[房企年報]綠城：2千億規模有"水分" 酒店資產盈利差

　　新浪財經訊 3月23日，綠城中國發布2019年全年業績，公司在全年結算面積下降、營收增速僅為2.1%的情況錄得稅前利潤增長25.9%、歸母淨利潤增長147.3%，這主要得益於其他業務的增長以及合營公司貢獻的業績。但公司酒店業務的盈利能力依然堪憂，此外，公司逆勢加槓桿拿地，淨負債率連續兩年上升，公司未來6年輕資產代建業務的展望預期明顯要高於總銷售面積7%左右的增速。公司顯然對於自身的經營模式非常有信心，但值得注意的是，公司自身的利潤率、資產回報率等一系列盈利指標卻並不優秀。

　　2千億規模有“水分” 逆勢加槓桿突進

　　2019年，綠城集團累計取得總合同銷售面積約1027萬平方米，總合同銷售金額約2018億元，同比增長29%，歷史上第一次突破兩千億元大關。但是在這其中，綠城集團 2019年累計取得投資項目合同銷售金額約1354億元，其中歸屬於綠城集團的權益金額約為人民幣768億元，權益比例僅56.72%。

　　可以說，綠城的兩千億規模還是有些“水分”的。

　　一直以來，全口徑銷售規模指標在行業內影響甚廣，最明顯的就是銷售排名。克而瑞數據顯示，2019年綠城中國的操盤銷售額位列第11位，但全口徑銷售面積則位列24位，權益銷售排名僅31位。

　　年報顯示，綠城中國2019年新增項目共計54個，總建築面積約為1236萬平方米，超過操盤銷售面積，更是大幅超過約522萬平方米的全年投資項目合同銷售面積，土地儲備池子進一步加大。總土地成本（收購金額）約人民幣691億元，其中本集團支付的約為人民幣523億元，預計新增可售金額達人民幣2057億元。

　　近幾年，綠城中國的拿地強度有所增加，拿地面積與銷售面積之比明顯提升，這在一定程度上增加了公司的槓桿率。Wind數據顯示，公司的資產負債率由2016年的76.84%上升至2019年的79.48%，淨負債率由2017年的46.4%提升至2019年63.2%。截至報告期末，綠城中國的有息負債合計達到955.77億元，其中短期負債為349.41億元，佔比達到36.56%，當前賬面銀行存款及現金為人民幣518.94億元。

　　營收增2.1%歸母淨利潤增147%是怎麼做到的？

　　2019年綠城中國取得收入615.93億元，同比增長2.1%，除稅前利潤為99.53億元，同比增長25.9%，股東應占利潤為24.8億元，同比更是大增147.3%。

　　營收增2.1%，而歸母淨利潤增147%是怎麼做到的？

　　綠城中國的營收主要還是來自於與物業銷售，去年達到55.27億元，佔比88.4%，但2019年公司物業銷售業務的收入卻是同比下降1.34%，主要是因為全年轉結面積297.05萬平方米，較上年的339.31萬平方米下降12.5%。不過，其他業務均錄得同比增長張，物業銷售主業卻意外地嚴重拖累了全年的營收增速。

　　儘管只有2.1%的營收增速，但憑藉著其他較高毛利業務營收的增長，綠城中國的毛利率由22.81%提升至25.39%，從而使得公司毛利增長13．%。此外，全年合營公司的業績達到10.03億元，較2018年3.26億元大幅增長超過2倍，佔全年歸母淨利潤的比重較大，綠城在低權益比例的戰略下逐漸開始收到回報。再者，因公司收購附屬公司公允價值變動導致的遞延稅項增加，減少當期稅務，從而增加了公司的全年利潤。

　　正如公司管理層在業績發佈會所表達的，未來綠城中國的結算收入增速會逐漸下降，而低權益比的合營及聯營項目、輕資產高毛利的代建業務將對利潤表產生越來越大的影響。

　　不過值得注意的是，綠城中國全年派發股息0.3元，較20.18年的0.23元增長30.43%，增速較規模歸母淨利潤高達147.3%的增速有著明顯差距。

　　資產回報率低 預期銷售增速放緩

　　根據公司年報，綠城中國的酒店資產達到89.23億元，成為公司僅次於房地產開發的第二大資產業務，但相較於房地產開發的盈利能力，酒店業務僅僅實現利潤為正。

　　2019年，酒店業務的營收為8.79億元，利潤僅為0.4億元，利潤率4.57%，資產回報率為0.45%的極低水平。由於酒店資產所對應的負債額度很小，是完全沉沒了股東權益，因此這也明顯拉低了公司整體ROE，2019年全年ROE為9.17%，儘管較上年有所增加，但仍有提升空間。

　　此外，值得注意的是，撇開資產因素，低權益比的模式並沒有提升公司的盈利能力，近些年來，綠城中國的毛利率和淨利潤率都處在較低的水平，2019年淨利潤率僅有6.35%。綠城中國也試圖從加大輕資產高利潤率的代建業務比例來提升公司整體的盈利能力。

　　3月23日下午，綠城中國控股有限公司在線上舉辦2019年度業績發佈會。張亞東提出新的戰略目標：“2025年，實現銷售規模5000億元。”5000億元的目標分解成兩部分：傳統的房地產開發重資產部分將實現3500億，輕資產部分實現1500億，通過梳理代建品牌、發展資本代建、完善管理機制等措施實現。

　　不過，從2019年的銷售數據來看，未來6年分銷售符合增長近約為7%，較此前幾年的快速增長大幅滑坡。但相較於2019年664億元的代建業務規模來說，1500億元的目標對應的確實14.55%的預期符合增速，可見，綠城對於自己的模式非常有信心，且寄希望於輸出這一模式。

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關鍵字: 綠城 2019你為誰驕傲 銀行