3月10日上午，岑釗雄帶著首席財務官黃永年開起了時代中國的首場線上業績會。
“公司內部已經不把千億作為重要目標，因為我們相信就算今年不實現，明年也會實現。”面對再度失約千億的質疑，岑釗雄如此回應。
時代中國董事會主席岑釗雄
今年剛到知天命之年的岑釗雄主動“示弱”，與去年強制全員賣房的做法相比，看起來判若兩人。
年報顯示，2019年，時代中國實現合約銷售額約783.6億元，同比增長29.3%，雖然達成了全年750億元的年度銷售目標，但增速比2018年減少了16.2個百分點。
早在2018年，岑釗雄剛定下550億元銷售目標時就放出豪言，最晚2020年要實現千億目標，從550億直奔千億，躊躇滿志。
然而，花無百日紅，一時收成好並不意味著年年收成好。
調控收緊，再加上疫情負面效應疊加，時代中國即將“下高速”，減速慢行“走國道”，將2020年的合約銷售目標定為823億元，同比增長僅5%。
按照既定目標，時代中國計劃全年可售貨值大概1400-1500億元，這意味著，今年的去化率只需達到55%左右，就可完成銷售目標。
如此低的要求是否是岑釗雄的真實本意，外界不得而知，不過從去年爆出來的“全員賣房”事件來看，業界猜測，這或是資金壓力下的無奈之舉。
從“強制賣房”到“主動示弱”
2018年，更名後的時代中國步入高速擴張期，大規模擴充員工，從2017年底的7492人增加至9502人，受此影響，公司2018年的行政開支由2017年的7.32億元增加至11.12億元。2019年上半年，員工進一步增長至12692名。
2019年9月初，曾有消息傳出，時代中國強制全員營銷，要求每位普通員工在2020年1月15日之前，必須賣出1套房，經理及普通總監每人2套，普通總監以上每人4套，副總裁每人6套，否則可能會被裁員。
消息甫一出，時代中國否認裁員，稱賣房“沒有硬性指標”，但2019年的業績報告中員工數確實存在大幅變動。
數據顯示，截至2019年底，時代中國擁有員工5955名，比2019年中期減少6737名，比2018年底減少3547名。
2019年，普遍認為是房企史上融資最困難的一年。強制員工賣房（買房），變相裁員背後的根本原因，無不猜測是“開發商沒錢了”。
增收不增利 負債破千億
財報顯示，截至2019年底，時代中國的負債總額為1253.94億元，同比增長29.6%，按完整財年計算，時代中國負債首次破千億。2019年底，時代中國資產負債率達到77.84%，較2018年底增長了近3個百分點，淨負債比率則基本維持在67%。
而截至2019年12月31日，時代中國計息銀行貸款及其他借款合計約為532.608億元。其中一年內到期借款約為185.977億元，同比增長了154.4%，漲幅超過一倍，且佔總負債比例升至34.9%。
據《證券市場週刊》，2020年是時代中國的償債高峰期，約有160億元的債務到期。
與此同時，截至2019年12月31日，時代中國實現營收424.3億元，同比增加23.4%；營業成本約為300.0億元，同比增加26.3%。對比可知，時代中國的營業成本增幅大於營業收入，陷入增收不增利的窘境。
值得注意的是，2019年時代中國的毛利約為124.4億元，同比增加17.1%。而在2017年-2018年，時代中國的毛利增幅分別為51.8%和64.7%，可見本期公司的毛利增速出現了明顯下滑。
受此影響，在期內費用開支增加的情況下，時代中國的淨利潤增幅縮水至15.6%，連續三年下跌；實現歸母淨利潤52.1億元，同比增加18.5%，增速亦為近3年來最低。
對此，時代中國將淨利率、毛利率下滑的原因歸咎於公司“三費”的大幅增加。
根據年報，2019年，時代中國的銷售及分銷成本為12.12億元，同比增加45.1%；行政開支15.54億元，同比增長39.8%。
尤其是財務費用，2019年時代中國的財務費用10.11億元，同比增長51.5%。但同期，時代中國的各項有息負債總和只增加了14.33%達到544.57億元。如果撇除利息資本化因素，單純開利息開支，2019年的利息總開支達到43.33億元，同比2018年的31.84億元，增加31.09%。
對於財務成本增加，時代中國表示，主要是由於與本集團土地收購及物業開發擴張有關的銀行融資金額增加所致。
而在業績會上，岑釗雄稱，按照40%-50%銷售回款用於拿地的指標，2020年時代中國的拿地預算會在250-300億之間。
按此計劃，2020年時代中國的拿地成本只高不低，融資成本的走高也意味著將反噬公司毛利潤。
時代中國位於廣州的總部大樓
重倉大灣區 全國佈局“失衡”
年報顯示，2019年，時代中國購入28幅地塊，土地收購成本總額約為人民幣233.97億元，預計總建築面積757.4萬平方米，超過去年全年約129.67億元的土地拿地總額。
儘管時代中國佈局全國的意願強烈，但仍是一家區域性房企。截至2019年底，時代中國共有127個處於不同階段的項目，總土地儲備約為2300萬平方米，其中119個分佈在廣州、佛山、江門、惠州、珠海等廣東省主要城市，佔比達88.1%，長沙、成都、杭州、肇 慶、武漢合計佔比僅為11.9%。
佈局過於集中，直接導致的結果就是銷售增速下滑。
數據顯示，在2015-2019年，其銷售額的同比增速分別為28.10%、50.34%、41.90%、45.60%、29.32%，對應的銷售額分別為195.08億元、293.28億元、416.29億元、605.95億元、783.6億元。
實際上，在2019年上半年，時代中國的增長勢頭依然不減，銷售額同比增速為45.8%。然而，其全年銷售增速卻跌到了29.32%，可見公司下半年的銷售拖了後腿。
諾貝爾經濟學獎得主詹姆斯·託賓曾說：“不要把雞蛋放在同一個籃子裡”。
對於時代中國而言，區域佈局過分集中，難以對沖風險。一旦佈局的核心城市稍有“風吹草動”，或將滿盤皆輸。
舊改遭遇“天花板” 營收下滑
過去幾年，時代中國將城市更新作為其核心業務板塊，被認為是一門以時間換空間、利潤高於短期項目的好生意。
然而，因為開發週期長、轉化節奏慢，舊改業務“天花板”顯現，為時代中國帶來的貢獻也在明顯下滑。
據財報顯示，在2019年，時代中國通過舊改項目獲得收入21.7億元，與2018年27.8億元相比有所下滑，對收入貢獻比例也由8.1%下降至5.1%。
時代中國城市更新項目數從2019年中期的85個迅速增長至年底的120個，潛在總建築面積約4300萬平方米。2019年，時代中國的城市更新項目成功轉化10個，總建築面積約368萬平方米，其中8個納入土儲的總建築面積約349萬平方米。
岑釗雄稱，2019年時代中國的城市更新業務收入21億元，8個轉為土儲的城市更新項目面積在年度新增土儲中佔比超過40%。“2020年會積極去參與舊改項目，爭取完成超過10個項目的轉化。”
顯然，受高利潤驅使，時代中國對舊改項目的渴求可謂有增無減，仍會是其押寶的核心業務。不過，如果舊改帶來的營收佔比持續下滑，其利潤率也難免會受牽連。
2019年，時代中國剛邁過20週年門檻。對規模存有執念的岑釗雄，其願景是將公司打造成世界500強企業。如今，千億目標遲遲無法兌現，為擴張付出的高昂代價也有待“收拾”，如何避免賬面惡化或許才是亟待解決的首要問題。
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