请允许我“标题党”一下。
之前听到有“网友”这样评论，“中山的商业真的不行，看看人家江门，都已经第三个万达广场了（最近已经拿了第四块地了），咱们中山连一个都没有。证明人家江门有市场。”
其实我觉得呢，一个城市的商业环境好坏，和有没有万达广场基本没有什么关系。（商业内涵太大，其实本文说的是百货零售业）深圳的商业环境够好了吧？2019年之前，万达一直没能进入这个改革开放的前沿城市，直到2019年7月，万达通过竞标获得光明区某物业承租经营权，才正式进入深圳。
为什么做商业体这么有名的万达这么迟才进入深圳呢？同行估计心里有数。万达通常是喜欢通过与政府合作，低价拿地。比如在2019年12月竞得的江门市JCR2019-140（江海14）号地块，折合楼面地价约1539元/平方米。（纯商业用地）当然，竞拍附带了很多条件。
在寸金尺土的深圳，要想通过低价勾地，根本就不可能。收并购就更更更不可能了。而且，深圳的各类综合商业体这么多，政府没有这方面招商引资的需求。
一些数据
请看以下一些数据。中山、珠海、佛山、东莞、江门五市的商品零售总额与人均值，可以看出中山的人均值比佛山和东莞都要高。（之所以拿这五个城市比较主要是感觉这五个城市的情况比较相近，而广州深圳因为太强了没必要放在一起看）
再看五个城市的社会消费品零售总额从2013年到2018年之间的变化。可以看出五市的增长幅度其实差别不大，即使是头两年增加较快的珠海、佛山、东莞也在2018年回落下来，反而是中山在2018年增长加快了。（都说中山经济环境差了，但周末和节假日各大商圈还是人气爆棚，路上新上牌的新车豪车还是一大堆）
当然，这组数据并不能完全反映实际。一是社会消费品零售总额涵盖内容也许不够全面，比如无形的服务类消费（美容等）。
因此我们再看其他数据。
以下是五市2018年限额以上零售企业的财务状况。可以看出东莞的营业收入是远远高于其他四市。但是，从负债来看，东莞也远远高于其他四个城市。限额以上零售企业平均负债，中山是最低的。而所有者权益的平均值仅次于珠海排第二。人均（常住人口）营业收入也超过珠海排第一。我的个人理解是，中山的限额以上零售企业的运营状况比较健康、稳定、整体业绩优良。
限额以上零售企业的，就是年销售额在500万以上的零售企业。以下是2018年五市的零售业商品销售总额与人均值。从人均值看，中山仅次于珠海，排第二。其他诸如人均消费支出，人均可支配收入我就不列举了，因为这些数据不能直接反映零售业情况。比如人均消费支出，消费的种类比较广，不能具体体现在零售消费上。而从以上一系列数字来看，我认为中山的零售业发展是比较健康、有活力的。而像江门，各种数据显示其还有相当大的提高空间，所以就有“潜力”。
中山人的商业基因
最近我才了解到，民国四大百货全部都是中山人创立。先施百货的马应彪，是中山县沙涌人。永安百货的郭乐，中山县竹秀园里村人。新新公司刘锡基，中山旅澳华侨。大新公司蔡昌，下恭都外堂乡人。（今属珠海）
马应彪
那时，四大百货开创了很多商业新模式和新思想，影响到中国社会方方面面。比如在百货里附设电影院、戏曲杂耍表演场地，推出优惠券。又比如大新公司定制特定规格的大新香皂、大新衬衫、大新雪茄等。这在当时是很超前的模式。
另外，马应彪原配霍庆棠女士为了践行男女平等思想，招募女性售货员，身体力行地带着两个小姑和她一起售货。某种程度上，是当时女性解放的典范。
四大百货的创始人都不是出身富裕家庭，相反都是出身寒门。贫穷并没有使他们绝望，而是赋予了他们坚韧不拔的素质。因为他们明白，若不奋力去改写自己的人生，人生就会被时代所淹没。他们是靠自己的辛勤与智慧一步一步地取得辉煌的成就，实现了个人的价值。在他们身上，我们看到了一代香山创业家的特质。勤劳，不服从于命运，能抓住时代的机遇，谦卑，爱国，爱社会。
