燻然櫻花落
我長期在房產交易一線工作，從專業的角度用通俗一些的表達方式講講其中的原因，也讓大家更清楚的瞭解一些“內幕”。
開盤售罄≠清盤
“售罄”一詞意思為商品銷售一空，賣完了。樓盤開盤是要賣房子，國內的房子多是預售，也就是房子還沒蓋好就拿出來賣，國家為了規避樓盤爛尾的風險，對新建商品房預售是有一定要求的，比如疫情之前很多城市的預售條件之一是要求高層建築必須施工達到12層以上（疫情出現有些城市改為6層以上），還有些上規模的樓盤分為二期三期開發，而工地施工並不是整體同時進行，樓棟的施工進度不一，所以開發商很難一次性拿到整個樓盤的預售證，各地建委對預售證的審批都是以樓棟為單位，開發商為了早賣早拿錢，哪些樓棟符合預售條件就先辦理哪些樓棟的預售證，開盤的房源都只是整個樓盤的一部分房源，甚至有些規模小的樓盤策劃的是先施工位置不好的樓棟，所以有些樓盤開盤價格低（樓棟位置相對有劣勢的），開盤銷售速度也快（快銷也能形成宣傳效果）。
而清盤的意思是整個樓盤的產品都賣完了，有時候強調說的住宅清盤是指住宅賣完了但是還有其他產品，比如商鋪、車位。
投入廣告的作用
相信看完開盤售罄和清盤的區別，也就瞭解了開發商投入高額廣告費用的其中一個原因：
開盤的房源雖然售罄，但是後期還會有別的樓棟有房源需要賣，時間間隔短的話一兩個月，長的話半年左右，所以開發商需要持續的廣告宣傳，讓更多的人知道該樓盤的信息，為後期的房源銷售帶來不斷的客源。
既然樓盤開盤就很火，這麼好賣，那客源都是怎麼來的呢？
從樓盤的營銷策劃來看，每個樓盤首次開盤都會有類似這樣的一波操作：蓄客——認籌——認購
認購只得就是開盤，只有開盤選上房子才能轉認購。這波操作中的蓄客十分關鍵，蓄客指的是積累客戶，儲蓄客戶。為什麼要蓄客呢？比如有個樓盤預計三個月內將有400套房子能獲得預售，在拿到預售證開盤的前三個月內卻已經儲蓄有2000個意向客戶，那一開盤不就會火爆搶購了嘛，火熱的購房氛圍能提高銷售效率，而且火爆的樓盤也會起到變現宣傳和推廣該樓盤的效果，至於沒搶上房子的客戶可以等下一批房源嘛，開發商又沒損失。
那開盤之前蓄的這些客戶是怎麼來的呢？當然就是通過各種廣告宣傳把潛在客戶引流到售樓處，經過登記、接待、瞭解意向然後再蓄起來。
開發商投入的營銷費用是為了後期更有力的銷售，所以鋪天蓋地的廣告位都能看見售樓廣告，隔三差五能接到售樓推銷的電話，人流大的地方也有的是發樓盤彩頁的，對於有購房想法的人群來說，也正是因為有了這些廣告宣傳，讓他們更便利的瞭解到更多的樓盤信息。
長期處於房產交易一線，我會給大家提供專業又易懂的建議和分析，希望我的內容能幫助你。
會賣房子的我
你去售樓部買一下房子就知道為什麼了，說多了都是淚。都是套路啊……
你一進去，售樓小姐熱情的問你？您想要幾樓呢先生？我說，五樓六樓都行，她又問，是想要邊戶還是中間戶？我說中間戶吧，，她會告訴哎呀，剛好還有一套六樓中間戶的，您看合適不？我說還有別的樓層可以選嗎？“對不起，全部樓盤就剩三套，另外兩套是頂樓”。我說明天再定吧，再看看。
第二天早上，就來電話，說李先生您看好的房子有人要定，您看是您來付款還是給了這位先生？我跟媳婦一合計，趕快去定吧，要不這個也沒有了，………
一年後，成立了業主群，相互一問，各種樓層都比我晚買半年到八個月的都有……
而且，我當時是衝著三期去的，因為宣傳廣告上寫的。是二期開盤既售罄，結果我買的還是二期………
我能說我兩套房子都是這樣被忽悠的嗎？所以，售樓部的套路是永遠的套路，是你我永遠是走不出去的套路……
說個另外的事情，我們這裡恆大開盤，全市最高房價，開盤那天人山人海，到了下午再去排隊的人一臉失望，沒有房子了，賣完了。但是過了幾個月後還陸續有人打電話問我要房子不？我說，你們不是早賣完了？他說這是我們開發商珍藏的最後十席………
南方不冷321
