標題已經很全面的總結了這次實戰案例的內容。下面我會先把重要信息列出，然後再具體介紹過程。
需要特意說明的是這只是一次投資案例的完整記錄，意在給大家一些參考和借鑑。並不是鼓勵大家去都市圈投資，因為任何一筆房產投資都需要考慮到很多因素（包括政策、信貸、供需、發展潛力等等），而不能簡單的複製。
座標：南京都市圈——句容寶華
標的物：四季金輝1樓81.6平二手房（買入價63萬+5萬稅+1.5萬中介費，賣出淨得價96萬）
時間：
1、籤合同買入下定金時間2016年9月中旬（5萬定金+1.5萬中介費）
2、2016年12月支付56萬房款過戶+5萬稅（全款，其中有20萬是用的信用貸）
3、2017年1月底拿到產證完成房屋交接（支付2萬尾款）
4、2017年4月21籤合同96萬淨得賣出（下家三成首付剩餘貸款）
具體過程
從買入到賣出，整個過程我寫得非常詳細。考慮到閱讀體驗，我分成上下兩篇進行介紹。本篇為下篇，介紹賣出過程（上篇昨日已發表，介紹了買入過程。右上角點擊“優悠鹿”可以找到上篇文章）。裡面有一些經驗和技巧，希望對大家有幫助。
9月份簽完合同，我當時就想著是不是可以ABC一下。因為畢竟還要到11月份以後才可以去辦過戶，如果能夠ABC，起碼可以省掉5萬稅費。我把實情也跟中介說了讓她幫我先掛掛看，但是中間看的人並不是很多，有意向要買的幾乎沒有。
這中間在十一國慶的時候各地都出了限購政策，南京也出了。南京的限購無疑是對寶華的利好。寶華的新盤開始加速上漲，每開一次盤就會上漲500-1千左右。
12月份過戶完，1月份拿到產證，我正式把房子在各家中介掛了出去，報價86萬。這個期間看房的人還可以，但仍是沒有有意向的。
2017年3月份南京限購升級，同時句容出臺限購。但是句容的限購是外地人限購一套房，基本屬於沒限。這個時候我把報價提高到90萬。之後陸續接到中介電話有願意考慮這套房子的客戶了。其中有一個客戶說錢還沒到位，能不能先付定金，等5月份錢到位了再付首付過戶。我肯定不會同意了，我就問他既然是5月份給首付我為啥現在籤合同賣給你，如果5月份漲了我能按照5月的行情賣給你嗎。
2017年4月1號，句容限購升級。外地人需要在句容繳1年社保或納稅證明才可以購買新建商品房。這個限購就比較狠了，是真的限了一大批人。當晚政策剛出來的時候我沒仔細看，想著這下好了，寶華要冷了。
但接下來的幾天，我接到詢問我那套寶華房子的中介電話反而要比之前頻繁了。一開始我還很奇怪，這不是被限了麼，我都已經做好長持的準備了，怎麼還這麼多人要買啊。後來我才搞清楚，原來句容的那個限購升級政策只是對新房進行限制，二手房不受影響。原來如此啊，於是當晚果斷提高報價到93萬。
很快93萬有買家同意買，中介聯繫我過去談談。其實這個時候我心裡的價格已經不止93萬了，畢竟93萬81.6平，劃下來1.14萬/平，四季金輝的新房現在是1.36萬/平。新房被限，需求都被趕到二手房去了。但當天我還是去了，因為這個中介就是介紹我現在這套房子的中介，畢竟我是從她手上買的，可以的話，我當然也希望從她這邊賣掉，讓她再賺一筆中介費。所以提前我就讓她跟客戶講好，93萬像買家這種三成首付剩餘貸款的就不要再談價格了，我不會再讓了。她說好的。
又開了一個小時車到那邊，坐下來剛開始談。買家就說你這個房子92萬，再讓兩千，91.8萬數字也好，怎麼樣。我立馬問中介啥情況，我之前說的是93萬啊，怎麼這就92了。我那個中介說，是他們內部沒溝通好，這個買家的中介是她同事，只是因為我跟你這邊比較熟，都是我來聯繫你的，可能中間有什麼信息上的誤會。無語了，我之前特意說了跟買家講好不要談了，能接受再過來。買家也是無辜的，是她的中介跟她講92萬的，所以我又費了一番口舌表達了對她的理解。然後中介就開始輪番勸我92萬同意吧，來都來了。另外一撥中介帶著買家去了別的地方估計也是勸她接受93萬這個價格。一直到最後他們眼看兩方都說服不了，就放棄了，我就撤了。
