十四、偏遠剛需
現在主流的新房、次新二手，由於土地供應的影響，基本集中在沙井、光明、觀瀾、龍崗、坪山等區域，以後佔比甚至會進一步擴大，由於距離市區較遠、交通不便，這類遠郊住宅我通常習慣稱呼為偏遠剛需。
總價不高，產品也ok，只要價格合理，市場反應也不錯，但受限於地段，一直以來都讓人蠻糾結的。
以前我對這類物業保持較為中立態度，和大部分人觀點類似，儘管受限於地段因素，但深圳處於野蠻生長的階段，這些年的人口流入保持相對理想的狀態。
城市小確承載著幾千萬人口，從城市結構和各項規劃來看，未來的趨勢是多中心，只要時間允許為前提，這些“規劃中”的區域自然會發展起來。
地段差異會逐漸變小，上世紀福田南山奠定新中心和近十年寶安龍華的逆襲就是最好的案例。
而隨著時代交替，早期的物業開始普遍老化，車位、綠化、物管、品質都逐漸成為硬傷，新一代年輕人對品質的要求越來越高，很難接受這類老破樓。
新房的設計迎合著現在的主流需求，人們因喜好，甚至願意為其品質支付更高的通勤成本。
但不論條件多好，對於未來的預期，我們也只是單純的站在現在的時代背景展望，未來有太多的不可控因素。
規劃終究只是規劃，全國新區失敗的案例很多，就算能推動，時間週期也會非常長。
考慮到自住的因素，目前的郊區硬傷太多，基礎硬件摻不忍睹，不管是配套/環境/學校/交通都是很大的問題，如果片區沒有得到比較大的蛻變，始終難以被主流需求接受，價值更是難以體現。
今年房價已經開始全線破五萬，其實並不便宜，租金低和未來五年無法流通，綜合成本來說也是比較蛋痛。
十五、發展趨勢
隨著幹這行時間長了後又有了很多新的體會，長期的研究中開始明白，其實慣性思維在對待偏遠剛需上面，同樣有比較明顯的體現。
我們看過去五年/八年的房價走勢，不否認那些曾經的偏遠剛需（龍華、寶安）已經成為了如今的主流剛需，市場接受度也很高。
而房價漲幅上更是強勢，幾乎是碾壓關內的所有非學區房，從中教育了很多人如何投資。
因為這些不可辯駁的事實，大家下意識的覺得這些新區可以和過去一樣，空地廠房農民房只要一推倒，那就直接逆襲。
但都忽略了現在時代背景不一樣，光明、沙井等區域各方面條件差異和當年龍華寶安的頂級地段壓根沒得比。
首先得先明白個基礎邏輯，那就是城市中心的發展，需要平原且要大量的可發展建設用地為前提，不然非必要條件下成本高建設優先級不夠也蓋不起來，這點應該不難理解。
基於這點我們上牆外地圖追溯下以前的深圳，裡面有個很厲害的功能叫歷史影像，歷史圖層上的深圳，從混沌倒繁榮，以及每年細微的變化，全過程都有記錄。
已刪減了部分圖片素材，若需研究可自行查閱，或者加文末三藏微信。
順著上面看十五年前的深圳，彼時羅湖還是絕對的中心，福田發展建設中，南山在荒蕪的基礎上能清晰的感覺到空地非常多，並如火如趨的在填前後海為日後的基礎做鋪墊，當時的北站上下只是農田，寶中碧海還在填海，不管是哪裡都充滿了生機。
東部的鹽田布吉伴隨著著羅湖的繁榮，有著先發優勢，在十幾年前實力就很強了，但建設用地也並不多，整體的發展趨於飽和。
再往東邊看又有著的天然梧桐山脈的阻隔，和城區有著比較強的割裂感，且地勢差大，這點現在還有比較深的體現，只有龍中大運坪山一片有較多空地，而這些地方最終也發展成了東部的中心。
往西南山一片平原，又有著科技園、華僑城、蛇口等多塊淨地，同時還在大刀闊斧的填海，為日後的崛起做準備，這也就很好理解整體發展的主基調會朝著南山一路向西。
而寶安/龍華現在的核心區，也就是現在的寶中碧海紅山上塘梅林關，當年有大量的可發展建設用地的前提下又緊鄰原關內，純淨地開發原地高樓起，才有瞭如今的好面貌。
基於得天獨厚的位置優勢，更低的生活成本自然會有人群和產業外溢。
但是這些是沙井、光明、觀瀾等地方不具備的，位置上和市區的距離遠太多，空地可能沒當初他們的五分之一。
