大鹏视野战略策划中心 主任
一、“商都”郑州的困与惑
郑州，一座火车拉来的城市。
因交通之便，带旺一座座独具特色的专业市场；一座座专业市场，带来郑州商业的繁荣。因商业之繁华，成就郑州“商都”之美誉。而今，曾经成就郑州商业繁荣的一座座专业市场却面临大量外迁。
所谓“皮之不存毛将焉附”，脱离了一座座专业市场的支撑，郑州商业的繁荣究竟还能走多远？
同时，一方面，数以百计的专业市场外迁却面临无处可迁的窘境；另一方面，周边县市想要承接却面临无场可接的尴尬，问题究竟何在？
更具戏剧性的是，一方面，本土大量专业市场仓促外迁；另一方面，外来宜家却引来万人空巷，所谓何故？
带着以上历史三问，本文展开对郑州专业市场的梳理和探索。
二、郑州专业市场大千世界观
“城市”包含“城”与“市”。在城市最初的形成过程中，“城”是为了抵御外侵，构筑城墙围合而成的地域，“市”则是指伴随工商业的发展，人们进行商品交易的场所。由此可见，商贸活动在城市发展中发挥着重要作用，随之产生一些商贸、交易、物流等产业空间载体，诸如各类专业市场。
郑州又称“商都”，一方面是因为其曾作为商朝的国都，具有深厚的文化底蕴，另一方面则是郑州依托铁路、高速、高铁、航空等交通优势和“连南贯北、承东启西”的区位优势，商贸物流等得到了迅速发展，“商都”在新时期被赋予了新的发展内涵。而郑州大都市区是河南省各类专业市场最为集中的区域，重点承担了全省各类商品交易和集散功能，通过分析各类专业市场的发展，能够看出郑州大都市区产业转型、发展方向和重心的转移。
宜家家居（郑州）
伴随消费需求的升级，目前中国第28家、河南首家宜家家居于2019年8月在郑州开业，无论是运营模式、品牌设计、多业态布局和体验式消费都是对家具市场的转型创新。与此同时郑州还有众多传统专业市场已经或者即将向城市外围搬迁，专业市场正处于优化升级、整体外迁的十字路口和转型的阵痛期，未来将何去何从？
目前郑州大都市区的重点专业市场与市民生活息息相关，如果通俗的进行分类的话，可以将专业市场大概分为“衣、食、住、行”四大类。通过整理统计在整个郑州大都市区范围内以上类型的重点专业市场共计约有109家。
1、 衣
郑州曾经被称做“火车拉来的城市”，依托火车站和铁路运输形成了众多商贸市场，主要以服装、鞋帽、小商品等为主，共有专业市场约13家，典型代表如郑州银基商贸城、锦荣商贸城、世贸商城、天隆时装城、万博商城、郑州国际小商品城、京广鞋城、郑州箱包皮具城、金城服饰广场等。
郑州大都市区重点服装纺织及小商品市场一览表
郑州银基商贸城
2、 食
河南作为农业大省，农业产业基础好，郑州把食品工业作为其中的重要发展方向，与农业相关的农贸类类专业市场如水果、蔬菜、水产、茶叶、花卉等发展良好，郑州大都市区范围内共有专业市场约20家。典型代表如万邦国际批发市场、郑州信基调味食品城、黄河食品城、华中食品城、中陆茶城、中原水产物流港等。
郑州农业相关专业市场一览表
3、住
伴随房地产市场的兴起，家具建材行业也同步发展。郑州大都市区的家具建材类专业市场数量较其他类型多，共有各类建材市场55家。典型代表如东建材、万客隆、欧凯龙、中博家具、居然之家等。
4、 行
2018年底郑州机动车保有量突破400万辆大关，中部六省省会第一，汽车消费带动汽车及相关零部件专业市场的发展，在郑州形成一批汽车类专业市场，
共有汽车类专业市场约7家，如中国(郑州)汽配大世界、中博汽车广场、河南汽车贸易中心。
三、五大特征
1、总体特征：专业化、多元化、圈层化、阶段化
通过对整个郑州大都市区范围内重点专业市场的类别和空间分布进行梳理，整体上专业市场在大都市区内呈现以下特征。
郑州大都市区专业市场分布图
- 空间维度
从专业市场的空间分布来看，以郑州市区为核心，城区布局相对集中，且行业种类丰富，老城区最为密集，向外呈圈层式布局，外围市县布局相对分散，行业种类相对单一。
- 时间维度
