天河北商圈中備受關注的廣州ICC項目，能否成為繼廣州IFC之後，越秀在商業項目上的另一個希望？
3月10日，越秀地產以電話會議的形式舉行2019年度業績發佈會，董事長兼執行董事林昭遠，副董事長、執行董事兼總經理林峰，財務總監兼執行董事陳靜和投資者關係部總經理姜永進出席會議。
今年，越秀地產依舊按部就班完成了2019年680億的銷售目標。年報數據顯示，2019年越秀地產實現營業收入約為人民幣383.4億元，同比上升45.0%。權益持有人應占盈利約為人民幣34.8億元，同比上升27.7%；核心淨利潤約為人民幣35.1億元，同比上升24.8%。
曾經激進的“地王“策略後，”穩健“已成為越秀地產的發展關鍵詞。然而，如今”穩“字當頭，卻依然無法掩蓋商業增長乏力的隱憂。
激進的“地王”戰略後
“穩健”成為關鍵詞
作為一家老牌國企，“穩健”成為越秀地產近年來的發展關鍵詞。
年報數據顯示，2019年越秀地產全年累計合同銷售（連同合營公司項目的合同銷售）金額約為人民幣721.1億元，同比上升24.8%，完成全年合同銷售目標人民幣680億元的106%。合同銷售面積約為349萬平方米，同比上升26.1%。合同銷售均價約為20,700元人民幣/平方米，同比基本持平。
從銷售額來看，今年的越秀又一次與“千億俱樂部”失之交臂。
在兩年前的2017年度業績會上，時任越秀地產董事長的張招興曾表示，儘量在2020年實現1000億元的銷售規模。而半年後，隨著張招興的升任，“千億”目標的口號隨之擱置。新任董事長林昭遠將2019年銷售目標定在680億元。
事實上，在政策紅利與多元發展模式的加持下，680億的銷售目標在外界看來未免過於保守。
今年2月出臺的《粵港澳大灣區發展規劃綱要》，無疑為深耕大灣區的越秀地產提供了一波政策紅利。2019年，越秀地產在大灣區實現合同銷售金額總計約人民幣421.4億元，同比上升21.6%，約佔整體合同銷售金額的58.5%。
而保守判斷的背後，或許是前幾年激進拿地留下的“後遺症”。有業內人士認為，2013年起越秀地產以“地產+基金”方式頻繁入手高價“地王”，使其在項目權益方面佔比較低，各項指標出現持續下滑。
也因此，曾經的“激進”化為今天的“穩健”，近年來越秀地產以“穩”字當頭，千億目標也從此也緘口不提。
多元化增加優質土儲
武漢為華中重點佈局
在總結激進購入地王的經驗後，越秀地產不僅發在業績預估上更為保守，在拿地方面也更加謹慎和多元化。
今年2月27日，越秀地產曾發佈公告稱，擬以每股2港元向廣州地鐵發行30.81億股股份，涉及金額61.62億港元，引入廣州地鐵成為其戰略股東。
交易完成後，廣州地鐵成為越秀地產的第二大股東，持股比例為19.9%，也使越秀地產順利推行“軌交+物業”戰略模式。2019年，越秀地產實現“軌交+物業“合同銷售金額約人民幣50.8億元。
除了上述模式，2019年，越秀地產還藉助母公司越秀集團的平臺，以 “集團孵化－地產購買“、國企合作、 城市更新、產業勾地、公開市場招拍掛等多元化、特色化的方式，進行土地儲備。
年報數據顯示，2019年越秀地產於11個城市新增優質土地27幅，總建築面積約為771萬平方米，總建築面積約為771萬平方米，按權益計算建築面積約為521萬平方米。
截止2019年底，越秀集團擁有總土地儲備約2,387萬平方米，同比上升23.0%，分佈全國19個城市和地區，足夠未來三至五年的開發所需。其中，在大灣區共六個城市，擁有總土地儲備1,234萬平方米，約佔集團土地儲備的51.7%。