十七、發展困境
沒有空地頂多只是不能快速的原地高樓崛起，但只要舊改能順利推動，本身也不是啥大問題，無非就是整體進度慢一些。
可是碰巧當前深圳的舊改政策對開發商極其不友好，以至於我能在上篇 科學買房手冊-舊改 中用整篇文章來敘述當前推進效率之低，這方面有多難指望，好讓大家死了這條心。
實際行情上來看原關外雖然有很多新房都是舊改項目，但絕大部分都是基於基於廠房的工改住，小部分屬於低密度村落的推動，對比起大家意識形態中的舊改難度差異挺大的。
就算如此原關外的產業分佈也是以製造業為主，很多地方都是一望無際的工廠，要是能好好的盤掉，也還是有些盼頭。
可好死不是深圳這邊為了防止和香港一樣產業空心化，除了貿易金融外缺乏實業支撐，於是順手圈了三分之一的土地用工業區塊線保護起來。
這部分範圍內的土地就算舊改也只能工改工，原則上不能改變實際用途，而這三分之一土地中還包含了很多原關外的空地。
管理要求：
一級線內規劃工業用地應予以嚴格保護，原則上不得建設商品住宅和大型商業服務業設施，除因公共服務設施、市政和交通基礎設施（含軌道車輛段、停車場上蓋開發）、綠地等公共利益需要，原則上不得調整為其他非工業用途。
二級線內的現狀工業用地在本辦法有效期內應予以保留，除因公共服務設施、市政和交通基礎設施（含軌道車輛段、停車場上蓋開發）、綠地等公共利益需要，以及為促進產城融合確需安排的會議展示、商業零售、餐飲酒店等配套設施外，原則上不得作為其他非工業用途。
先不說工改工的產品從性質上，定位是要比普通商業低的，關鍵這樣做最直觀的結果會導致這玩意幹著不賺錢，雖然說都缺項目，但開發商沒動力去推動。
目前有很多工改工的項目，就是那些名稱後綴是XXXX谷的樓盤，硅谷的那個谷的意思，這玩意新房賣的時候，由於工業、產業研發用房這種特有的性質只能公司名義購買。
導致大部分銀行都不接受貸款，極個別類似農商這種小行可以貸五成，然後每年都得0.84%的土增稅，關鍵產品原型都是寫字樓。
以前還能悄咪咪的改成公寓來賣，現在有關部門已經不讓這麼折騰了，我實在找不到受眾群體，畢竟都曉得寫字樓的空置率高。
這樣下去不賺錢也不討好，那就涼拌咯。
十八、衛星城
經過了過去幾十年發展的深圳，早已不是當年的小漁村，從基本面來看城市版圖已經固定，從當年羅湖的起步踏荒、福田的延伸發展、南山的中心定型，基本以後的未來就是圍繞著前海來玩，別的地方區域定位已經形成了，大的框架就這樣，很難再搞出啥動靜。
如果說通過內在的發展或產業化升級這種路徑，來給區域帶來高收入人群支撐起房產市場的需求行不通，剩下的路徑無非就是通過地鐵等方式，實現需求的觸達，這些遠郊區域作為衛星城一樣的存在。
雖然說蝦米鬼都沒有，但若能像紅山寶中碧海大運有住宅的規模效益，有一定的基礎配套設施，房子夠新，住的夠舒服，也還行。
這種路徑最粗暴的地方在於不用多bb，和別人爭議起房價值不值的時候，大喉一聲咋們不扯這些虛的，同樣的預算，有我這裡住的快樂不，切磋到第二回合就是各有千秋同求存疑。
關鍵是原關外當前加上在建的地鐵，能覆蓋的區域也不夠都多，剩下這些所謂的規劃中但在百度地圖上查不到的，被統稱為地鐵五期規劃，都是2030年後的事了，到時我估計也找到對象且娃都會打醬油了吧。
真喜歡品質買偏遠剛需新房當然沒啥毛病，新房住的確實舒服很多，年輕人氣血方剛肝一下，基本都能實現也願意用時間換空間，但起碼周邊1km得有地鐵吧，不然連個衛星城都扮演不來，以後大概率在市場上巨尷尬。
而這類人群以後可能在市場上佔比並不會小，頂多因為新房癌套兩年，成為二手房後的市場表現也不會差到哪裡去，但想要彎道超車還是洗洗睡吧。
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