李子尋生活記
房貸利率4.9%下浮15%。現還利率4.165%，需要更改嗎？
張東未必
原有房貸利率是4.9上浮20%，也就是5.88%，從短期內看，切換成LPR是有利的。
第一，這次政策的主要意思有哪些？
1.只針對2020年1月1日前銀行已發放的和已簽訂合同但未發放的參考貸款基準利率定價的浮動利率貸款。
2.定價基準選擇只有一次機會，選定就不可以再改。
3.可以轉換成LPR加點利率，也可以直接轉換成固定利率。
4.轉換工作原則上應在2020年8月31日前完成。
第二，如果轉換LPR利率，2020年房貸利率會有變化嗎？以後呢？
不會有變化！
根據文件規定，轉換時點利率水平保持不變，重新定價週期最短1年。也就意味著如果轉換LPR利率，2020年的房貸和2019年的房貸水平是一樣的，不會有變化。
但LPR報價利率是變化的，採用LPR報價利率加點為基準的話，2020年轉換時點不會變，全年都執行這個利率，全年房貸就不會變。到2021年1月如果LPR報價發生變化，加點又是不變的，那麼2021年1月起，你的房貸就會變。如果2021年1月的LPR繼續降低，你就佔便宜了；如果LPR提升，你就要多出些利息。
2021年以後，每年都是一樣的規律。
第三、怎麼選好？
原來是浮動利率，也是變化的，只是定價基準是貸款基準利率，現在要改成LPR為基準！這個是政策趨勢，是要求，必須要轉換。以前叫基準利率上浮、下浮，現在要改成LPR為基準加點，這個加點可以是負數。
現在面臨的選擇是兩種：1是LPR加點利率；2是固定利率。
究竟哪種好呢？
比如4.9上浮20%，也就是5.88%，轉換成LPR加點，就是LPR4.8加了108BP，之前的LPR是4.85，後來下調了5BP！
從國家政策看，房住不炒！降低購房成本，減輕居民負擔，提升居民消費能力是政策傾向，LPR仍然有進一步下調的空間！在這種貸款利率政策預期背景下，選擇LPR加點利率在短期內是有益的，會佔些便宜，有利於緩減短期內的房貸壓力。而如果選擇固定利率的話，一旦LPR繼續下調，借款人就享受不到這個下調的福利。
從長期看的話，不好說LPR在5-10年期間，甚至更長時間怎麼變化？LPR是市場報價利率，跟隨市場變動，反映的是市場行情。
第四、接下來要注意些什麼？
注意銀行通知，積極與銀行保持溝通，協商確定好貸款利率事宜。
因此，小菜的建議還是轉換成LPR加點利率更合適些！至少短期內會享受到些福利；長期看的話，不好說。但後面LPR要是對借款人不利了，完全可以提前還款，這個福利就佔得穩穩的了。
房壇法菜
你現在的房貸利息是4.9%上浮20%，也就是5.88%。
如果在未來換成了LPR的計算方式，其實也是一個5.88%，就算後期的LPR基數為4.80%，那麼轉換後你的貸款利息就是5.88%-4.80%=1.08%，上升幅度為1.08%。
所以，按照基準利率還是按照LPR來計算對於換取後的還貸利率短期是不會變的。
那麼，變的是什麼呢？
變的是一個參考的方法。
以前的基準利率是固定的，如果你堅持以基準利率作為未來的還貸方式，那麼你每年都是以5.88%這個基數來償還貸款，永遠不會變。
但是如果你選擇了LPR，那麼未來就會根據LPR的改變而變化你的貸款額度。
就好比下個月LPR降低了，那麼你的還款額度就降低，如果下個月的LPR增長了，你的還款額度就增長。
所以，這個時候你就需要考慮幾點：
1、你還款的期限還有多久；
2、基準利率和LPR哪個更划算？
如果是10-20年的還款週期，那麼LPR的波動性就太大了，所以基準利率可能更適合，因為穩定不變。
但如果是1-2年的，那麼從趨勢來看中國處於降息通道，未來LPR可能會逐步降低，所以選擇LPR更合適。
不過記住一點，此次的轉變只有一次機會，所以，大家需要根據自己的情況做適合地判斷。
關注張大仙，投資不迷路，感謝你的點贊和支持。
琅琊榜首張大仙
長期（5年以上）房貸選固定利率更好，舉例說明：1.現在是基準下浮15%,即按4.9%×0.85=4.165%.比基準低0.735%.選浮動的將是5年LPR（現在是4.8%）-0.635%,但我本來是基準－0.735%的，因此我認為參照4.8%來定加（減）點，對我來說是虧的。如果LPR升回4.9，那我就要比現在還更多利息。2.現在各媒體大都在說預期LPR將下行，但是這是以當前經濟不景氣為背景的，如果經濟好轉，LPR上行可能性是很大的。升與降，風險與收益並存吧。3.假如LPR下行，有多大空間？拍腦袋估算一下，大概也就1%(即降到3.8%)左右，即使再低去到2.8%也就2%的下降空間（不敢想象，近幾十年在中國未見過），可是LPR上行的空間有多大呢？理論上是上不封頂的，遠的說90年代有10%以上的，近的說2011年前後5.9%，即有1%以上的上行空間。總的來說，選浮動的話，下行收益有限，上行風險無限。選固定利率，就可以鎖定整個貸款期間的利息金額。放棄有限的或有收益，但可以將風險轉移給銀行。
