相信偶爾關注一下土拍以及建設規劃的朋友們可能會經常看到這樣一個詞：樓面價。我們對房價都不陌生，但是對於“樓面價”這個詞卻還是不明就裡。
那麼什麼是樓面價，樓面價和房價又存在著什麼必然聯繫呢？為什麼從樓面價的高低就能看出地塊最終房屋售價的高低呢？
什麼是樓面價？
樓面價又被稱為單位建築面積底價，是平均到單位建築面積上的土地價格。具體是指按照商業、居住、工業等用途分別評估一定使用期限內建築用地在某一個時點的平均價格。
其實想要更好的理解，可以舉個例子：一塊地總價是2000元，規劃總建築面積在1000㎡，那麼每平米2元便是這塊地的樓面價格。
如何計算樓面價？
樓面價格由土地本身總價與容積率來決定，土地價格在計算時應該包括其他購買土地時產生的費用，而容積率就是用規劃總建築面積除以土地面積。這裡提到的規劃建設用地面積一般包括項目內的道路面積、綠地面積、建築物所佔面積、運動場地等等，包括附屬建築物也應該計算在內。
對於開發商來說，容積率的高低往往決定著成本與利潤，而對於住戶來說容積率就涉及了居住的舒適度，當容積率過高的時候，相應的舒適度也會下降。
樓面價計算公式：
樓面價=土地總價÷規劃建築面積
規劃建築面積=土地面積x容積率
容積率=地上建築總面積÷規劃用地面積
樓面價與容積率是息息相關的，容積率越高的樓盤，樓面價就會越低，而反之則樓面價越高。因此高土地總價、低樓面價，只能是犧牲容積率來換取。
容積率就是用規劃地上總建築面積除以佔地面積，比如在一萬平方的土地上建15000平方的房子，那麼它的容積率就是1.5。假設一個小區土地價格為40萬/畝,容積率為1.8的話,兩種方式得出樓面價：
樓面地價=400000*0.0015/1.8=334元/平方米（0.0015畝是1平方米）。
&樓面地價=400000/（666.6*1.8）=334元/平方米（一畝約666.7平方米）。
樓面價與房價的關係
樓面價代表一個項目在銷售時售價中包含的土地成本，因此開發商在項目銷售時定價過程中，往往是以樓面價為基礎定價。
但是房屋的所有成本，又不單單隻有土地成本，還有建安成本、設計成本、工程成本、配套成本、稅費成本、營銷成本、開發成本等。在一般情況下，房價肯定會高於樓面價2~3倍，否則房子就毫無利潤甚至會虧本。
其實樓面價，也就是土地成本就相當於麵包的麵粉，它是樓盤的根基，也是決定房價的基礎。
閱讀更多 基層小白菜 的文章