值得注意的是，此次新冠肺炎疫情的“鳳眼“武漢，是越秀地產在華中地區佈局的重點城市。在2,387萬平方米的土地儲備中，華東地區約佔15.8%。2019年，越秀地產在華中地區的合同銷售金額達到約人民幣71.7億元，同比上升16.2%。
而疫情所帶來的影響，或將波及今年越秀地產在武漢的佈局與業績。
越秀地產在武漢的土地儲備項目/圖源年報
強調平衡現金流
淨借貸比率上升12.8%
“2020年公司大概的拿地投資預算為300億元，總體上要控制好現金流的平衡。”業績發佈會上，林昭遠強調了越秀地產2020年平衡現金流的主要任務。林昭遠指出，疫情發生以來，公司的首要原則就是確保現金流平衡，銷售鋪排計劃和投資計劃要匹配現金流角度。
截止2019底，越秀地產現金及現金等價物及監控戶存款總額約為人民幣301.9億元，同比上升11.2%。實現經營性現金流淨流入約為人民幣63.7億元。
融資方面，2019年越秀境內成功發行各類債券合共約人民幣73.0億元，年期介於三至五年，發行利率介於3.60%至4.03%之間，整體平均借貸成本為4.93%，同比輕微上升。
而在負債方面，截至2019年底，越秀地產總借貸710億元，其中，銀行借款佔比46%；淨借貸比率為74%，同比上升12.8個百分點。
對此，越秀地產投資者關係部總經理姜永進表示：“淨借貸比率上升主要因為公司規模擴大，與總借貸規模增加相關，目前74%在行業內尚處於較低水平。”
“地產-房託“雙平臺運作下
商業增長仍顯乏力
在住宅地產上，越秀地產實現了24.8%的業績增長。而在商業方面，越秀地產繼續了“商住並舉“的發展戰略，但租金收入增長仍顯乏力。
越秀旗下的商業地產業務，一直以來由越秀地產與母公司旗下另一家上市公司越秀房產基金共同運作，即“越秀地產-越秀房託“雙平臺運作。同時，越秀還開發出”開發+運營+金融“的獨特發展模式。
截至2019年底，越秀集團直接持有出租投資物業約70萬平方米，年內實現約6.9億元的租金收入，同比上升0.7%。持股38.1%的越秀房產基金持有出租性商業物業約97萬平方米，年內實現收入約20.6億元，同比上升1.3%。從數據上看，0.7%和1.3%的業績增長無異於原地踏步。
去年10月，越秀地產曾公告出售佛山市南海區越秀地產有限公司100%股權。廣州產權交易所掛牌資料顯示，2018年度南海越秀營收收入約1.88億元，利潤總額-0.56億元。
而與南海越秀關聯的項目，正是越秀地產在佛山一手打造的越秀星匯雲錦項目。資料顯示，越秀星匯雲錦總建築面積逾29萬㎡，是集公寓、購物中心、寫字樓、住宅於一體的大型綜合體項目，其住宅部分早已售罄。
眾所周知，商業地產開發週期長、早期投入資金大，需要長週期的運轉能力與持續的創新能力。而負值利潤，或許成為了越秀放棄旗下本就為數不多的商業項目的原因。
去年在接受媒體採訪時，越秀房產基金董事長、行政總裁林德良曾表示，將於2020年開始每年推出一個新商場。
目前已知越秀廣州荔灣西灣路項目，預計於今年9月開業；位於天河北商圈，涵蓋寫字樓、公寓和商場的廣州ICC綜合體項目將於今年年底亮相。此外，還有位於武漢核心商圈商業、體量約為10萬㎡的商業項目，預計2021年開業。
武漢商業項目是否會受疫情影響而延期開業，還是一個未知數。而天河北商圈中備受關注的廣州ICC項目，或許成為繼廣州IFC之後，越秀在商業項目上的另一個希望。
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