雖然來回開車兩個多小時浪費了好多時間，但是去了一趟親眼看到了各家中介的火熱。每個門店全都是來買二手房的客戶，一個小店裡全是人。有了直觀的親身感受，我更加堅定了提高報價的想法。
沒幾天，我那個中介聯繫我說有客戶願意買。這次她跟對方報的94萬。其實我跟我老婆討論過，我們覺得這個房子現在賣到98萬-100萬應該是我們比較滿意的價格。但還是基於之前我說的原因，我還是過去了。買家是個看起來很老實的民工，給自己兒子買的。他兒子穿衣打扮很時尚。他說他兒子一個月能掙3萬多，他自己會從裡面扣8千幫他兒子存起來。他兒子全程倒沒有說話，都是他父親再說。我瞧著他父親很實誠，也是給兒子買的，就同意賣了。94萬。交定金的時候他們說手頭上沒有這麼多，要晚上回去打給我。我有點奇怪，過來買房子沒有準備定金怎麼買。於是又特意跟他父親確認了首付的問題，他父親說沒有問題，我們都已經湊好了。總覺得他父親是個實誠的人，我也就沒再堅持，只是把合同裡關於首付時間、過戶時間以及違約條款確認好就跟他們先簽了合同，留了我的銀行卡號給他們晚上打。
當天晚上他們沒有打，我也懶得煩，就沒有打電話給中介。到了第二天上午還沒打，我就聯繫了中介問什麼情況。中介說好像是首付有問題，我說昨天我不是當著你們面跟他們確認過首付了嗎。中介也沒說別的就說已經聯繫他們了，下午到中介店裡談。
有什麼好談的，按照合同先打定金啊。我跟中介說他們要是買，就趕緊把定金打給我，不買就算了我反正也覺得賣低了不想賣呢。中介非讓我給他們點時間，下午談了再說。
下午5點多，我給中介打了電話詢問情況。中介說沒有問題了，等下就打。然後6點多我收到了5萬定金。
4月16號上午是我們約定的過戶時間，為了能避免排隊，中介讓我早上一大早8點鐘就過去。可憐的我們6點多鐘起床，7點帶著我老婆出發，開了1個小時到了中介那邊（房產證寫的我老婆的名字）。我們去的時候中介店門還沒開，就中介一個人還有一個不認識的女的在那邊，我以為是別的客戶。然後我問中介，買家呢，中介指了指那個女的說她就是。我傻眼了，這又是什麼情況啊。那對父子呢，怎麼又換了人。中介說這個女的是那個年輕人的姐姐，他們首付是他姐姐幫著出的，但他姐姐家不放心，想著還是房子寫他姐姐的名字吧。我極度無語了，原本這套房子一開始我是想做ABC單的，難不成現在這是被別人做成ABC單了。
我跟中介說不管這個人是不是她姐姐，我們籤合同的是那個年輕人，我們賣也只賣給“她弟弟”。你這樣子我們肯定不會同意的。而且你要這樣做，你也提前知會我們一聲，前面“她弟弟”沒付定金你說約過來談的時候有什麼情況你就跟我說一下。什麼也不跟我說，現在到過戶了突然換了一個人，我們肯定是沒辦法接受的。中介在一邊勸我說反正錢拿到手都是一樣的。我跟她說如果這套房子我賣到合適價位了，真的換人了就換了，確實像你說的我錢拿到手是一樣的。但現在不就是我覺得賣低了，當時覺得他父子兩人還都挺實在的，買個房子不容易便宜點賣就算了。現在這倒好，整出這麼多事情來。最後我跟那個女的說，這個房子要麼就“你弟弟”過來按合同付首付，我還是94萬。要如果是你來買，我肯定不是這個價。然後那個女的跑一邊跟“她弟弟”打電話讓他過來，打完電話說“她弟弟”有事來不了。我就開車送我老婆回單位了，下午我還有出差去蘇州培訓。
