乏有部分樓盤樓齡比較新，比如陽光綠地家園、港澳8號等。
陽光綠地家園：坐落於翠竹山腳下，距離5號線怡景站900米，小區比較新，2007年建成，中學是市第二實驗學校，小區自帶游泳池，600米直達喜薈城，小區附近也有吉之島商超。
港澳8號：小區比較新，2013年建成，樓下就是湖貝地鐵站，小學是螺嶺分校湖貝小學，由於地處東門商圈，購物不用愁。
湖馨苑：小區建於2003年，背靠洪湖公園，帶洪湖小學+桂圓中學學位。距離最近的地鐵是筍崗站。這套房還是複式，70年住宅產權。
在這個價位下，想在福田找到配套“3大件”的可選不多，要麼是學位比較一般，或樓齡比較老，戶型有瑕疵。但一番挑選下，還是有值得我們關注的樓盤。比如城市3米6公寓、京基御景華城等。
城市3米6公寓：樓盤還算新，建於2003年。雖然名字帶公寓，實際上是住宅性質。小區位於福田保稅區，距離在建的3號線福保站不足500米。小學是福苑小學，中學是福田區外國語學校南校區。
相比較羅湖和福田，南山的可選項更是寥寥無幾了，僅有福海苑、 登良花園、藝華花園等，這些盤無一例外的樓齡比較老舊，但相應的所屬學區教育質量還是可以的，對於在科技園上班的人來說，還是值得考慮。
福海苑：樓齡稍老，建於1999年，帶南山小學+南山實驗教育集團南海中學。最近的地鐵是南山站，不足300米。小區附近的商超有來福士廣場，可滿足日常血拼。
不可否認的是，上述樓盤都不是十全十美的，要麼樓齡比較久、沒有小區花園，要麼戶型有瑕疵。一下掏出100萬，當然都想買到合心意的房子。但我們的建議是，先上一趟差不多的車，再考慮其他，而不是等車開遠，才發現追不上了。
在首付、月供的不足下，必然要捨去一些去滿足剛性需求，希望每個人都能買到自己喜歡的房子。
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