3月10日，時代中國2019年全年業績發佈會於線上舉行。董事會主席、行政總裁兼執行董事岑釗雄和首席財務官黃永年出席會議。
從年報數據來看，時代中國交出一份不錯的答卷。2019年度營業收入為424.3億元，同比增長23.4%；年度利潤為55.6億元，同比增長15.6%。
時代中國完成了年度合同銷售額783.6億元的目標，但距離時代中國的千億目標，還有216.4億元的距離。
對此，岑釗雄表示，2018年提出千億目標，內部認為千億目標已經不是非常重要的目標，這只是一個階段性的目標，並將很快就會實現。時代中國2020年合同銷售目標預計定為823億元。
時代中國奔千億征途中依舊存在挑戰:公司收入增長的同時帶來了費用大幅增長、土地溢價開始變高。
既穩又快才能走的更遠。對於奔千億的時代中國而言，如何確保有質量的利潤增長、把控風險是其當下需要作答的課題。
放慢步子提高調子
公告顯示，2019年時代中國年度合同銷售額783.6億元，同比增長29.3%；實現銷售面積534.7萬方萬方，同比增長43.2%。銷售均價為14,655元/平，較2018年均價下降9.7%。
從單月銷售來看，時代中國去年上半年銷售有些“失速”，維持在60億元的單月銷售。下半年加快推貨節奏銷售，抓住金九銀十節點，9月、10月銷售同比增長分別為31.25%、69.92%。實現全年銷售金額783.6億，較2018年605.9億增長29.33%，完成目標率為104.48%。
銷售區域分佈方面，大灣區（包括清遠地區）為時代中國貢獻了92.5%銷售，其中，廣州、佛山多為時代中國傳統優勢區域依舊貢獻突出，合計佔比高達56.6%。廣東省外為時代中國僅貢獻了7.5%的銷售，包括長沙、肇慶、成都。
值得一提的是，2019年時代中國的銷售略顯疲態，增速29.3%，為近四年最低點。相比之下，2016-2018年是時代中國銷售突飛猛進的三年，2018年實現銷售額45.5%的同比增幅，2015-2018複合增長率高達45.9%。
業內人士指出，舊改層面的推進為時代中國的後續發展提供了較好的長期可開發量儲備，但也會影響其短期的銷售增長速度。
2020年時代中國銷售目標為830億元，對應增速約5%，低於預期主因受疫情影響，但銷售正增長目標仍較為可貴。
營收穩步增長的背後需注重成本把控
收益方面，2019年度營業收入為424.3億元，同比增長23.4%；年度利潤為55.6億元，同比增長15.6%；股東應占核心淨利潤為人民幣54.7億元，較去年增長30.0%。
營業收入貢獻佔比中，物業銷售佔比92.1%，比例進一步提高；城市更新業務收入佔比從2018年的8.1%降至2019年的5.1%；租賃和物業管理收入佔比分別為1.1%、1.7%。
具體來看，2019年，時代中國來自城市更新業務的收入為21.67億元，主要來自正大康地、裡水洲村、水泵廠和裡水草場幾個項目。
不過也需要警惕營收增長的同時並沒有迎來企業淨利率、毛利率的同步增加：2019年，時代中國淨利率由2018年14%降低至13.1%；毛利率由2018年的毛利率30.9%降低至29.31%。
時代控股表示，毛利率下降主要是由於毛利率較高的產品收入確認比例較2018年有所下降及城市更新業務的毛利率有所下降。
風財訊發現，時代中國淨利率、毛利率的下滑的主要原因是公司“三費”的大幅增加。
根據年報，2019年，時代中國的銷售及分銷成本為12.12億元，同比增加45.1%；行政開支15.54億元，同比增長39.8%。
尤其是財務費用，2019年時代中國的財務費用10.11億元，同比增長51.5%。但同期，時代中國的各項有息負債總和只增加了14.33%達到544.57億元。如果撇除利息資本化因素，單純開利息開支，2019年的利息總開支達到43.33億元，同比2018年的31.84億元，增加31.09%。
對於財務成本增加，時代中國表示，主要是由於與本集團土地收購及物業開發擴張有關的銀行融資金額增加所致。
不過，房地產行業作為資金密集型行業，融資成本的走高意味著將吞噬公司毛利潤。接下來如何把控成本確保利潤有質量的增長，是時代中國需要解決的問題。
積極納儲
基於對更高業績的期望，時代中國2019年積極拿地增加糧倉。
年報顯示，2019年，時代中國購入28幅地塊，土地收購成本總額約為人民幣233.97億元，預計總建築面積757.4萬平方米,超過去年全年約129.67億元的土地拿地總額。
除了在投資拿地上重新迴歸積極之外，城市更新的轉化也在陸續為時代中國提供新的土儲面積。2019年時代中國成功轉化10個城市更新項目，總建築面積約368萬平方米，其中8個轉化為新的土儲，總建築面積約349萬平方米，佔2019年新增土儲面積約46%。
截至2019年12月31日，時代中國總土地儲備約為2300萬平方米，集團認為足夠應付其未來三至五年的發展所需。其中，廣東省佔比為88.1%，長沙、成都、杭州、肇 慶、武 漢合計佔比僅為11.9%。全國化佈局顯緩慢，項目佈局仍顯“失衡”。
知名地產分析師嚴躍進分析，粵港澳大灣區也有很多波動性，政策有調整，市場變革有很多變數，類似房企重倉大灣區也會產生些風險。尤其粵港澳大灣區房屋銷售市場不是一個非常成熟的市場，增量市場開通的有一定壓力，存量房比較多，這是重倉粵港澳大灣區的房企需要注意的。
此外，有機構指出，時代中國所獲取的土地溢價普遍較高。例如，2019年上半年時代中國共拍得土地21幅，其中除了廣東汕頭市澄海區的地塊之外，時代中國拿地的溢價率皆在33%以上。
值得注意的是，在大部份城市限價令未有放鬆的前提下，未來項目結轉時對時代中國利潤率會有一定壓力。加之疫情的影響，在中國企業資本聯盟副理事長柏文喜看來，疫情引發的停工停售，必然導致企業的現金流壓力加大，企業信用也會受到影響，進一步會影響企業融資和資本市場表現。市場恢復需要較長的時間，而時代中國高價拿地、停工停售帶來的現金流壓力是時間不等人的。
對於2020年的買地計劃，岑釗雄表示，根據回款判斷今年買地目標，預計40%-50%回款用於買地，今年買地費用在250-300億元之間。
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