这是真的是

买房都是要留尾款的即物业，水，电，燃气交接费用，待结清完毕退还。卖房拒绝物业交割但房子已过户的情况下。

有两种解决途径：可以先行协商，如果协商无法达成共识，可以通过中介来解决，即请中介和你一起去向房东要，如果房东还是不给，你只能找中介要，毕竟你交了中介费，协商解决例如中介费打折等。如果中介走不通，你只能向法院起诉，走法律途径了。

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知法乎

我们买二手房时没有出现这个问题，也没有留尾款，到现在燃气公司卡上的名字还是老房主的，不过供电卡的去更换了。

当时也出现了一些小问题，原房主说新房子那里虽然交房入住了，但是还没办法迁户口，所以户口需要留在这里，反正我们也不着急钱过来，就答应他暂时留下，但是时间不能太长，结果这一留就是四五年的时间，后来我们跟他说孩子要上幼儿园小学，户口必须迁走了，还好没有那么严重，他们最后把户口迁到了儿子家的房产上。

但是也有说话不算数的地方，地下室看的时候有好多大铁架子，放置杂物很方便，他们说自己不用也不处理，留给我们用吧，结果交房时里边除了乱七八糟的东西外，铁架子居然没了！其实他们卖掉并不值几个钱，但是我们再买就贵了，来回折腾也麻烦，关键是没有诚信。中介说口头上说的不管。

所以，签订三方合同时一定不要麻烦，所有约定的事情一定要落实到合同上，哪怕芝麻绿豆大点儿的小事儿，而且必须留尾款，也就是中介公司的尾款，否则到时中介绝对会一推六二五啥也不承认啥也不管。

最后的最后，如果原房主就是不配合，那你可以拿着自己的房产证身份证和交易凭证到物业办理手续，如果还不行就可以走法律程序了，从买房交割那天起算你的，其余的该找谁去找谁。

我的房子我做主

买了一套二手房，已过完户，银行已经放尾款给卖方，然后卖方耍无赖不做物业交割怎么办？

其实，这个事情应当是对题主没有任何影响的事。原业主不愿意输办理物业交割很好啊，让他继续缴纳物业费。如果不缴纳，就让物业起诉他，到头来，让他来求你去办理物业交割。

事实也是，物业与业主的关系很多，包括缴纳物业费、承担业主各项任务，如果业主在房屋使用过程中出现了问题，物业也可以去找原业主。因为，物业没有过户，题主可以不承担任何物业方面的责任。

所以，对题主来说，可以向原业主发出书面要求，请他协助办理物业过户。书面要求一定要通过挂号信的方式寄出，以留下证据。同时，把信件同时交给物业王封，以让物业也有备案，让物业继续向原业主收取物业费。物业也可以用挂号信的方式给原业主发缴纳物业费的函。如果对方不缴纳，就起诉。如此一来，即便原业主想耍赖，也没有法律依据。所以，不要怕，房子是你的，物业费让原业主缴纳，好事。他一定会主动来找你，还会求你去办理手续的。

谭浩俊

你好，我是贝壳张大炮，很高兴能回答你这个问题。

首先给你普及一下物业交割需要的材料和交割条件。

物业交割分为：物业更名、水、电、暖、气的交割。物业更名只需要房主本人携带身份证和不动产证到物业更名就行，不需要原业主到场，也不需要他签字，所以这个完全可以你自己就办了，不过有一个前提条件是他之前的物业费要结清，不然不能给你更名，如果嫌麻烦，就自己交上吧，没多少钱，顶多一年的物业费，一千两千的，没必要和垃圾人纠缠，浪费时间和精力还伤身。

至于水和暖这两项，也是在物业进行更名就可以。暖气一般也不是挂在业主名下，而是跟着户号挂名的，所以你交暖气只需要去物业报房号就行。水也是在物业直接更名就行，随物业更名就直接给办理了。

比较麻烦的是电和燃气，不过说麻烦也只是需要你自己跑电力公司和燃气公司。拿着不动产证和身份证户口本直接去电力公司就可以了，前提是之前的电费要结清 ，其他也没什么原业主的事。至于燃气，和电一样。

说白了物业更名所有流程都是你自己就能办的，只要对方 没有欠的物业费和电费和燃气费等等。其实说白了一般都没什么欠的，燃气一年也用不几百块钱的，水和电基本没欠费，欠费早就给他停了，就物业费，可能有的能欠个一年半载的。纠结的话就找他掰扯掰扯，不想惹一身骚的话就自己垫上抓紧办完利索。怎样都行，看自己情况了。

