“業餘”建築師教你如何選房（規劃篇）

上篇大致介紹了貴陽市各城區發展情況、區位關注點及針對不同人群購房建議。這篇文章主要介紹如何瞭解一個小區規劃，主要從“小區規劃關注點—產品特性—模擬分析”三個面來具體說明。

貴陽城市景觀

一、規劃關注點

1、容積率：容積率=地上建築面積（計容面積）/項目建設用地面積；從計算公式來看大家就可以發現容積率越高，小區空間就越密集（例如：花果園容積率達到6.8，大家可以去體驗下它的空間感受）.一般來說容積率0.8~1.5以洋房，別墅產品為主；容積率2.0左右以高層，洋房為主；容積率3.0以上高層為主。（可以這樣理解：1、容積率越低居住空間越舒適，居住環境品質越高。2、受土地價值影響越靠近城市核心區容積率越高。）

但要特別注意裡面的數字遊戲：例如中大型小區裡面會有洋房、高層、別墅等產品各自形成自身組團。整個項目綜合容積率其實並不高或2.5左右。但由於洋房、別墅侵佔大量空間，使得高層組團的實際容積率遠遠超過項目綜合容積率。

2、日照：住宅舒適度核心指標之一，國家對於住宅有嚴格的日照要求，理論上每戶每天均有直射光照進房間。但是規範條文，無法做到面面俱到，如果不小心就會掉進坑裡。

3、朝向：由於貴陽屬於山地、丘陵的地貌特徵，規劃佈局上很難做到正南北朝向，另外貴陽常年光照強度不足，氣候涼爽，西曬、眩光等影響較小。所以對於朝向只要不是朝北的戶型（主要指客廳、主臥在北向），其他的朝向均不必太過糾結。

4、樓間距：樓間距不僅影響採光而且還關乎私密性。一般高層住宅相對佈置間距不低於40米為宜。（如果兩棟塔樓拼接則需要更寬）洋房、別墅等產品樓間距多數按建築高度1：1.1控制舒適度還行。

5、塔樓形式：簡單來說板式塔樓面寬大，進深小，採光、通風均優於點式塔樓。（在這裡提到的版式塔樓主要是指一梯二戶。有宣傳一梯四戶板式樓等嚴格意義都不算，只是具體情況具體分析，下一章戶型篇會詳細介紹)

6、噪音汙染：居住區不可避免會部分臨城市道路，規劃設計往往通過山牆面（不開窗的一側）面向城市道路，從而降低噪音干擾。若不能避免一定注意至少常用休息空間（如：主臥、次臥）不正對道路或在道路另一側。（PS:夜晚周邊環境聲減弱,車輛發出噪音更為明顯，嚴重影響休息質量，而且後期通過隔音等方式處理均不理想，一定注意）

7、周邊不利因素：包括高架橋、匝道、機場航道、高壓線、垃圾填埋場等，需對項目現場實地踏勘確認，另外關注未來項目周邊是否規劃有此類不利設施。亦可關注售樓部裡張貼不利情況的公示。（PS:有利因素相信售樓人員會介紹得比較清楚）

8、關於配套設施：隨著快速城市化進程結束，未來城市發展不會像前十年樣迅猛。對於預期描繪需客觀認識，特別在相對較偏的區域。

二、產品類型特點

城市夜景

高層住宅（18~33層）：由於高層住戶上下樓便捷性較弱以及登高望遠的特點。其核心價值更多的體現在能“看見”什麼。擁有良好的景觀（自然或城市）視線，是此類產品核心價值。

花園洋房（7~11多層或小高層）：1、得房率高：由於消防等級要求較低使得公共交通面積較小，得房率普片高於高層住宅。2、每棟樓住戶較少，相互干擾較小。3、贈送面積多、首層與頂層均可獲得較大贈送。4、產品設計靈活性較強，人性化考慮較為充分，創新型產品較多。

大平層：多為1梯1戶或二梯二戶其特點：1、獨立入戶公攤小；2、相較小戶型別墅（聯排、合院）使用更為方便（通往各房間不需要上下樓梯）。3、可以兼顧工作及生活品質算是一種折衷選擇。（一般別墅容積率較低多數會在城郊區域，通勤效率較低。而大平層可適應較高容積率所以離城市核心區相對較近）

別墅（3層）：私家花園，獨立入戶，私密性強、超大贈送（一般現在別墅均贈送地下空間，贈送面積基本可達1：1）。別墅的核心價值在於佔地。（PS：介紹個別墅選擇的技巧：房屋單價=房屋總價/私家空間佔地面積。在不考慮位置、周邊景觀前提下，單價越低、價值越高。）

三、模擬分析

概念案例一：

概念方案一

項目定位城市近郊區域生態小區，綜合容積率為3.2。產品類型包括：別墅、高層。用地西南側為項目核心景觀—湖景，東北側為山體景觀，東南側為待開發的城市用地。項目被道路分割形成各自組團。

分析一：此項目為典型高低配樓盤，由於項目內出量最低別墅產品佔用了三分之一以上用地空間。高層住宅空間被擠壓，高層區實際容積率約為5.0；

分析二：為達到3.2綜合容積率。高層區出量壓力大，規劃戶型為兩梯4戶產品，且塔樓拼接較多。（一般選擇近郊項目多為改善型需求，兩梯4戶高層產品不具備太多優勢、塔樓拼接亦會導致拼接處4戶相互視線干擾較大，私密性及視線開敞性都較弱）；

分析三：產品舒適度分析—紅色塔樓通過錯位佈置可觀湖景。綠色塔樓

概念案例二：

概念方案二

項目定位城市核心區周邊高端小區，綜合容積率2.8。產品類型為：高層、洋房。項目被用地均分為東、西兩塊。由於項目周邊缺乏核心自然資源。項目景觀主要靠內部營造。

分析一：項目產品極差較小，洋房對用地佔用適度，空間舒適性較強，均好性得以保障，符合2.8容積率應有的品質。

分析二：洋房採用一梯二戶板式塔樓、高層採用兩梯四戶分體式塔樓，（兩類產品均為大面寬，小進深產品類型）產品選型基本保證主要房間為南向，且有良好的通風采光。

分析三：產品舒適度分析—紅色塔樓為項目樓王，佔有良好的內部中心景觀視線。且前後兩棟塔樓相對空間尺度超大（接近100米）。藍色塔樓由於戶型主要房間均朝南，即避免北側道路影響又有良好的自然採光且所有房間遠離城市幹道安靜舒適。

（聲明：以上方案不針對具體項目，目的主要幫助大家理解以上文字內容，對所選房屋情況做到心中有數，對規劃方案不予置評。）

四、關於看房流程建議:

1、瞭解項目區位及整體規劃情況（不要受開盤節奏影響，先整體選擇心儀位置或樓棟）

2、詳細瞭解項目具體情況包括：區位概況、規劃\\產品概況、未來發展概況，開盤計劃，交付時間、價格等

3、瞭解戶型特點、收集項目戶型資料，觀看樣板房直觀體驗（無論是售樓部或是樣板房均為項目宣傳窗口，相關配置均高於實際產品，需詳細詢問相關交付標準。一般高標準交付會介紹得非常詳細，也是銷售賣點。）

4、現場踏勘，直觀的感受項目及周邊情況。（需注意周邊有哪些不利因素）

5、瞭解周邊相似樓盤情況進行比選。選房是一個較長過程，有些好位置的產品一般會壓在後期銷售，切記急於一時。

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