我記得我當年看房的時候，也遇到過這樣的情況，去售樓部看房子，不是說這層沒有了就說那套賣出去了，記得我當時看房，售樓部小姐告訴我要的戶型這一棟只有3樓一套和10樓一套了，所以當時看後就直接選了10樓那套，後來等我買了以後，由於是現房已經交房所以花了幾個月貸款下來以後就開始裝修房子了，奇怪的事情發生了，我住的10樓同樣的戶型竟然有人來看房，雖然遇到的不是接待我的那個售樓小姐，但可以肯定的是10樓另外一套同樣的戶型還沒賣出去。
而且我那個小區是個小盤，整個小區也才500戶左右，我買之前就已經開發了3年時間，我買房一年半後售樓部才轉租出去，而小區是從2012年就開始建了，說明這個小區房子賣了有4年多的時間，才把小區500套房子賣完。
這就是開發商的套路，也就是飢渴營銷，你去看房會直接告訴你賣的很好都沒有房源的，其實房源一大把，就是要在你面前營造出房子好賣的假象，那麼你看中戶型後就會毫不猶豫的選擇。一些開發商開盤也基本上會請一些“演員”來排隊看房買房，但其實真正來看房的人沒有多少，也就是樓市中的“捂盤”現象。
開發商如果還在不斷的打廣告，就說明他們還有房源沒有賣完，我記得我那個小區也是，售樓部沒撤走的時候，公交廣告、站臺廣告、戶外廣告等都做，但是後來撤走後就沒有見到過小區對外的廣告了。
所以千萬不要被這些假象迷惑了，房子畢竟是高價值商品，一般開盤也有幾百套，你以為那麼容易就被搶購一空，又不是菜市場買菜。
樓盤網
開盤就售罄廣告卻一直不停的打這個都是大家習以為常的事了，在說為什麼會出現這種情況之前老亮想來說一個我親身經歷過的事。
售罄後一年9折左右買到心儀的房子
大概是2015年前後，老亮家的親戚看上了黃河北大街的一個樓盤。原因有兩個，一是項目位置不錯，臨近地鐵口，而且距離三環較近，走高速也很方便；另一個原因就是開發商的口碑好，只要提起這個開發商大家基本都是比較認可的。
老亮家的親戚去了幾次售樓處都是已經賣完了，沒有房子了。老亮就告訴親戚再等一等就有了，但是親戚最終還是等不起了，結果就買了中糧隆璽的房子。
大概又過了一年左右的時間，老亮的朋友給我打電話說他看某某地方看房子，今天交定金能有折扣，讓我過去幫忙把關。我到了售樓處一看，這正式之前我家親戚問了多次都沒有房子的樓盤嗎？而且折扣後的價格也比之前便宜，最終老亮的朋友8000多元入手。
售罄只是文字遊戲不必太當真
開發商的售罄只是和廣大買房者玩的一個文字遊戲而已，大家沒有必要太在意。我們經常會聽到一個詞，那就是加推，是的，售罄了開發商還可以無限次加推，對於一些大盤來說加推個三五年都是很常見的事。
如果你在遇到自己喜歡的樓盤時千萬不要因為馬上售罄就緊急出手，你一定要問清楚哪些個樓即將售罄，未來多久還有哪些房子會加推。否則，因為即將售罄而盲目購買可能會給你造成一定的遺憾，因為未來加推的也許有你更喜歡位置和樓層。
老亮說房
別的地方不清楚 我們天津房價是跌了，我17年出手了一套武清的房 掙點錢，結果一糊塗又入手一套武清南湖的，現在還套著呢，還有一套團泊的房 也套著呢，一直想把這兩套割肉的，就是狠不下心來 真要現在割賠得太多了，當初就是被專家忽悠了，很多朋友都投資了幾套房等著外地人來接盤了[哭]天津頭幾年就是閉著眼瞎買一套過兩年賣了都掙錢，自從17年之後的房價看的我心灰意冷，指著天津本地人接盤是沒戲了 每家都投資房子了 誰接誰呀？專家說的來津接盤的外地人到底都在哪呀？
懶骨頭8
這也是我很納悶的問題 明明嘴裡說需要搶 我們這邊萬達旁邊的房子中介開發商都發傳單四五年了到現在還在發傳單 還沒有賣完。以前都沒見過中介親自出來發傳單 ，為什麼這兩年 這麼多發的 並且四五年了還賣不掉
a富貴平安
賣的火爆生意好會花錢請託嗎？搞慈善嗎？我們怎麼沒見過阿里巴巴打廣告啊？怎麼沒見過騰訊打廣告啊？怎麼沒見過菸草公司打廣告啊？怎麼沒見過電力公司打廣告啊……只有賣的不好的東西才會打廣告，至於請託麼，那就不是賣得好不好的問題了，那就是根本賣不動。那些說樓盤沒請過託的，來看看鐵證如山的證據。兩百一個人，發錢都發到我們小區裡來了，挨家挨戶敲門。看看開發商都急成什麼樣了。座標蘇州，經濟全國前五妥妥的吧，不照樣請託。蘇州的房子都這樣難賣了，其他地方有什麼資格說什麼清盤啊，秒售罄的話？
總有刁民想害朕100263411
