博羅將成為惠州最具潛力的房地產板塊
很多人在思維固有模式中，投資置業需要的是可觸摸的現在。
對學校需求強，可能對學校格外關心，家裡有老人的對醫療資源的需求比一般人強烈，有小孩子的希望家門口有公園、有超市、商場。
購房者從各自的出發點，都無可厚非。但從房地產商品屬性角度來說，開發商應該賣的也不是現在而是未來，購房者購買的也不是現在，一樣是未來。如同我們經常會討論一個問題就是，為什麼當初愛理不理的區域，現在我們都高攀不起?
我們其實應該明白，房地產的發展和城市的擴容和更新息息相關，城市的發展到了那個區域，區域的定位發生變化，有產業支撐、有重大交通利好的規劃，才能支撐起一個區域的發展，才能讓一個區域快速發展。縱觀惠州城市的發展此前的南拓北優，讓江北和南部新城以及金山湖片區崛起，而隨著城市向東、金山新天地的規劃，水口馬安成為市區的範疇，三棟的地塊開始成為眾多開發商爭搶的重點。
在2018年惠州官方的規劃顯示，北站新城片區、惠州南站片區以及江北被納入惠州核心市區範疇，讓惠州北站所在的惠博板塊成為了開發商的重兵爭奪之要地。從城市的發展格局來看，北站新城囊括惠州江北和博羅片區，而隨著高鐵的通車，業界人士預計，惠州和博羅之間的城市邊界將被打破，那時候博羅區域的房地產價格和價值的窪地將會迅速被填平。
而擁有東江資源優勢和現在價格優勢的博羅樓市，在博羅完成和惠州大江北無縫對接之後，縣區之間的邊界打破之後，將是未來幾年惠州樓市板塊中，最具潛力和最耀眼的版塊之一。
01
北站新城讓博羅和惠州江北打破縣區界限
2017年12月，惠州市住建局發佈了《惠州高鐵北站地區分區規劃(含核心區概念性城市設計)》(草案)，對惠州高鐵北站新城的發展作出了詳細的規劃。
規劃區所在位置為江北新區，範圍為東江、曙光路、小金河大道、北環大道、惠州大道、廣惠高速圍合區域，規劃總用地面積約44平方公里，規劃控制人口規模為42萬人。從行政規劃上看，高鐵規劃區範圍包含了惠城和博羅兩個縣區。
從城市發展的角度而言，現階段江北區域已經沒有可供發展的土地和縱深，惠州高鐵北站新城的應時而生。首先贛深高鐵惠州北站確定為惠州的核心交通樞紐，對接廣汕高鐵和鏈接莞惠城軌，預留深惠城軌、惠城地鐵1、3、5號線的接駁。意味著這是惠州未來輻射粵東，連接廣深的核心交通站點，惠州對此顯然給予厚望。
從城市的發展角度而言，惠州北站新城橫跨惠州和博羅兩個區域，從小金口到博西統一規劃，意味著博羅和惠州的物理邊界打破，也打破了縣區的界限，這對於博羅區域的發展至關重要。
而在2018年博羅發佈的《博羅縣縣城總體規劃(2011-2035年)(草案)》，中也明確了這一點。規劃顯示羅陽與江北西區共同建設優質生活區，成為大惠州“後花園”，實現生活同城，著力推動博羅城東片區與惠城江北西區等交界地區同城融合發展，實現交通基礎設施、公共服務設施等全面對接，促進居民生活同城化。以惠博沿江路和廣汕公路(國道324線)為紐帶，博羅縣城與市區江北幾乎連為一體。
北站新城讓惠州和博羅城市界限模糊，惠州和博羅連成一體是必然的路徑，這對於博羅樓市而言，也是最近幾年最重要的機會點。
02
博羅樓市當前處於價值價格雙重窪地階段
博羅板塊樓市近年來迅速崛起，成交放量，客源也開始多元化， 惠州江北的購房者在惠博板塊的置業比例逐漸增高。與此同時，國內眾多品牌開發商進駐博羅市場，搶佔先機，也說明了博羅樓市當前的市場熱度。
1—6月博羅土地交易，在出讓面積和成交金額方面，博羅縣厚積薄發，上半年出讓面積35.56萬平方米，佔全市30.85%居各縣區之首，交易金額，博羅縣的17.97億元，佔全市22.88%，這就是明顯的佐證。
而官方的另一項統計數據顯示，第一季度博羅縣房地產開發投資增速位居全市第一位，以72.6%的同比增速，房地產銷售面積上，博羅縣以36.8%的增速位居縣區第一位。上半年博羅的商品房銷售面積108萬平方米，同比增長27%，環比增長40%。
預計這一數據在年底將會繼續增長，較大概率是博羅依然位列全市房地產開發投資增速和商品房銷售面積同比增長幅度的冠軍。
現在的博羅樓市是一批蓄勢奔跑的黑馬，從2018年開始博羅區域的房地產成交一直處於惠州前三甲，從各種樓市的數據和指標來看，博羅還是有非常大的價值上揚空間。當下的博羅是區域的價值沒有被明顯感知的階段，也是處於高鐵通車前的利好兌現期間，買房子無論投資還是置業，博羅都處於價值窪地和價格窪地的雙重區間。房價處於8000—9000元/平方米之間，和惠州市區的差距在3000--4000/平方米之間，車程在20分鐘以內，預計在贛深高鐵通車後，這個價格窪地和價值窪地江北迅速填平。
2013年之前惠州水口和城區的樓面價格差，也和當下的惠州城區和博羅類似，但是在2015年之後從迅速填平一樣，現在的水口成為了惠州成交最旺盛的區域之一。
03
現在入手博羅就是入手惠州的未來
買房子，首先是買入一座好城市，其次是買入一個好價格。
買入一座好城市意思就是要買入一座城市基本面看好的城市，而在城市基本面較好基礎上，選擇城市中一個有發展潛力的區域是投資客的慣用手法，年初眾多的外省客湧入惠博板塊就是看中了其未來可以預見的潛力。
而當下的博羅就是有巨大潛力的城市和區域，也是投資和置業的機會點。
博羅的潛力從幾方面來看，首先博羅縣的經濟發展動能明顯，而且是廣東唯一一箇中國經濟百強縣，毗鄰廣州，與此同時博羅擁有優越的東江資源，還有嶺南第一山羅浮山，2019年惠州市政府工作報告提出，要建設全省中醫事業創新示範城，並將中醫藥產業作為惠州發展三大產業集群之一。
而在2年後，贛深高鐵和廣汕高鐵通車後，博羅將成為擁有3個高鐵站的縣，是惠州對接廣深的第一站，也是惠州輻射粵東、粵北的橋頭堡區域，是惠州打造百里高鐵產業帶的核心和龍頭區域。
而在大灣區戰略規劃和近期深圳北中央確定為建設社會主義先行示範區之後。惠州的灣區重要節點城市和協同深莞惠一體化發展，博羅都將扮演重要的作用。
博羅的未來可期。碧桂園非常看好博羅區域的發展。目前碧桂園在博羅現有6個項目，未來還會有10個或者更多。碧桂園看好博羅的理由在於，博羅有足夠的土地當下是有價值的窪地。
現在入手博羅，就是入手惠州的未來。
入主博羅，現在正當時
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