近日，繼打響“救市”第一槍的河南省駐馬店市被約談後，廣東省廣州市取消公寓限購的新政又被叫停。
記者注意到，今年2月以來，房地產市場出現政策井噴，全國超過60座城市先後發佈了不同程度的房地產調控新政，主要包括減少房企資金壓力、延緩公積金月供等手段。
駐馬店和廣州這兩個城市的新政為何被叫停？貝殼研究院首席市場分析師許小樂在接受中國城市報記者採訪時表示，其他城市的所謂鬆綁，更多是幫助相關企業應對疫情特殊時期的困難，並不是大規模地鼓勵居民加槓桿買房。
“廣州商住房政策調整，有兩方面因素考慮：一是政策引起市場預期的波動，可能會帶來房地產市場預期不穩；二是當時發佈的政策細則不明確，可能需要進一步細化。”許小樂說。
“文件刪了，就是不執行”
3月3日，廣州市政府網站發佈《廣州市人民政府關於印發廣州市堅決打贏新冠肺炎疫情防控阻擊戰 努力實現全年經濟社會發展目標任務若干措施的通知》，提出48條舉措。其中，在房地產領域，商服類項目（公寓、商鋪、寫字樓）不再限定最小分割單元，不再限定銷售對象，已確權登記的不再限定轉讓對象。
這意味著，廣州公寓限購政策比3年前更為寬鬆，廣州成為一線城市中第一個全面放開商辦項目限售的城市。
但上述文件在3月3日晚間被刪除。記者發現，3月4日22點18分上述文件被重新掛回官網，但有關放鬆公寓限購的內容不再提及。
無獨有偶，廣州不是第一個出現政策“一日遊”的城市。
2月21日，駐馬店發佈出臺17項穩樓市政策，包括公積金購房降低首付比例（由30%下調為20%）、給予購房補貼、刺激棚改等措施。不久後上述文件被撤下，2月28日，河南省委、省政府約談了駐馬店市人民政府，重申“房住不炒”。
文件被刪，原政策精神會繼續執行嗎？3月5日，駐馬店市住建局相關負責人對中國城市報記者表示：“文件刪了，就是不執行，目前還沒有收到新通知。”
新政雖對市場刺激小，但有風向標意義
在業內看來，按照3月3日的新政版本，廣州取消公寓限購對市場的實際刺激有限，更多是在“救”企業；之所以被叫停，更多是其一定程度上被視作“鬆綁風向標”而引發輿論關注。
廣州對公寓的“最嚴限購”政策可以追溯至2017年。當年3月30日，廣州頒佈“330新政”，要求商服類物業只能由法人單位購買，個人不能購買，且未完成規劃報建手續項目，最小分割單位不得小於300平方米。
但這一限制在2018年底迎來鬆綁。2018年12月，廣州市住建委發文提出， 2017年3月30日前（含當日）土地出讓成交的商服類物業，不再限定銷售對象，個人購買商服類物業取得不動產證滿2年後方可再次轉讓。這意味著，個人在廣州購買公寓已不受限制。
而今年3月3日頒佈的“48條文”，是在2018年政策的基礎上，將不限售的商服類項目範圍擴大，如取消“最小分割單位不得小於300平方米”的限制，一定程度上可以促使“最嚴330新政”後拿地的開發商分割小戶型銷售，加速回款，緩解疫情對企業的衝擊。
但即便如此，廣州新政還是遭遇了“鬆綁一日遊”。
對此，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，公寓類項目的管控一直被認為是打擊炒房的一種手段，貿然放鬆會產生誤解。此外，廣州此前政策是一線城市中率先放開的，信號意義較大，因此政策發佈應較為謹慎。
各城市在微調，專家呼籲為商住房鬆綁
記者注意到，多地陸續出臺有關房地產調控放鬆政策。
3月3日，浙江省溫州市宣佈繼續執行“符合條件的優秀本科生買房打7折，租房3折”政策，首批1700多套房將在3月中旬推出；3月3日，江蘇省常州市的新政提出對房企實行延期申報納稅和稅費優惠、延期繳納土地出讓金、延期繳納城市基礎設施配套費等一系列優惠；3月2日，天津市濱海中關村科技園和寶坻京津中關村科技城兩個項目放寬落戶及購房限制……在此之前，今年2月期間，江蘇無錫、廣西南寧、黑龍江鶴壁、江西撫州等城市據都發布了相關房地產救市、穩市的政策。
有的放鬆，有的叫停，未來一段時間樓市走向將如何？嚴躍進認為，從廣州的政策調整來看，說明“房住不炒”仍是重要任務，短期內政策不求太大的變動。而一些尺度過大的放鬆內容，容易被約談或“下架”。
另一方面，廣州新政效應下，各城市對公寓的限購政策再次受到關注。
所謂公寓，也叫商住房、商服類項目，是指商業、辦公項目。在住宅限購的大環境下，部分商服類項目被設計成酒店式公寓、公寓式辦公等“類住宅”銷售。
過去，公寓類項目因為戶型小、購買資格靈活、總價偏低，受到不少剛需人群和投資客的青睞。對企業來說，公寓能加速回款和現金流，2000年以後，大量爛尾項目、商業、酒店等通過分隔產權，以公寓形式銷售。
但是，隨著最近幾年全國樓市調控升級，公寓類項目一度被冰封，特別是在一線城市，調控強度最大。
許小樂對記者表示，無關疫情，目前商住房冰封狀態亟待改變。以北京為例，商住房在北京的庫存已達到歷史高位。目前，北京商住房存量在售面積為2.2萬套，出清週期為53個月。“巨大的銷售難度使開發商後續拿地的積極性極低，市場活力喪失，影響後期開發投資。”他說。
而對個人居住業主來說，商住房一般是過渡型住宅。許小樂表示，北京商住房調控以來價格出現大幅下滑，部分小區下跌30%以上，且貸款和資質限制了其轉讓，不利於後期向住宅市場的合理置換，加劇了市場的下行壓力。
“在各項限制政策與疫情衝擊疊加的影響下，今年1—2月北京商住房交易量出現41%的下滑，幅度比住宅市場更大，近600億元貨值的產品存在浪費，急需被盤活。”許小樂認為，除在限購、限售方面調整，相關部門可在商住房轉換為城市公共服務設施和出租用房方面，做更多探索。
閱讀更多 中國城市報 的文章
