最高人民法院：網籤備案的房屋買受人並未取得房屋所有權，不能排除對該房屋的強制執行
閱讀提示
在商品房預售交易中，買賣合同簽訂後網籤備案是重要的程序之一。在網籤備案完成後，房屋預告登記、抵押貸款等後續事宜方可進行。網籤備案是房地產行業的行政主管部門為監管區域內房地產交易情況而進行的一種監管措施，在一定程度上能夠防止一房二賣等情況的方式，增強了房屋買賣合同的“公信力”。但辦理了房屋買賣合同網籤備案的當事人是否取得了物權呢？能否排除第三人對該房屋的強制執行呢？
裁判要旨：
不動產物權變動，除法律另有規定外，以登記為生效要件。商品房網籤登記是政府部門依託其建立的商品房網上籤約備案平臺，規範房地產開發企業、房屋中介公司等相關主體進行商品房預售管理的網上備案登記行為，並不具有物權變動性質，不直接產生不動產物權設立或變動的效力。已辦理網籤備案的房屋買受人向法院提起的執行異議之訴，要求排除強制執行的，人民法院不予支持。
案情簡介：
一、德州中院（2013）德中商初字第43號民事判決認定，判決三沅公司應向天翔公司應返還貨款647萬元，賠償損失1072918元。
二、德州中院在執行（2013）德中商初字第43號民事判決時，查封了劉希波、鄧傑向三沅公司購買辦理了商品房網籤備案的房屋一套，該房屋劉希波、鄧傑並未實際佔有，也僅支付了一小部分房款。
三、劉希波、鄧傑提出執行異議，德州中院於2016年3月4日作出（2015）德中法執異字第9號執行裁定書予以駁回。
四、2016年3月12日，劉希波、鄧傑向德州中院提起訴訟，請求撤銷（2015）德中法執異字第9號執行裁定書；確認被查封房屋歸原告所有；判決不得對原告房屋予以執行。德州中院一審判決支持了劉希波、鄧傑的訴請。
五、天翔公司不服，上訴至山東高院，主張網籤備案並不能發生物權變動，劉希波、鄧傑為取得案渉房屋所有權，不能排除強制執行。山東高院二審判決駁回劉希波、鄧傑的訴訟請求。
六、劉希波、鄧傑不服，向最高法院申請再審。最高法院裁定駁回再審申請。
裁判思路分析：
本案屬於房屋買賣領域常見多發的問題之一，焦點問題在於商品房網籤備案後，買受人能否排除他人對該房屋的強制執行。本案一審法院德州中院認為，被查封房屋的所有權問題及是否應予執行該房屋，劉希波、鄧傑在購買涉案房屋並辦理了網籤，說明該房屋歸劉希波、鄧傑所有，故認定劉希波、鄧傑有排除強制執行的權利。
山東高院及最高法院均認為，從《物權法》的規定看，物權公示原則為法律規定的基本原則。對不動產而言，其設立、變更、轉讓和消滅，應當依照法律規定登記。結合本案相關事實，案涉房屋並未登記在劉希波、鄧傑名下，劉希波、鄧傑僅進行了商品房網籤登記，但商品房網籤登記是政府部門依託其建立的商品房網上籤約備案平臺，規範房地產開發企業、房屋中介公司等相關主體進行商品房預售管理的網上備案登記行為，
商品房網籤登記並不具有物權變動性質，而是行政機關對於商品房買賣合同進行管理的一項措施，商品房網籤登記並不直接產生不動產物權設立或變動的效力。故本案中劉希波、鄧傑對涉案房產只是享有債權請求權，而非物權請求權。故劉希波、鄧傑並不享有足以排除強制執行的民事權益。實務經驗總結：
1、不動產物權變動以登記為生效要件。《物權法》第九條規定：“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力;未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。”因此，不動產物權登記，是指不動產登記機關依據當事人的申請或者人民法院的囑託，將不動產物權設立、變更、轉讓、消滅的事實記載於不動產登記簿上的過程。根據《物權法》第十六條，不動產登記簿是物權歸屬和內容的根據。因此，除法律有規定外，記載於不動產登記之上是不動產物權變動的生效要件。商品房網籤備案，是政府部門依託其建立的商品房網上籤約備案平臺，規範房地產開發企業、房屋中介公司等相關主體進行商品房預售管理的網上備案登記行為，並不具有物權變動性質。因此，僅辦理網籤備案的房屋買受人主張排除強制執行的，不符合物權變動的公示原則，沒有法律依據。
2、未辦理房屋登記的買受人在一定條件下可主張排除強制執行。根據《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》第二十八條，同時滿足以下條件時，房屋買受人可排除金錢債權的申請執行人對房屋的強制執行。（1）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（2）在人民法院查封之前已合法佔有該不動產；（3）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩餘價款按照人民法院的要求交付執行；（4）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。同時，對於登記在開發商名下的商品房，房屋買受人在以下條件下，也可排除強制執行：（1）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（2）所購商品房系用於居住且買受人名下無其他用於居住的房屋；（3）已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十。
相關規定：
《物權法》
第九條 不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力;未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。依法屬於國家所有的自然資源，所有權可以不登記第十六條 不動產登記簿是物權歸屬和內容的根據。不動產登記簿由登記機構管理。《民事訴訟法》