中山商业血统继承者
经过改革开放后这么多年的发展，中山已形成了自己的商业格局。各个品牌有各自的定位与布局。
大信系，可以说已经是中山商业的龙头大哥了。从2005年第一个大信正式开业，到目前为止，大信已运营的商业综合体已经有22个，将运营的14个。除中山本地，还进入了广州、顺德、珠海等地。据我观察，大信运营的商业体主要面向中产及以下人群，而近年推出的溢彩荟等新品牌，则是向年轻人群体争取流量的产品。（也不知道我理解是否有误，我对商业不专业）
有人说，中山很多商业体不够高档，中山要多引入万达这种品牌商业体。我认为，商业根本就没所谓高档不高档，只要能赚钱，能为当地带来社会效益的就是好商业。况且，据我百度，很多非旗舰类的万达广场，引进的商家也不见得有多高档。万达能做的，中山本地商业运营公司也可以做。
这里插个很多人都知道的“小”故事。2017年2月，大信以41593万元的价格（折合楼面价4428.57元/平方米），夺得了顺德大良的112108-006号地块。溢价率达98%。这块优质的商办地块（含多种用途）原本是定向给万达的。很多条件设置得非常苛刻，万达的投资部肯定也没想到半路杀出个大信，够胆从虎口中争食。其实，大信也是虎，而且是华南虎。很多在附近买了房的业主当天哭天抢地，觉得万达来不了自己的房子升值无望了。但大信却用行动证明了自己的实力，不但能达到地块出让的苛刻条件，并且运营得也很不错。
老实说，有心的话，紧跟万达去追击他们勾的地块，或许也是个不错的选择。（不怕得罪当地的话）
大信除了开发与运营商业综合体以外，也涉足金融、物业、建筑、住宅开发、科技等领域。
有人说大信在中山布局太多商业体了。我觉得，商业不像住宅开发那样快建快销，做好一个商业体需要时间，需要耐性与精力。大信有他自己的商业逻辑。
益华系，做商业体的历史可能比大信要久。益华百货石岐店，于1995年开业，是中山市最早国际流行消费模式的CITYMALL。不知道是因为什么原因，第一家益华百货开业后，益华并没有短时间内乘胜追击。直到2001年，益华古镇店才开业。此时离第一座大信新都汇开业还有几年时间。之后益华陆续在中山本地与外市开了一些商业体。
大学的时候我在江门读书，当时江门虽然已经有几个商业综合体，但并未上档次。后来益华进入江门，立刻改变了中心城区的消费格局。益华进入江门足足比万达早起码10年。时至今日，江门益华商圈依然是江门核心区域最重要的商圈之一。
表面上，益华的商业体数量比大信少得多。后来查了查，貌似益华控股官网上的零售百货业是属于上市体系。而非上市体系的最终母公司中山市顺益实业发展有限公司及控股的广东益华集团投资有限公司所对外投资与关联的公司有几十间之多。当中既有物业、也有百货管理、酒店、科技等，其中在外省的投资也很多。
在一系列的子公司当中，有一个名字是比较引起兴趣的，那就是“小霸王”。中国大陆的80后应该都听过小霸王。并不清楚益华什么时候收的小霸王。早一两年小霸王曾经试图推出较为高端的游戏机，但并没成功。小霸王这个品牌，也许在等待一个真正有策划能力的人去重新唤醒它。
可以说益华系还是有点深藏不露的，当然，个中一些情况可能业内人士才知道，有机会的话希望有业界大佬指点一下。
壹加壹，中山的平民商业王者。相比大信和益华，壹加壹是走平民化路线。从壹加壹的官方网站了解到，其在中山市及周边城市已经布局的壹加壹购物广场与社区超市已经有47间之多。