如果从专业市场的发展历程来看，可以大致划分为三个发展阶段，即为发展初期的1.0阶段，业态和产品相对单一，主要是传统的农贸市场和建材市场等；2.0阶段专业市场的开始逐步形成组合业态，产品相对多样化，且管理开始逐步规范；而到了3.0阶段，则形成了业态丰富、产品多元的模式，且融入了商业、休闲、体验等，例如宜家家居。
2、 服装纺织类专业市场：环郑州火车站集群布局明显
服装纺织类专业市场分布图
服装、纺织以及小商品市场多是得益于郑州的铁路运输功能和交通枢纽地位，主要集中于郑州火车站周边 ，在郑州第三产业发展初期，以服装和小商品为主导的商贸业可以说是郑州的支柱产业之一，为经济发展和活力提升奠定了良好的基础。
主要服装类市场位置一览表
3、 食品蔬果类专业市场：城市外围沿交通干线布局
多数主要布局于郑州三环以外以及城市快速路周边 ，伴随高速公路和冷链物流的发展，进一步促进了郑州农产品商贸物流业的发展，农产品批发交易市场逐步向外进一步搬迁，如陈砦蔬菜批发市场、毛庄蔬菜批发市场、万邦新绿地农贸市场、万邦茶城等已经完成搬迁，并在城市远郊区形成更大规模体量的蔬果食品类专业市场。
万邦新绿地农贸市场和万邦茶城（2018年）
搬迁后的万邦新绿地农贸市场和万邦茶城（2019年）
典型案例如在2012年正式开业的河南万邦国际农产品物流城，打造集农产品交易、物流、仓储、质量检验、科研等功能于一体的农产品交易主体城市综合体，同时承接主城区内部分传统农贸市场的转移，为城区腾挪发展空间。
万邦物流城空间布局图
4、家居建材类专业市场：沿郑汴路—商都路带状布局明显
家居建材市场在郑州的数量较多且分布相对较为分散，东西南北均有布局，主要布局于城市主干道及快速路沿线，其中尤其以郑州东部地区布局最为密集，仅郑汴路—商都路沿线就有众多家居建材市场布局，如中博、东建材、凤凰城、红星美凯龙、居然之家、华丰灯饰界、郑东建材家具城等，并一路向东延伸到中牟，如华丰灯饰界、浩瀚建材园、星联白沙厨卫城、郑州现代陶瓷物流园等，在郑州周边县市以中牟县的建材市场布局较多。向西则在主要交通线路交叉口布局大型家具建材市场，如位于西四环和陇海快速路的郑州金马凯旋家居CBD，未来将作为市区建材市场外迁的重要承接地。
郑州金马凯旋家居CBD
郑州大都市区主要家居建材市场位置一览表
5、汽车及零部件市场：在快速路与主干道交叉口布局明显
伴随城市发展空间的拓展，汽车及相关交易市场的分布向外围转移，主要位于三环以外，且主要是位于城市快速路如三环与交通性主干道的交叉口布局， 如汽配大世界和裕华豫港汽车广场均是位于北三环与花园路交叉口。
此外近年来中牟县汽车整车及零部件制造发展迅速，在中牟县城南部形成了汽车产业集聚区，同时带动汽车零部件交易的发展，在周边形成了河南汽贸园。
河南汽贸园（中牟）
主要汽车专业市场位置一览表
四、四大问题
总体来看郑州大都市区各类专业市场缺乏统一规划，特别是从整个大都市区层面缺乏整体统筹、主客体信息不对称，一方面是业态和功能布局缺乏规划指引，另一方面是外迁和整改相对盲目，最明显的问题就是有的市场已经拆迁，但商户不知道搬迁到哪里去，或者郊区的承接地缺乏完善的设施配套，无法满足外迁商户的发展需求。从郑州大都市区内现有各类专业市场来看，多为传统的发展运营模式，大多保留着建设初期的传统特征，存在如下具体问题：
1、布局较为分散、用地效率偏低
整体来看大都市区内各类专业市场，缺乏统筹安排，有些专业市场在形成初期属于自发形成，缺乏统一规划，这就导致从整个区域层面来看，同类专业市场布局分散，四面开花，这样不利于形成集聚效应，进而导致土地产出效率较低。
2、业态单一、商品同质化
多数专业市场存在业态单一的情况，仅以商品交易为主要业态，且各商户商品存在同质化竞争的现象。
3、管理混乱、形象较差
多数专业市场缺乏统一规范的市场管理，特别是传统的农贸市场，保留初期的发展模式和风格，市场整体较为混乱，形象较差，且对周边环境影响较大。
4、配套设施滞后、停车难
此外部分专业市场存在配套设施滞后的问题，诸如对外交通、物流体系以及停车场等的不完善，导致整体运营效率不高。