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贝壳张大炮

直接入住

物业交割是二手房交易的最后一步，过完户房子就是你的了，房产证已经是你的名字了！就不是前业主的了！通常都是过完户后约个时间直接去物业交割！而且你都过完户了，房子就是你的，现在前业主不做物业交割，你可以直接入住，因为房产证名字是你的！如果前业主一直不同意，就起诉，你是正常购买，正常交易。最后因为前业主而耍无赖不做物业交割，最后的胜利肯定是你的！合同上面写的清清楚楚，有法律效应的，不怕，直接入住

如果是我的话，我已经过完户，房产证名字都是我的，理应房子的居住权就是我的，前业主不同意物业交割，就起诉吧，反正我是先住进去！

白先生vlog

房产已经过户，且银行已经发放了尾款，此时如果卖方不配合做物业交割，最好的办法就是直接起诉他，并且要求对方赔偿因此给你造成的损失。

以牙还牙是最好的办法

既然他跟你耍无赖，那么你就不用跟他客气，既然已经完成过户并且支付了全部款项，房子就已经是你的了。你要从第一次催促他交割物业就开始收集证据，包括但不限于你对他进行的催促、在此期间你租房产生的费用、交通费用、误工费用以及其它损失。

切记，如果想要起诉对方，收集证据是必须的，因为在法律面前是要讲证据的，而且很多证据，当时不收集，过后就很难弥补了。这一条不仅仅适合买二手房，买新房也是同样适用的。

完善的合同是双方利益的最根本保障

很多人在买卖房产的时候经常忽略最重要的法律依据--房产买卖合同，很多时候都是出现问题了不知道该怎么办才好，经人指点才想着去看合同是怎么写的。

对于二手房来讲，有几个关键的时间节点是必须要明确的，比如物业的交割时间。买卖双方在签订合同之前就应该约定好，什么时间交割物业。虽然过户、贷款的时间不能确定，但是我们完全可以把交割的时间确定为买家收到尾款后的几个天内进行物业交割。

为了防止卖家不及时交割，可以在条款中明确，如果不按时交割物业，卖家向买家按日赔偿损失，并且留有部分尾款，在物业交割时进行支付。

当然老亮上面所讲的物业交割是指交房，至于水电费等是不需要原房主配合的，自己拿着房证就可以去相关部门办理了，如果你不报销，办理与否都关系。

老亮说房

按揭购买的二手房已过完户，且银行已放尾款给卖方，卖方没有理由不做物业交割，解决办法还是按合同办事。

1、如果卖方不交割房产，可以依法起诉卖方。房屋买卖合同一般都有交房时间，买方已支付全额价款，即已经履行完全部合同义务，如果卖方逾期不交房就直接向人民法院起诉对方。

2、如果已完成房产交割，物业那一块可以凭房产证、身份证，直接到物业公司及相关单位办理更名手续，主要是水、电、气、供热，如果卖方没有欠费，就比较简单，购房人自行办理即可。如果有大额欠费，就需要根据合同条款规定要求对方清欠，否则就起诉。

3、买二手房，还需要注意专项维修资金的过户问题，这需要与原房主签订一个专项维修资金过户协议，然后，拿着这个协议和房屋买卖合同、产权证到专项维修资金管理银行进行更名，否则，日后无法使用该房产的专项维修资金。

小猪房论

买了二手房，也过了户，拿到了不动产权证，这意味着:你取得了该套住房的物权。

从取得二手房的物权到物业的交割，还有“最后一公里”，从而实现占有、使用、收益的权利。可是，卖方不配合，买方的权利如何得到保障？

让法律去维护你的正当权利，可以从以下几个方面去处理。

01

物权已登记，你取得了房屋的所有权

我们都知道，物权一经登记，即发生效力。而物权有四项权能，分别是:占有、使用、收益和处分。

因此，从法理上说，你已经合法拥有了物权，理所当然地，以上的权能都有了。

02

通过中介约请卖方交割房屋

你可以通过中介电话约请对方，在适合的时间内办理物业的交割。如果对方不搭理，保留好语音证据和电话清单，以证明向对方提出了交割房屋的申请。

03

向卖方下律师函

律师会站在法律和委托人的角度，向卖方说明厉害关系:明确告知对方在规定的期限内，与律师的委托人办理物业交割。如限期内不到场，律师将向法院起诉，维护委托人的合法权益。