商业模式上，壹加壹与大信、益华一类不一样，其更为纯粹。他应该是属于大旺发、麦德龙这类超市模式。物流、货架、供应链等……近年好像往招商加盟、网络电商等方向探索。我不太懂，点到为止。总之，我觉得壹加壹这种是比较健康的商业模式。
利和，利和集团最早成立于1993年，原名信和实业。其官网和互联网上均未能查到早期利和开发的项目情况。1998年，利和在古镇投资建设并在2001年落成使用国贸大酒店，是古镇较早的高档商业中心。之后，利和集团转战江门五邑区域，经营开发了数个商业综合体。
2008年，利和重新回归中山，投资经营东区的城市综合体利和广场。（2012年利和商场开业）位置就在益华石岐店旁。益华与利和两店并没有因为相邻而形成恶性竞争。相反，因为彼此互相促进，形成了益华利和商圈，成为主城区商业的一极。
之后，利和又在江门和古镇投资了一些商办与住宅项目。
其他。除了前边提到的几个“集团化”的商业品牌，中山还有不少做得非常出色的商业体或商圈。
比如假日广场，这个真的不能不提。如果要我选一个中山我最喜爱的商业综合体，我觉得假日广场是最实至名归的。我不是建筑设计方面的专家，我只谈我最直观的感受。假日广场的整个商业设计实在是太有范儿了，层次感很强，充满各种艺术感的局部与细节设计。（反正我词穷）很显然它是面向年轻人群体的。里面的店铺并不像以上提及的一些商业体那样的大，可以说是小而美，进驻的商家的受众也比较年轻化，且有艺术创业专区。加上中山最著名的书店博雅书店的加持，它的文化气息进一步凸显。假日广场对开，经常有白鸽来回飞翔，或停留在广场边上，与行人“交流”。
其他诸如中山步行街、南下新码头、小榄百汇时代广场等，碍于篇幅限制，也不详细介绍。
发挥资本的力量，做大总部经济
市政府一直想发展总部经济，引进大企业。其实，与其求神仙打救，不如自力更新。中山本土本来就有不少不错的企业，如果善用资本的力量，也许可以在原来基础上更上一层楼。比如上述的几个企业，有的商业模式已经得到验证之下，如果资金跟得上，是可以快速复制的。比如壹加壹这种。
据我观察，万达这种快速扩张的企业也是利用了资本的力量（包括银行），当然，他曾经可能有点玩过火。
政府协助对接优良的资本，甚至可以利用国有资本进行财务投资。同时政府作为投资人（或社会资本），可以利用自己的资源优势为被投资企业扩大版图，增加业务。资本又可以升值，是双赢的。当然，在投资之前需要做好分析研究，也要做好投后管理。
其它
我相信很多本地人也有这种感受。一些商业体开业后经营并不理想，或者旺了一个地方就衰落另一个地方。因为常住人口没有快速上升的情况下，消费的总体能力是有限的。有些地方竞争激烈，有的地方则因为地段人流不足未能起来。当然，商业体要运营起来也需要时间。
谈到了竞争，我觉得本地的商业体很多是同质化太大，没有做出特色。消费者并没有在你的百货商场里获得新体验，场景并没有触动到他 。这一点其实我觉得假日广场就做得很好，是做差异化做得非常好的一个标杆项目。
另外，走在中山的大街上（一般是镇区），你会发现很多民居底层用作了商铺或办公室，这当中甚至很大一部分是无证建筑。让利于民是值得肯定的，据了解，中山市允许居民住宅底层面积的15%用作商业用途。但是，很多是整层都用作商业。更有甚者，工业用地上也建个商铺出租经营。这明显就是改变了用地功能，是违反法律的。正牌军缴纳了作为商业用途的税费等成本，而杂牌军则以低成本与正式的商业建筑进行竞争。政府有必要对此种情况进行整顿。
最后，提前祝大家春节快乐，中山的商业越办越好。也希望更多的商业品牌进驻中山，让中山的商业环境更有活力。
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