正所謂遠親不如近鄰，好的鄰居關係不僅會增加生活幸福感，在遇到困難時也能相互幫助。但往往現實生活中還是會有很多麻煩事影響鄰里關係，特別是很多人深受困擾的漏水問題，樓上漏水，樓下遭殃。
小王最近就因為樓上房屋漏水問題搞得覺也睡不好，樓上住戶不知道因為什麼原因導致漏水，水沿著牆面漏下來，導致整個電視牆被水浸溼，甚至出現泛黃。小王找漏水住戶說明了這個情況，但對方一直愛搭不理，經物業、社區調解也沒能解決這個問題。
1、 誰來承擔責任？
出現這種民事糾紛，如果無法調解，就只能通過法院起訴來解決問題。在去起訴前首先要搞清楚漏水原因，不同的漏水原因可能會影響樓下住戶該向誰來主張權利。
（1） 樓上原因導致漏水，由樓上住戶承擔責任
《物權法》第九十二條規定:“不動產權利人因用水、排水、通行、鋪設管線等利用相鄰不動產的,應當儘量避免對相鄰的不動產權利人造成損害;造成損害的,應當給予賠償。”
如果樓上業主確因裝修或鋪設水管造成樓下住戶“受水”，樓上住戶應及時查找漏水原因並進行維修，還應當就其不當行為給樓下住戶造成的損害承擔賠償責任。
此外,不動產權利人不僅僅是樓上房屋的所有權人,還包括使用權人。
（二）保修期內質量問題，由開發商承擔責任
按照《商品住宅實行住宅質量保證書和住宅使用說明書制度的規定》的規定,正常情況各部位、部件的保修內容和最低保修期限分別是:
1、 屋面防水3年；
2、 牆面、廚房和衛生間地面、地下室、管道滲漏1年；3、
3、 牆面、頂棚抹灰層脫落1年；
4、 地面空鼓開裂、大面積起砂1年；
5、門窗翹裂、五金件損壞1年；
6、管道堵塞2個月；
7、供熱、供冷系統和設備1個採暖期或供冷期；
8、衛生潔具1年；
9、燈具、電器開關6個月；
保修期從房地產開發商將竣工並驗收的住宅交付用戶使用之日起計算。
保修期內發生保修範圍之內的非人為損壞,由房地產開發商免費維修,因商品房存在質量問題,保修單位進行維修時導致房屋的使用功能受到影響,購買人可以要求開發商承擔賠償責任。
（2） 物業公司需履行管理義務
《物業管理條例》第五十三條規定:業主需要裝飾裝修房屋的,應當事先告知物業服務企業。物業服務企業應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業主。物業公司發現在裝修過程中有違反有關規定的行為時,應當通知行為人立即停止並改正;行為人拒不停止或改正的,應當及時報請相關行政部門依法處理。
如果業主遇到了此類問題,應首先向物業公司反映,物業公司如果沒有盡到上述義務,就應該為受到損失的業主承擔一定的賠償責任。
如果物業管理公司已經進行了告知的義務，且本身也不屬於質量問題，那麼物業公司就依法履行了自己的管理義務，需要做的是積極協助和協調與相鄰業主的關係，其不承擔法律責任。
二、樓下住戶應當及時取證
根據《民事訴訟法》第63條的規定，民事證據有以下七種：書證、物證、視聽資料、證人證言、當事人陳述、鑑定結論、勘驗筆錄。這裡所指的證據種類是指作為證據資料的不同表現形式。
如果樓上漏水導致房屋受損的，建議住戶採取拍照、錄像等方式記錄房屋受損情況，用於證明房屋受損的原因以及房屋受損的具體位置和情況。
或者申請公證機關公證，邀請有關人員進行現場公證。同時對於損失的賠償範圍，建議能請有評估資質的企業，如價格認證中心等，到現場進行評估。
本期觀點律師：北京衡寧律師事務所 鞏志芳律師
總結
一般情形下，由雙方協商解決是最便捷的方法，如果協商解決不了的只能通過法院起訴解決，一方面請求對方及時修繕，停止侵害行為。另一方面可以請求對方賠償因為漏水而造成的財產損失。
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