04

买方向法院起诉

买方向法院起诉时，可提交三方签订的买卖合同、不动产权证、中介的录音和电话清单、律师函，请求法院判决卖方按照合同约定，与买方办理物业交割，并赔偿买方的损失以及律师费。

合同中有违约损失条款的，按照合同约定执行，没有约定的，可以参照下列方式进行:

请法院聘请第三方房地产估价机构，对这套住房的租赁价值进行评估。

也就是说，从合同约定物业交割的最后一天至卖方开始交接房屋的日期内，卖方赔偿买方的房屋租金损失。

05

结语

从取得物权的当天开始，买方就已经取得了房屋的占有、使用和收益的权利，任何人都不得侵犯，因为，物权又叫对世权。

卖方不配合交割房屋，可以根据合同规定处理，向法院起诉，让法律说话。

日常生活中，开开小玩笑，真没什么。可千万别和法律开玩笑，结果人人自知。

我是 ，喜欢读书、思考和写作，与您一起探讨房地产话题，共同成长。

江南的文蕴世界

房子已经过户，其余的就都是小事了，如果只是物业交割其实很简单，你直接拿着拿房产证，自己的户口本，身份证，就可以到物业处办理交割登记，不需要原房东的配合。问题关键无非就是在物业交接之前产生的费用谁来出的问题？如果钱不多的话就自认倒霉自己交钱吧（现实中物业费一般一年一交，所以说正常就是两三千元）；如果钱多的话，那么只能看你们当时签订的买卖合同里是否有明确的约定，若约定之前费用由卖方结清的话，那么对方不配合的话，可以去法院走法律途径解决；如果没有约定的话，要嘛自认倒霉，要嘛继续上述，看法院最终的裁决。

二手房交易的注意事项

二手房的交易有很多杂七咋八的麻烦事情，比如说看房时，房东同意将原来的家具家电直接送给你，你或许考虑这个因素，所在价格谈判上略有让步，但实际最终交割时，房东却把家具办的一干二净；再比如说，看房时，房东答应净房交付，也就是把整个房子清理干净交付给你（便于你二次装修），但是实际放款后，却留下一堆垃圾给你；再比如说，不配合办理物业过户、水电煤气过户等等。

因此为了避免不必要的麻烦，在购买二手房时，一定要把所有涉及的可能性问题全部罗列写进合同里，哪怕芝麻绿豆大点儿的小事儿，千万不要嫌弃麻烦，毕竟这一时麻烦可以解决你后续的诸多麻烦。

最后如果可以，在办理完全部的交割之前，不要把全部的中介费用都付了，留点尾款（当然如果中介合同有约定房产过户之后全额付费就没办法），这样一旦有问题无法解决时，可以让中介去沟通解决。一般而言，负责任的中介时会收取原房东一定的押金的，若原房主有拖欠各类水电、物业费用直接从押金里扣除。

总结

金额少就算了，直接自己缴纳了，一两千元，没必要和垃圾人在纠缠；金额大了，走法院程序，即使没有合同约定，你胜诉的概率仍然大于原房东。

鲤行者

最近这段时间啊，我们看了很多的关于老赖的相关新闻，这些老赖都刷新了我们的三观，让我们有了新的认知。

在法律上对老赖有一定的定义，其实在我们买房的过程当中，对老赖也有自己的定义。

今天我们就来聊一下，当你买了二手房，过户完成了，尾款也放给业主了，但是业主就是耍无赖赖着不交割物业该怎么办？怎样处理比较合适？

一，哪些原因可能导致业主赖着不交割物业给购房者？

二手房和新房在交割上不一样，新房是由开发商集体的交给我们的购房人群。而二手房是有单个的业主一对一的交给我们的买房者。

在我们身边，常常也会发生一些业主收到了房款之后，不交纳物业给买家的一些相关情况。我们也我们也经常把这些业主叫做老赖，当然这个并不准确，老赖是有一定的范畴的。

一起来看一下，当一套二手房已经完成了所有的交易手续，业主也收到了所有的房款之后，为什么还有那么一些业主不愿意交给物业给购房者。

其实原因很简单，一起来看一下：

第1个原因，对利益的贪念。

对利益的贪念是在二手房交易里面最常见的。很多业主因为判断失误，把自己的二手房卖给了购房者。一旦完成了所有的手续之后，发现房价又涨了，这个时候心里面特别的不爽。非要无理取闹的，让买家多给他一些房款，他才搬出去，完全超出了一些购房合同里面的相互约束。

