2018年對於濟南樓市而言
可謂是動靜不斷
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關鍵詞一：CBD
從地塊出讓到土地成交，從項目案名發佈到建設進程，頻繁活躍在各類地產新聞裡。
關鍵詞二：新舊動能轉化先行區
承載了濟南發展的希望，動態備受矚目，頻頻登上新聞報道頭條。
關鍵詞三：新東站
東部樓盤的宣傳文案裡，絕對是出現頻率最高的一個詞。
關鍵詞四：地鐵
2019年元旦，R1線即將運行，在建的R2、R3線隔三差五就會爆出新進展，然後沿線樓盤紛紛蹭熱度，連長清樓市也因此看到了曙光。
…………
進入下半年，濟南不斷有新項目入市，多以高端型、改善型項目為主，特別是在唐冶片區，多個別墅項目接連發布案名，就算買不起，也知道一二，畢竟耐不住鋪天蓋地的宣傳。
而在8月份，有部分樓盤和公寓價格發生了略微調低，地產圈緊跟著一波猜測：濟南樓市風向要變？難道要涼涼？
濟南樓市新動態
近日，國家統計局發佈《2018年8月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況》，山東的濟南、青島、煙臺、濟寧被納入統計。
據數據顯示，四個城市的新房、二手房都在上漲，不過由於網籤具有滯後性，濟南的實際房價與統計數據有所差別。
業內分析，從市場情況看，濟南房價已見頂，個別項目價格甚至有回落，如今濟南樓市正從較熱迴歸正常。
全國來看,8月份更多城市加入新房價格上漲的行列中,且同環比漲幅均有所擴大。但從前8個月的房價同比平均上漲數據來看,一二三線城市漲幅全線回落。
（資料圖）
濟南新房環比漲幅在15個熱點城市中居於第二位，僅次於無錫
從國家統計局發佈的8月房價數據看,我省四市的新房、二手房價格都出現一定程度的漲幅。
在新房方面,濟南環比上漲2.8%,同比上漲10.2%；青島環比上漲1.6%,同比上漲10.1%；煙臺環比上漲1.2%,同比上漲11.4%；濟寧環比上漲1.7%,同比上漲8.8%。
在二手房方面,濟南環比上漲2.8%,同比上漲6.3%；青島環比上漲1.9%,同比上漲10.4%；煙臺環比上漲2.0%,同比上漲8.8%；濟寧環比上漲2.5%,同比上漲12.3%。
從漲幅看,8月濟南、青島、煙臺的新房價格環比漲幅都有所下降,其中,濟南從7月的3.0%降到2.8%；青島從2.0%降到1.6%；煙臺從2.9%降到1.2%。不過,濟寧新房環比漲幅有所上升。
從6月開始,濟南新房環比統計價格就出現較為明顯的上漲,當月上漲3.6%,不過進入8月,漲幅已經開始回落。國家統計局城市司高級統計師劉建偉對8月房價進行解讀時稱,目前一二線城市商品住宅銷售價格變動總體平穩,不過15個熱點城市新建商品住宅銷售價格有漲有跌。其中,濟南新房環比漲幅在15個熱點城市中居於第二位,僅次於無錫。
濟南樓市仍未出現普遍的價格下降，雖促銷多，但多是噱頭
雖然統計數據中房價在上漲,但是在限購之下,濟南的新房已經有明顯的降溫,開盤售罄已經成為歷史,不少開發商採用順推的方式開盤,每次只推出一兩棟的產品。此外,促銷活動也增多。
對此,合富輝煌山東分公司副總經理許傳明分析道,目前網籤與實際成交之間有時間差,因此統計局發佈的房價相對於市場的實際情況來看,是有所滯後的。“從微觀成交數據上來看,濟南房價早已處於停漲的狀態。目前已經見頂。”許傳明說。從下半年開始,開發商的促銷活動就愈加頻繁,甚至價格激進的個別項目價格也有所回調。
像力高君御世家,從精裝房改推毛坯房,價格從均價一萬九下降至均價一萬五,下調明顯。三盛國際花園,最高單價到達過25000元左右,開盤時也推出了19999元/㎡的特價房。
不過,從全局來看,濟南樓市仍然沒有出現普遍的價格下降,雖然促銷多,但是很多都是噱頭。“價格不再上漲的基礎上,個別項目個別區域會出現促銷,形成一種實際成交價格實質性的下降,但是隻會是微調,下降幅度也不會很大。”許傳明判斷。
在他看來,樓市轉涼已成定局,但是全面轉冷尚不到時機。“目前濟南樓市已經迴歸常態。”許傳明說。
濟南今年“金九銀十”顯得沒有那麼旺，四季度將有至少400萬㎡供應
9月、10月是傳統的“金九銀十”,也是銷售旺季。不過在限購之下,濟南今年的“金九銀十”顯得沒有那麼旺。“今年銷售旺季的特徵相對和緩,整體是比較平穩的。”許傳明說。不過,9月和10月,不少項目達到預售條件,加之接近年底,不少開發商要在這一階段衝量來保證完成業績,因此預計“金九銀十”會出現供應小高峰,隨之成交量也會有所放大。
根據調研情況,四季度濟南將有至少400萬㎡的供應,主要集中在東部,不過南部、北部、西客站片區等也有一定的供應。供應量加大後,預計濟南房價也將更為穩定。
不過中原地產首席分析師張大偉分析認為,當前房價上漲集中在二三線城市,大部分城市在庫存去化接近完成後,房價出現了慣性上漲。“中原地產根據國家統計局數據測算,目前全國房地產市場庫存數據已跌至51個月最低,去庫存接近完成,房價上漲動力增強。
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