去年，物業公司頻頻上市。保利物業、時代鄰里、寶龍商業、招商積餘、新大正、華髮物業等相繼登陸港股。今年1月，包括正榮服務在內的5家物業公司已向港交所遞交招股書。
物業公司紛紛赴港上市，與近年物業股在香港資本市場表現突出密切相關，而同樣以“輕資產+高利潤”為特色的代建股——綠城管理也將赴港試水。能否獲得資本市場青睞，將決定綠城管理能否成為“代建第一股”。
2月28日，綠城中國（3900.HK）旗下綠城管理控股有限公司（簡稱：綠城管理）向港交所遞交招股書。本次IPO綠城管理計劃籌資約2.5億美元（約19.5億港元）。
有著“獨角獸”頭銜加持的綠城管理能否成為代建第一股呢？
01
以41.1%的份額，榮登代建一哥
房地產代建一般是由擁有土地的委託方發起需求，擁有項目開發、建設、品牌和經驗的代建方承接的一種合作共贏的業務模式。
代建方通常為品牌影響力較大的大中型房地產企業，其在品牌、管理、團隊等方面積累的成熟經驗，可為委託方提供項目規劃設計、工程管理、交付管理等開發全過程服務。
與傳統房地產開發業務相比，代建模式不僅收益率更高，風險也相對較低，因而廣受地產商青睞。近幾年包括萬科、綠地、金地、建業等越來越多的房企開始涉足代建行業。
但該行業的集中度頗高。據中指院數據可知，2018年綠城管理新訂項目約106個，新訂總建築面積約2240萬平方米，佔據中國代建市場41.1%的份額，以兩倍數將市場第二名遠遠甩在身後。綠城管理也因此被稱為國內規模最大的房地產代建公司。
具體來看，綠城管理的主要業務包括商業代建、政府代建和其他服務等。招股書顯示，截至2019年9月底，綠城管理在中國及柬埔寨共有262個代建項目，管理總建面6850萬平方米，在業內遙遙領先。
基於此，綠城管理近幾年的業績表現非常亮眼。
招股書顯示，2017年、2018年及2018年9月-2019年9月，綠城管理收入分別為10.16億元、14.81億元、11.28億元及15.13億元，2018年同比增長45.8%，2019年9個月同比增長34.2%。同期，毛利分別為5.77億元、7.44億元、6.07億元及6.79億元，所對應的毛利率分別為56.8%、50.2%、53.8%及44.9%。
有意思的是，綠城管理亮眼的業績表現即使與綠城地產相較之下也不甘示弱。招股書顯示，綠城管理2018年實現收入14.81億，期間淨利潤為3.6億。以此計算，期間的淨利率為24.5%，這一水平遠高於2018年綠城中國3.94%的淨利率。
綠城代建是如何做到的？又如何看待這樣的現象？對此，風雲地產界就相關問題聯繫綠城管理，但截至發稿，對方未作回覆。
02
代建“獨角獸”往事
綠城管理集團的業務模式，可追溯至2008年，時任綠城創始人宋衛平提出，要依託“綠城品牌和團隊”實現業務創新。
在該理念的推動下，2010年，綠城房產建設管理有限公司正式成立，開始接觸商業代建。同時也標誌著國內首家輕資產模式的房地產開發管理型公司就此誕生。
2015年已初露頭角的綠城管理集團於9月23日正式掛牌成立，成為綠城品牌和代建管理模式輸出的主體。因在業務模式開發的程度、業務量級等諸多指標處於行業領先，綠城管理被視為代建行業的“獨角獸”。
次年，綠城宣佈重組藍城，將已擁有百億規模的藍城代建業務全部納入綠城管理，同時併入綠城系代建業務。此舉大大加快了綠城代建業務的發展速度,併為綠城集團打開另一扇門。
2016年－2019年，綠城用了整整3年時間，完成從1千億到2千億的跨越，其中代建業務佔據銷售總額的大半江山。招股書顯示，2017年、2018年及2018年9月-2019年9月，綠城管理的商業代建分別產生收入8.07億元、11.5億元、8.97億元及10.98億元，佔總收入的79 .4%、77 .3%、79 .5%及72 .6%，佔比頗高。
但同時，作為產生最多收入的商業代建業務，也存在一定風險。
綠城管理在招股書中提示，商業代建項目數量及收入水平均依賴中國房地產市場的表現。任何中國市場不景氣、過度供應物業或潛在的物業需求、價格下降，均可能對綠城管理的業務、財務狀況及經營業績造成不利影響。
近幾年，中國房地產市場受到中國經濟增長放緩的影響。GDP增長已由2013年的7.8%減緩至2018年的6.6%。中國的固定資產投資增長率亦呈現整體下滑趨勢，由2013年的19.1%持續下滑至2018年的5.9%。因此，房地產市場或會發生過度供應物業及流動緩慢、閒置房產庫存的狀況。過度供應物業或價格減少的可能性將會影響地產商的投資計劃，進而會對綠城管理的現金流量、財務狀況及經營業績造成重大不利影響。
例如，面對此次突如其來的疫情，就有業內人士表示，將對地產行業形成較大沖擊。
對此，
綠城管理對疫情的影響非常樂觀，並在招股書中表示，肺炎疫情不會對其業務營運、經營業績及財務狀況產生重大不利影響。同時，綠城管理表示，已經在2月17日恢復現場工作，代建項目也正準備復工，預計3月逐步恢復。當前物業股在資本市場表現搶眼，即便在疫情下股價也普遍飄紅。那麼，以輕資產+高利潤為特色的代建行業能否得到資本市場的青睞，我們拭目以待。
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