也有很多斤斤计较的业主，他的房子在出售的时候是处于一个出租的状态。当房子卖出之后，可能还有一两个月的租金没有收到，他感觉自己吃亏了。

第2个原因，因为子女上学的原因。

二手房一旦过户和所有的交易程序都完成之后，业主是需要在规定的时间内把自己的户口迁出的。

有的房子是带有学区指标的，一旦户口迁出之后，就会影响到自己子女的上学。业主赖着不交个物业，可能就是在这一点上并没有和购房者说明和达成一定的协议。

……

当然了，其实业主赖着不交割物业给购房者的原因可能还有很多，但是大部分都是因为自身利益的问题。虽然这个自身的利益不一定是合理的，只是在他自己的角度来说，以为是合理的。

二，二手房的业主，不愿意交割物业给购房者，应该怎么办？

当你购买二手房已经完成了所有的购房程序和所有的房款，换句话说就是这一笔交易已经完成，不存在任何的利益纠纷的时候。

如果还是遇到了耍无赖的卖方，耍无赖的业主，不愿意这套物业交割给你，其实解决的方法有很多种，我们一起来看一下。

第1个解决方法，面谈协商。

面谈协商是最常见的，也是当遇见这样事情中介常常提出来的一个解决方案。我们可以要求中介把业主约出来，三方坐在一桌前一同商量一下，到底是什么原因导致了完成交易了，你还不愿意把房子交舍给我。

很多时候就是沟通出结果。比如业主可能在他的房子里面还有一些家具是没有及时搬走的，所以可能需要耽搁几天，这种我们也是可以通融的。

如果遇到房子卖了，市场的房价突然涨了，业主想要多收钱的时候。其实为了避免这场官司，遇到这样的业主我们也很头疼。那没办法看看钱的金额大小，如果是几千块钱我觉得可以忍受一下，毕竟房子涨价了，管他的有你无你都无所谓了，打一个官司要耗费一年甚至两年的时间，何必呢？

第2个解决方法，报警要求警方介入，强行换锁。

如果你已经确定了房子是完成了所有的交易程序，而总的房款也让业主收到了。这个时候我们就可以通过报警，

当然前提是要通知业主一下，全程由警方陪同录视频留下证据。

第3个解决方法，上述走法律程序。

以牙还牙一般是当事情发生的时候，我们会第一时间想到的，但并不是解决方法里面排在第一位的。没办法，谁叫房产官司纠纷那么多，时间那么长。

这种情况一般就是沟通无果啊，物业也不愿意配合做证人，录视频去换锁。特别是涉及到那些业主，因为卖出房子后房价大涨，要多收你几万甚至更多钱的时候，或者他要收取你房客租金的时候，我觉得就有必要去走法律的一个途径了。

……

是的，即便我们遇到了那些耍无赖的业主，也不一定第一时间要走法律的程序，上诉房产公司真的是特别耗费时间的。先礼后兵，别人不讲理，但我们自己也要理性的去处理这件事情。

三，小结

总的来说，购买二手房过程当中的程序的确很复杂，身边也经常发生一些耍无赖的业主，房款收到了也不愿意把房子交给购买者。

所以，我们购买者在购买二手房的时候，最好的方式就是全程留足够的证据，还要在合同约束里面把每一个细节，甚至是房屋里面的哪怕一个电视机一个空调，写进合同的条条款款里面。

一定要具体到房屋里面所有的东西到底归谁交，物业的具体时间，不交又会怎么样？与其让业主牵着鼻子走，倒不如反向的在合同里给业主一些违规罚款的约束。业主都知道为自己的利益着想，购房者更应该为自己的买房利益做充足的准备。

除了这些，其实在我们选择房屋的时候，也要看看这套房屋的产权人到底是一个还是多个，遇到多个产权人的，一定要了解清楚他们各自的秉性。如果多个产权人里面本身都有那些魂不讲理的，那尽量一开始就换一套房子看，换一套房子购买。

因此，买房这事打铁还需要自身硬啊，做好充足准备的同时，还要去在选房上，选择业主上，选择中介上做主，充分的做好规避纠纷准备。

我是 重庆楼市老司机，十余年房产投资经验，熟悉重庆各区房产价值，板块轮动，购房贷款政策，购房知识，时常还要分享重庆楼市一线动态，我们一起交流，一起成长吧！

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