我送完老婆回家停車的時候，中介又打來電話說“她弟弟”現在有空了能不能過來再談一下。我當時真想罵髒話了，我這一大早覺沒得睡，來回開車兩個多小時折騰得要命。剛回到家又讓我過去，是不是耍我。也確實是趕著下午3點的火車去蘇州，我還得回家收拾點東西。我跟中介說沒辦法去不了，週五出差才能回來。中介又說了半天說那我們開車過來找你，跟你們談談。丫這都幾點了，等你們來了再談事情，我還要不要下午去蘇州了。後來看我堅持沒有時間就跟我約週五晚上7點半在我們家附近的肯德基見面談，我同意了。
週五下午我出完差回南京，晚上中介說要到8點半以後才能過來。家裡娃下午沒睡覺，晚上都是媽媽帶著睡覺。所以快9點中介他們來了，就我一個人去的。其實一個人去倒也好，我的談判能力自以為還是比較不錯的。這次對方來了一幫人，中介沒有介紹我也沒有問。我這個人還是比較講道理的，只要對方也是講道理的人，我都是願意談的。
我先站在買家角度，說能理解他們。畢竟房產證只是換了個名字，現在我們要加個幾萬，你們肯定是接受不了。然後我就說但做為賣家，其實我們就希望賣房子能夠簡簡單單順順利利的完成交易。但你們這個，折騰了我們多少次，先是定金說好了當晚打沒打，然後好不容易打了定金，到了過戶又突然換了一個人。換誰能接受。你說是給你弟弟買的，你們出錢了不放心。這些都是你們家庭內部的事情啊，跟我沒有關係啊，你們大可以跟你弟弟籤個合同什麼的不就行了。而且我這個房子你們自己可以算算，寶華的新盤均價高的也到1.5萬了。我們這套才1萬1千多點，你現在去哪邊找這麼便宜的房子，基本可以算寶華那邊最便宜的了吧。我老婆反正心裡價位更高，她本來就一直責備我說我賣便宜了，她要掛100萬或者就不賣了。我後來勸她半天才同意98萬。我們本來想著賣了在南京看能不能再買一套，現在南京限購我們也買不了，所以其實心態也變了說實話。
我態度也比較誠懇，怎麼想的也就怎麼說了。所以說了一輪，對方來的人都比較認可，覺得我人挺好。我說我還是比較好說話的，有什麼都可以談。但是我老婆要是來了，肯定沒什麼好說的，98萬，你們要不買就算。肯定是這樣。
給對方打好預防針，我說這房子是我老婆的名字，最後肯定是要她同意的。我打個電話叫她過來。然後我說我去接下我老婆，接我老婆去肯德基的路上。我跟我老婆說我這邊談的已經差不多了，你只要咬死98萬就可以了。其他不用管了，到時候我再說說情我們就97萬差不多了。
最後的結果就是我老婆沒頂住壓力，鬆口了。然後96萬成交，籤合同。
全部過程我寫得很詳細供各位參考。但是希望大家看到這篇文章不要以為南京都市圈或者說寶華的房子可以短線做一下，因為要知道寶華去年的新房和二手房成交比例是17:1，熱賣的都是新房，二手房成交很低迷。而且我這個案例也是諸多因素才促成了最終的交易：1、入手價格較低；2、遇上寶華房價快速增長期；3、南京限購、寶華限購將需求逼到寶華二手房；4、賣出價格較低。
其實對於入手價格合適、未來潛力看好的房子長持才是王道。因為截至目前，中國的樓市基本都可以算做是一個一直向上的牛市，在牛市只有長持才能賺到最多的錢，短線只能吃一小部分的利潤。而我之所以短線出掉，一是因為都市圈我也並不熟悉對遠期的行情自己也心裡沒底；二是因為我想要出了看能不能在南京再買套學區房。
南京也一直在傳句容要併到南京來，說不準過個一兩年寶華的房子又漲了很多。回過頭來，可能要為當時這麼便宜賣掉這套房子後悔。但其實沒什麼好後悔的，賺了錢還搞得自己心情不好，何必呢？儘快找到下一個目標，讓錢動起來才是我們需要考慮的事情。
閱讀更多 優悠鹿 的文章