综上所述，专业市场带来的巨大货运交通对城市交通和环境产生不良影响，目前郑州市区人口规模逐年提高，消费需求不断提升，传统市场已无法承载消费需求，同时郑州作为国家中心城市，面临城市扩容、产业转型和形象提升的需求，传统专业市场亟待搬迁整合、转型提质。
五、六大对策
1、顶层系统谋划
首先应该对郑州大都市区的专业市场要进行整体定位。专业市场应该是承担郑州大都市区乃至中原城市群商贸服务功能和商品集散的重要空间载体，更是郑州建设
“国际商都”和国家中心城市的重要支撑，为此需要从全国层面或者中原城市群层面来对专业市场的战略定位进行重新谋划，而不仅局限于郑州市或者大都市区范围。此外当前应在大都市区层面成立专业市场统筹发展小组，由郑州和外围县市共同组成，对专业市场的外迁、承接、改造等进行整体部署，定期举行会议，共同推动大都市区专业市场的协同发展。
2、市场郊区化
近年来郑州不断发展，城市框架不断拉大，特别是四环高架的建设，使郑州进入四环时代，外环快速交通的建设将助力郊区专业市场的发展。为了提升城区环境和腾挪发展空间，需要将农贸、建材、服装、汽车交易等各类专业市场逐步向郊区搬迁转移。目前已有众多市场逐步向四环外搬迁，如万邦茶城、天荣汽配城等已完成搬迁至城市外围，实现集群化发展。
但市区仍有众多市场需要整合搬迁或者改造提升，诸如火车站周边的服装市场以及小商品市场众多，对城市整体形象的影响较大，需要考虑加快搬迁或整改步伐，提升专业市场档次和城区环境品质。在加速大型专业市场向外围迁移的同时，应完善与市民生活息息相关的小型商贸市场和物流配送服务体系，如社区蔬菜市场、水产市场等应满足市民生活的便利性。
3、 经营规模化
郑州城区内各类专业市场布局较为分散，用地效率不高，各类专业市场需要进行整合，特别是对于建材家具类、汽车类市场可以通过在城市郊区或交通便利的外围县市建设大型专业市场，吸聚城区分散布局的小型专业市场，实现集群化、规模化发展。同时应加快城市外围各类外迁市场承接地的建设，以及交通、配套设施的建设，保证外迁市场和商户的正常营业。
4、 产业链条化
传统的专业市场仅局限于各类商品的交易且产品结构单一，而对于产业链的上下游环节缺失，诸如产业的前端研发设计、展示展览、仓储物流配送、电子商务等，为此需要打破传统的发展思路，完善产业环节，形成“研发+销售+会展+电商+仓储+配送”的完备产业链。例如华南城以专业批发市场为本，业态涵盖综合商业、电子商务、会议展览、仓储物流配送、生活配套及综合物业管理，打造一站式综合性原料展示交易中心。
5、业态多元化
更新产业业态，丰富产品门类，增加商业零售、休闲娱乐、餐饮服务、体验等业态，打造“专业市场”+”mall”的一站式体验采购中心，满足供应商和消费者的各种需求。如宜家家居，将家居业态与购物中心进行融合，除了主打家居产品，将购物、餐饮、娱乐、商务办公、公寓等业态整合进来，带来更大的客流量。
宜家无锡荟聚中心鸟瞰（宜家家居+购物中心）
6、 产品高端化
从郑州交通地位的时代变迁可以明显看出专业市场的更新迭代，从“火车拉来的城市”到“第一个米字形高铁城市”，从“郑欧班列”到“郑-卢空中丝绸之路”再到“国际综合交通物流中枢”，从普铁时代的服装市场、小商品市场，到高速时代的汽车专业市场和家具建材市场，未来郑州将进入高铁时代和航空时代，郑州的专业市场需要逐步向高端化产品过渡，一方面逐步提升现有产品的品质档次，形成中原特色和品牌，另一方面则要围绕“买全球、卖全球”目标，推动国际航空货运、中欧班列（郑州）、高铁、公路运输无缝对接，结合“多式联运+冷链物流”，打造国际商品交易中心、国际农产品交易市场、进口水果和鲜活海产品交易市场等，构建立足中原、辐射中西部、面向全球的商贸市场体系。
李俊鹏
大鹏视野战略策划中心 主任
国家注册城乡规划师、高级工程师
聚焦区域和城市发展战略、国土空间规划、乡村振兴、文旅项目策划咨询、相关规划技术咨询，从业10余年，操盘各类实战案例100多项。
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