1月8日，綠地控股（600606.SH）公告了2019年全年業績快報。2019年全年，綠地控股累計實現合同銷售金額3880.4億元，同比增長0.1%；合同銷售面積3257.2萬平方米，同比增長-11.1%。
在2018年錯失4000億元銷售目標後，2019年綠地控股房產主業的銷售額止步不前，仍未突破4000億元。
地產主業增長乏力
綠地控股以多元化企業集團著稱，並在全球範圍內形成了“以房地產開發為主業，大基建、大金融、大消費等綜合產業並舉發展”的格局，旗下企業及項目遍及全球四大洲十國百城。
一直以來，房地產都是綠地控股的核心產業。在2015-2019年，綠地控股的合同銷售金額分別為2301億元、2550億元、3065億元、3875億元和3880.42億元。2016年-2019年合同銷售額增速分別為10.82%、20.20%、26.42%和0.10%。由此可知，綠地控股2019年的銷售額基本與上年持平，沒有實現增長。基於此，綠地控股成為銷售額前10強裡增速最慢的公司。對頭部房企而言，銷售額原地踏步意味著“不進則退”。
據悉，去年10月，綠地控股曾拿出5000萬作為營銷獎勵，以激勵營銷條線衝擊4000億銷售指標。儘管綠地控股第四季度較前三季度銷售情況較好，但最終未能達成4000億元的目標。
對此，張玉良在業績報告上解釋：“綠地不僅僅有地產，還有其他綜合業務，我們的綜合財務結算收入還是名列前矛的。銷售的確沒有達到我們的目標，但是我們的回款情況在變好，我們也會關注到中長期競爭力。”
據公告顯示，2019年綠地控股回款3010億元，住宅部分回款率達89%，較去年上升4個百分點。
從近三年的土地儲備來看，2016-2018年綠地控股的土儲面積分別為4534萬平方米、3713萬平方米和5091萬平方米。2016-2017年，綠地控股的拿地力度明顯趨弱，2018年才重新開始趨穩。截至2019年上半年，綠地控股的土地儲備面積達5365萬平方米。
在土地投資方面，2019年綠地控股累計獲取項目108個，新增權益土地面積1805萬平方米，權益計容建築面積3508萬平方米。2019年1-12月，綠地控股完成新開工面積4199.1萬平方米，比去年同期增長26.4%，完成竣工備案面積2501.7萬平方米，比去年同期增長28.5%。此外，在綠地控股的新增土地面積中，其權益佔比由2018年的65%提升至83%，拿地質量提升。綠地控股2019年拿地總土地價款977億元，總貨值近4500億元。
不過，綠地控股近3年來的土地儲備倍數持續下降，由2016年的2.17逐年下降，到2018年下降至1.39。2019年上半年，綠地控股的土地儲備倍數為3.61。這與綠地控股自2014年開始多元化升級有很大的關係。彼時張玉良提出，綠地控股要向“大基建、大金融、大消費”領域轉型。
儘管綠地控股的多元化戰略符合未來的定位，但轉型途中需要大量的資金，而地產板塊正是其重要的輸血來源。如今，綠地控股主業增長乏力，土儲稍顯不足，綠地控股的多元化升級也會稍顯動力不足。
在存貨方面，近4年綠地控股的存貨逐年增加，由2015年的3360億元增長至2018年的5955億元；平均預收賬款在2017年首次突破2000億元達到2374億元，2018年繼續增長42.46%至3382億元。截至2019年三季度末，綠地控股的存貨達6107.74億元，平均預收賬款達2940.21億元。
反映去化壓力的指標“存貨/平均預收賬款”近4年來也在逐年下降。綠地控股2019年三季度末該指標為1.70，較年初的2.07下降了17.87%，去化壓力有所緩解。綠地控股預收賬款週轉率自從2015年以來持續下降，由2015年的最大值1.78下降至2018年的1.21，2019年三季度末預收賬款週轉率為0.82。預收賬款週轉率表示預收款項結轉營收的速度，綠地控股的預收賬款週轉率持續下降或是其銷售降速的縮影。