第二百二十七條 執行過程中，案外人對執行標的提出書面異議的，人民法院應當自收到書面異議之日起十五日內審查，理由成立的，裁定中止對該標的的執行；理由不成立的，裁定駁回。案外人、當事人對裁定不服，認為原判決、裁定錯誤的，依照審判監督程序辦理；與原判決、裁定無關的，可以自裁定送達之日起十五日內向人民法院提起訴訟。《民訴法解釋》
第三百一十二條 對案外人提起的執行異議之訴，人民法院經審理，按照下列情形分別處理： （一）案外人就執行標的享有足以排除強制執行的民事權益的，判決不得執行該執行標的； （二）案外人就執行標的不享有足以排除強制執行的民事權益的，判決駁回訴訟請求。 案外人同時提出確認其權利的訴訟請求的，人民法院可以在判決中一併作出裁判。《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》第二十八條 金錢債權執行中,買受人對登記在被執行人名下的不動產提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法佔有該不動產；（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩餘價款按照人民法院的要求交付執行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。第二十九條 金錢債權執行中,買受人對登記在被執行的房地產開發企業名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）所購商品房系用於居住且買受人名下無其他用於居住的房屋；（三）已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十。
以下為最高法院在再審判決“本院認為”部分就此問題發表的意見：
本案中，劉希波、鄧傑為支持其訴訟請求而提供的主要證據為（2013）德中商初字第43號民事判決所確認涉案的房產由劉希波、鄧傑自然人購買，並辦理網籤登記的事實。從《中華人民共和國物權法》的規定看，物權公示原則為法律規定的基本原則。對不動產而言，其設立、變更、轉讓和消滅，應當依照法律規定登記。結合本案相關事實，案涉房屋並未登記在劉希波、鄧傑名下，劉希波、鄧傑僅進行了商品房網籤登記，但商品房網籤登記是政府部門依託其建立的商品房網上籤約備案平臺，規範房地產開發企業、房屋中介公司等相關主體進行商品房預售管理的網上備案登記行為，商品房網籤登記並不具有物權變動性質，而是行政機關對於商品房買賣合同進行管理的一項措施，商品房網籤登記並不直接產生不動產物權設立或變動的效力。故本案中劉希波、鄧傑對涉案房產只是享有債權請求權，而非物權請求權。劉希波、鄧傑向法院提起的執行異議之訴，並未提供相應的證據證明其享有足以排除強制執行的民事權益，依法應承擔舉證不能的法律後果。綜上，劉希波、鄧傑以涉案房產已網籤登記在其名下為由，主張對涉案房產享有所有權的再審事由，缺乏事實和法律依據。
劉希波、鄧傑再審審查與審判監督民事裁定書[最高人民法院（2018）最高法民申350號]
延伸閱讀：
一、已支付全部房款並以實際佔有房屋的買受人可排除出賣人的債權人對房屋的強制執行
案例一：中國農業銀行股份有限公司新疆維吾爾自治區分行營業部申請複議案執行裁定書[最高人民法院（2013）執復字第17號]最高法院認為：“本院認為，陳秋和、李春陽、田柳、韓玲與亞鴻公司簽訂《商品房買賣合同》、完成房屋交付的行為均在新疆高院查封涉案房屋之前，上述四人交清全部房款，並承擔了從涉案房屋交付至今的水費、電費、物業管理費等費用，已對房屋實際佔用多年。涉案房屋雖未辦理過戶登記手續，但無相關證據證明上述四人存在過錯。本院《關於人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第17條明確規定“第三人已經支付全部價款並實際佔有，但未辦理過戶登記手續的，如果第三人對此沒有過錯，人民法院不得查封、扣押、凍結。”依照該條規定，本案不應繼續對位於新疆維吾爾自治區烏魯木齊市解放南路317號1棟6層A戶、1棟24層A戶、1棟12層A戶、1棟21層A戶四套房產採取查封措施。”
二、不能提供證據證明已支付房款並實際佔有房屋的買受人不能主張排除出賣人的債權人對房屋的強制執行
案例二：雲南萬恆投資有限公司、中國華融資產管理股份有限公司雲南省分公司二審民事判決書最高人民法院[（2016）最高法民終761號]最高法院認為：“根據《最高人民法院關於適用的解釋》第三百一十一條之規定，案外人或者申請執行人提起執行異議之訴的，案外人應當就其對執行標的享有足以排除強制執行的民事權益承擔舉證證明責任。在萬恆公司不享有所有權的情況下，應依據《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》第二十八條之規定，結合萬恆公司的上訴理由，具體審查萬恆公司是否享有足以排除強制執行的權利。首先，就案涉53套房屋的部分。根據萬恆公司提交的《房屋裝飾裝修管理協議書》《專用收據》《接房申請》《入夥程序表》等證據，結合鑰匙實際掌握情況，萬恆公司僅能證明其合法佔有53套房屋中的5套房屋，不能充分證明亦合法佔有其餘48套房屋，一審法院就此的認定並無不當。對於房屋價款的支付，萬恆公司主張已通過向案外人郭維、衛巍、王均珊支付的方式加以履行，但未提交相應證據加以證明，上述款項支付方式也不符合2010年3月12日《協議書》的約定，萬恆公司僅憑收據等證據證明其主張，事實依據不足，一審法院認定其未支付全部價款亦無不當。其次，就案涉60個車位的部分。根據在案證據可知，萬恆公司未提交60個車位的書面買賣合同，也無充分證據證明其實際合法佔有上述車位；對於車位價款的支付，其主張與房屋款項的支付系同一方式，結合前述對房屋價款支付的分析，亦不能得出萬恆公司已支付全部價款的結論。故萬恆公司就案涉53套房屋和60個車位的主張，均不符合《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》第二十八條規定之條件，不足以排除強制執行。”
閱讀更多 天津二中院 的文章
