今天我們來繼續聊一聊人們常見的買房誤區。
“地段，地段，還是地段。”
這句李首富的話，我想所有人都不陌生。
什麼是好地段？地鐵上蓋？行政中心？金融中心？還是依靠大商場、公園氧吧？
讓我們從地段的核心價值說起。
1、價值
地段的核心價值是什麼？
你準備考研，在校外租一處房子居住，你會選擇哪裡？
作為學生，你只有學校這一個經常往來的地點。
所以你的選擇，一定會是大學教職員工的家屬樓或者附近的居民區。因為住在那很方便，你往返學校的交通成本是最低的。
你畢業後準備與父母分開，租一處房子和女友同居，你會選擇哪裡？
作為剛步入社會的青年，你經常往來的地方就多了一些。你的公司、她的公司、父母的家，有可能還有你和女朋友經常要去逛的商場。
所以你的選擇，一定會在以上地方之間，找一個去哪兒都不蹩腳的點 。因為住在那，你的交通成本是最低的。
孩子要上小學了，家裡也要換一處大一點的房子，你會選擇哪裡？
作為父親，你經常往來的地方就更多了。你的公司、她的公司、父母的家、孩子的學校，經常要帶孩子去的興趣班、買菜的市場……
所以你的選擇，一定會在以上地方之間，找一個去哪兒都方便的點。因為住在那，你的交通成本是最低的。
當孩子上大學後，家裡也要再次換房，你會選擇哪裡？
答案很清晰，交通成本最低的地方。
這就是房屋地段的意義。
地段=交通成本
好地段=更低的交通成本
沒有人會在城西工作三十年，卻選擇在城東居住三十年。
由於每個人的生活軌跡都是不同的，所以，最好的地段，也是因人而異千差萬別的。
但是，如果把我們的目光，放大到整個瀋陽。
用同樣的方式來看待這座城市。
瀋陽交通成本最低的地方是哪裡？
圓心。
瀋陽是一個平原城市，沒有崇山峻嶺阻隔，所以城市發展出的整體形狀是呈現圓形的。
距離每一個地方最近的點，就是瀋陽的圓心。
並不是說圓心真的是一個點，是瀋陽某一個具體的位置，某一幢樓。
我們想表達的，其實是一種地段價值的關係：
居住在二環的所有人，人均交通成本要低於居住在二三環之間的人；
居住在二三環之間的所有人，人均交通成本要低於居住在三環外的人；
以此類推。
這就是我們說渾南不是未來的原因。
即使你再怎麼定義瀋陽新中心，你也無法減小去沈北蒲河的交通成本。
除非你能夠強制搬遷所有居住在瀋陽北部的居民，全部向南遷徙。
否則瀋陽新中心的叫法，永遠都停留在行政層面以及開發商的精美樓書上。
同樣的道理，沈撫新區永遠也無法解決到訪鐵西於洪的交通成本。
張士開發區和東陵西路的居民，永遠都像生活在兩個城市。
除非城市整體遷移，否則中心變遷是一個非常緩慢的過程。
一切妄圖顛覆現有的城市格局，依靠行政手段強硬建立一個新中心的做法，都是徒勞的。
地段的逆襲，永遠都是偽命題。
2、供需
2011年10月第一代小米手機上市，全部線上銷售，當時官網銷售的價格是1999元，但是數量有限，一機難求。買到手的手機，可以直接加價500元轉售出去，甚至在官網的購買名額都能拿來賣錢。
在2011年10月這個時間，請問小米手機的價值是多少？
答案很清晰，2499元。
那時候淘寶上確實出現了一批倒賣小米的生意，一時間，小米手機的關注度風頭無兩。
隨著幾個月後，小米手機的供應量跟上後，小米手機的價值是多少？
答案也很清晰，1999元。
由此我們可以得出一個結論：
限量款是不值錢的。
限量款的價格能夠保持在很高的一個水平，是因為在一個階段，它的供應是有限的。
如果供應一旦放開，就像小米後續的產能供應跟上後，價格立刻回落。
什麼樣的限量款是有價值的？
LV全球發行100只限量款包包後，整個LV工廠及所有正品代工廠原地爆炸，所有相關的設計師、生產線全部從世界上消失，絕無再次復刻該款包包的可能。
否則，再珍貴的物品，一旦打開供應，價值立刻下跌。
如果這個權利是掌握在他人手裡的，你能安心嗎？
據統計，2019年，瀋陽土地市場共通過招拍掛成交地塊141宗。大體分佈如下圖。
我們可以看到，幾乎50%的土地，是在三環外的。
二環內的土地呢，大概佔到10%。
讓我們來在二環內和三環外挑選兩塊價格接近的土地。
華潤工業大學地塊和龍湖銅鑼灣地塊（龍湖雲峰原著），都是樓面價五位數左右，一個位於二環裡，一個位於三環外。
打開衛星地圖，兩塊地周邊的情況是這樣的。
基於此，我們拋出兩個很發散性的問題。
a.如果整個瀋陽市全部的土地供應全部打開，哪個項目會面臨嚴重的貶值風險？
b.第一個問題當然不可能發生，我們想問的是在五年後，再增加5年的土地供應，兩個項目的相對價值，哪個會更高一些？
毫無疑問，華潤工業大學完勝。
因為鐵西老城區的土地已經再無可推，整個區域的未來土地供應幾乎接近於0了。
3、對房產投資的借鑑
我們之前說過，投資房產要求穩。
把全部身家都壓上的賭博堅決不做，我們唯一要保證的就是不能賠。
所以我們要追求供應有限、價值恆定的投資標的，而不是未來潛在供應充足，極有可能出現價格回調的標的。
當然，在房產領域，不會出現真正的價格回調，回調的表現大多是幾年不漲。
雖然這種穩健的房產，它每年的價格都漲的不是那麼瘋，但是它漲到的價格，基本就是非常穩定的了。
而那些潛在供應充足的房產，由於ZF和開發商的炒作、人們的追捧，它在短時間內的漲幅可能會很驚人。
但是如果把時間拉長到三年五年再對比，它的實際表現就會弱的多。
再回到我們第一部分講的地段的實際意義。
那麼如果這個房產，你自己內心都不是很認同，居住起來直接拉高生活成本，僅僅是看好它的上漲預期。
那麼大概率，
你就是它的最後一任主人了。┓( ´∀` )┏
2020.3.9
對於文中的觀點，歡迎質疑，希望探討。
一個人的認知總是有限的，多個人思維的碰撞會延展每個人認知的廣度和深度。
希望能夠結識更多熱愛討論房產的朋友，分享成長，房患未然。
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