樓主的問題在現在的時間節點很隱晦，應該是暗示樓市下行，開盤都是託吧！我給一點建議:一二線城市，樓價只會漲，畢竟財政全靠賣地，政府不會允許樓市地震（不許跌）！如果剛需不要猶豫，房價短期不會有明顯下降！
再回到問題上，即使房價高昂，開盤售罄，也必須做廣告，原因如下:
1.品牌宣傳。公司大不大，實力強不強，老百姓看不懂財報（他也不公佈啊），也搞不清審計，只看廣告！一個四線小城（莊河），有十幾個盤的開發商（九州），在當地人看來也比不過萬科恆大，他們根本也沒住過萬科恆大的房子，北京上海的盤跟他們也沒關係，就是因為廣告！可口和百事已經是壟斷了，每年為啥花鉅額廣告費？宣傳，保持品牌的知名度。
2.同行競爭。萬科，恆大，保利，碧桂園，哪個房子有絕對優勢？不同於快消品，百事，可口，統一，康師傅，我每個都買來嘗一嘗，房子很多人可能只會買一套，眾多開放商都做廣告，你不做？開盤都沒人知道！
3.預算。一般開發商都有專門負責推廣的企劃部，乾的就是做廣告，每年有一定預算。有錢不花了？假如你是部門領導，你會跟董事局說，今年房子好賣不用做廣告！你肯定說：今年市場爆發，必須做好宣發，務必不能讓其他家趕超，今年要提高推廣預算！
鬼谷子先生1
房子在開賣之前會有運營方案，營銷團隊會對該樓盤的影響力，針對的用戶群體進行分析。一般對於房子的位置偏遠，開發商知名度不高的企業，前期造勢階段，會採取廣告的形式。一旦吸引到大量客戶前來認籌，會根據認籌的情況選擇定位開盤價格，中期會根據銷售情況，重新策劃運營方案。目前開發商售樓都會採取分批試探性售房，比如一棟一棟賣，賣沒一棟就封盤，以造成銷售火爆的現象。所以總結起來就是，開發商前期打廣告是正常的，但是如果中期還打廣告，那肯定是銷售的不好。如果大家前期紛紛去認籌，那麼開盤價就會被開發商狠狠宰一刀。如果房子銷售的好，新推的樓，一棟比一棟貴。如果樓盤銷售回款差不多了，銀行貸款也都還清了，那優惠活動基本沒有，能賣一套是一套。整體來說，優質的新房目前還是開發商的優勢比較大，購房人處於劣勢，任人宰割的階段。
fire010
這個問題問的好，其實哪個城市都有這樣的盤，那就是今天開盤了，好多人跑過去搖號等著那一份幸運，可結果卻是沒有半天時間全部售罄，你可以想想當時買房者的心情是什麼樣的？既然那麼好賣，幹嘛開發商還花那麼多錢打廣告做宣傳呢？重點來了，它只是今天的房子售罄了，還有明天后天呢？那麼他這樣做的原因是什麼呢？
第一、你看到的只是當天售罄並不是一次賣完。
在樓盤項目開盤之前基本都會有一個認籌和預定的過程，這段時間往往是比較長的，經過前期的長期積累之後房子都已經賣差不多了。所以呢，在開盤當天大家會看到售樓處人滿為患，房子一下子就賣完了 。當然了，房子的這樣一次性賣完肯定也有一些內部人員的存在，即使當時沒有賣完也會顯示賣完了。
第二、選房的暗箱操作和氛圍烘托
買房預約排號的過程，相信大家應該都知道吧，把那麼多人的號集中在一起，然後叫到號的人就被帶到另一個房間裡選房。不管最終選房到底是成功還是失敗了，總之你會看到在售房子越來越少。一方面你會著急趕緊叫號到自己，一方面在輪到自己選房的時候，會抱著先把房子定了其他再說的心理。
因為你後面還有很多人，如果你現在不定過一會兒就要被後面的人給定了。所以呢，原本可能還在猶豫的朋友看到後面那麼多人，就想著趕緊先定了反正都差不太多。於是在這樣的心理下，房子自然是很快就賣完了，以後再說後悔的事情。至少當天開發商可以很驕傲的說自己房子很好賣，一天就賣完了，一直非常火爆。
第三、一直宣傳日光盤是為了更好的籌集資金
如果大家有所關注的話，這個日光盤大量出現的時候並不是在房價上漲時期，反而是在房價受到嚴格控制的時候。面對嚴格的房價備案制，開發商不能夠再肆意的漲價。同時呢，因為市場環境的遇冷人們的觀望情緒也出來了，但是開發商不能等啊，拖得時間越長對開發商越不好。
第四、那就是為了以後漲價做準備，不知道大家發現沒有，開盤的價格一般都很便宜，開盤之後房價就會往上漲，越往後漲的價錢越高！
所以呢，大家想想吧。。。