大基建拖累毛利率
2019年綠地控股全年實現營業收入4225.3億元，同比增長21.2%；歸母淨利潤148.5億元，同比增長30.6%。2019年綠地控股歸母淨利率從3.3%提高至3.5%，總資產週轉率從0.34 提高至0.39，加權平均淨資產收益率升至19.5%，同比提高2.4 個百分點。
2018年綠地控股實現總營收3484億元，房地產主業共實現營業收入1615億元，營收佔比約為46.35%；建築及相關產業全年實現經營收入1481億元，同比增長41%，營收佔比約為42.51%。
2019年綠地控股的“大基建”業務持續發力。2019年前三季度，綠地控股累計實現營業收入2940億元，其中，房地產主業實現營業收入1262億元，營收佔比約42.93%；基建產業實現營業收入1389億元（內部抵消後），營收佔比約47.24%，超過房地產主業所創營收。
從營收規模上來講，大基建固然增長喜人，但是基建板塊墊資大、回款週期長、利潤低等特點，嚴重拖累了綠地控股的現金流和盈利狀況。
2015年-2018年綠地控股的綜合毛利率分別為14.76%、15.11%、14.34%和15.35%，2019年三季度綜合毛利率為14.38%。在整個行業中綜合毛利率處於較低水平。
單獨分析其近幾年房地產板塊的毛利率可以看到，2015-2018年地產業務毛利率分別為24.27%、20.65%、23.36和27.01%。
半年報顯示，綠地控股2019年上半年地產業務實現毛利率27.97%；建築相關業務毛利率僅為3.88%；商品銷售及相關業務毛利率為17.42%。明顯看出，“大基建”拉低了綠地控股整體的毛利率。
槓桿水平持續高企
一直以來，財務槓桿處於高位長期困擾著綠地控股。張玉良也表示，我們正在主動降低負債，實現有質量的發展。
近4年綠地控股調整後的資產負債率一直高位運行。2018年該指標為84.40%，為近五年來的最小值。2019年三季度末該指標進一步下降為81.50%。
據綠地控股披露的數據顯示，其2019年扣除預收賬款後負債率為81.46%，較2018年下降了2.94個百分點。雖然有小幅度的下降，但87.94%的資產負債率還是超出了80%的警戒線。
在淨負債率方面，近三年綠地控股的淨負債率持續下降，2018年綠地控股該項指標數值為171.83%，較2017年的206.02%下降16.59%；2019年三季度末該指標為173.05%。綜合來看，綠地控股的槓桿水平處於高位，降負債任重道遠。
標準排名通過“調整後的速動比率”和“調整後的現金比率”兩項指標反映企業短期償債能力。綠地控股調整後的現金比率近4年比較穩定，圍繞0.17-0.20之間波動。2019年三季度末的調整後的現金比率為0.21，較年初的0.17上升了23.52%；調整後的速動比率在2019年三季度末為0.94，較年初的0.81上升了16.05%，小於標準值“1”。綜合上述兩個指標，綠地控股短期償債能力並不樂觀。
近4年來，綠地控股反映償債能力的指標“（貨幣資金＋存貨＋投資性房地產－預收賬款）/全部債務”呈逐年下降趨勢，由2015年的0.64到2018年的0.39，2019年三季度末綠地控股的該指標進一步下降，為0.36。由此可知，綠地控股的長期償債能力持續弱化。
另據國家發改委主管的中國投資協會、第三方綠色評級機構標準排名和中國證券市場設計研究中心旗下《財經》雜誌聯合調研編制的《2019中國房企綠色信用指數TOP50報告》顯示，綠地控股綠色信用指數66.9，綠色信用等級BB，排名行業第27位。
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