该案改编于最高院判例，简单文字，普法于君。2012年，甲公司与乙公司签订借款协议，约定：乙向甲借款550万。乙提供其工业用地的土地使用证作抵押。后甲向乙汇款，但未办理抵押登记。后因乙未偿还借款，甲向当地中级人民法院起诉：请求乙偿还借款550万及利息并对抵押财产行使优先受偿权。当地中院一审判决支持其部分诉讼请求，但未支持其主张的对抵押财产享有优先受偿的权利。乙不服，向当地高院上诉，二审判决驳回上诉，维持原判。乙公司仍不服，向最高法院申请再审。最高法院裁定驳回再审申请。
原因分析:
根据《中华人民共和国物权法》第187条规定，以土地使用权进行抵押，应办理抵押登记，抵押权自抵押登记时设立。案件中，因未办理登记，导致抵押权未设立，故没有优先受偿权的法律来源，不得行使。
启示:在办理不动产抵押时，一定要及时到相关部门办理登记，在不懂法的时候一定要咨询专业人士或是网络查询，前车之鉴，后事之师，经商往来，务必慎之。
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