Zylsg
股市小獵豹
題主是在基準利率基礎上上浮20%，那麼實際的房貸執行利率就是5.88%，這個利率是偏高的，我個人的看法，是應該要轉成以LPR為定價基準的浮動利率的，現在對於存量房貸中的浮動利率房貸有兩個選擇，第一是選擇成為固定利率，那麼就永遠不變；第二個就是成為浮動利率，定價基準是LPR ，利率的計算方式也變成了：LPR+點數，其中的點數就是你當前的執行的房貸利率和2019年12月份發佈的LPR的差值。
根據計算，題主的點數是：1.08%=5.88%-4.8%；如果選擇以LPR為定價基準的浮動利率，那麼利率就是：LPR+1.08%，而剛開始的時候，你的LPR的取值是2019年12月份LPR的數值，也就是4.8%，LPR是每個月都會更新一次的，理論上講，每個月都可以不同，那麼你的浮動利率怎麼體現？這裡就牽涉到重新計算利率的週期，這個週期最小是12個月，也就是1年時間，如果你選擇的重新計算的週期是1年，那麼你在轉化為LPR的利率後，在第一年裡，你的房貸利率依然是：5.88%=4.8%+1.08%，但是到了下一個重新計算的週期，那麼你的利率就按照最新的LPR來計算，如果LPR漲了，那麼你的房貸利率也跟著漲，如果你的LPR跌了，那麼你的房貸利率也就跟著跌了。
現在的問題是，LPR未來會跌嗎？其實LPR已經在跌了，下圖是1年期和5年期LPR的走勢情況，兩個品種其實都下調了。
未來還會跌嗎？
從中長期來看，LPR還是會跌的，因為LPR就是未來貸款定價的基準，他的作用就是以前“貸款基準利率”的作用，未來中國利率整體下行，LPR也是會下行的。
為什麼利率整體會下行？有三個原因，第一，中國經濟增速放緩；第二，M2增速在放緩，已經連續3年在8%左右了；第三，全球的主要經濟體都在降息，我們即便是不降息，也不會加息的。
所以，未來LPR下行是一個長期趨勢，所以個人的建議是你選擇浮動的利率更合適。
壹號股權
01.政策解讀
此前，中國人民銀行公告〔2019〕第30號文 ，就存量浮動利率貸款的定價基準轉換為LPR有關事宜明確了相關要求。
這是繼去年8月份LPR改革後，央行最大的改革舉措，針對數量龐大的存量房貸利率定價進行改革。
據統計，截止到當前全國房地產貸款餘額為43萬億元，其中個人住房貸款餘額為29萬億元；考慮到部分處於最後一個重定價週期的存量浮動利率貸款可不轉換，預計至少20萬億房貸面臨重定價。
LPR加點可以為負值，主要還是基於現實考慮，畢竟前幾年，很多銀行發放了7-8折首套房的房貸，即便按照當前LPR仍然低於LPR報價的4.8。
自2020年1月1日起，各金融機構不得簽訂參考貸款基準利率定價的浮動利率貸款合同。這個對當前各家銀行影響是比較大的，存在一定壓力。
02.現有利率如何轉化為LPR利率?
根據30號文，對存量浮動利率貸款定價基準轉換要求，你的房貸可以選擇轉為LPR利率，也可以轉為固定利率，但只有一次機會。明年3月開始執行。
我們先把利率轉化邏輯講清楚，然後再決定如何選擇。
對存量房貸業務，它的房貸利率是基於貸款基準利率，按照一定的上浮比例，計算得出的。
計算方式： R1=4.9*(1+0.2)/100=5.88%。這個是你目前老的房貸利率。 而本次LPR新規，要求執行的房貸利率是以LPR利率+加點，計算出新的房貸利率。
根據30號文的要求，在利率轉化首次重定價時，新老利率保持相同的水平。那麼我們需要確定一下，在首次保持利率總體不變的前提下， 轉化成LPR利率，需要加多少BP？
計算方式：PV = (5.88 - 4.8)*100 = 108。
通過計算我們得知，新老利率保持相同水平，需要在LPR利率基礎之上加180BP。
需要強調的是，首次轉換時，需要加的點數確定之後，便不會再改變。也就是說。以後你的房貸利率隨著LPR利率調整的時候，每次加的點數都是180BP。以後你的房貸利率，只隨著lpr利率的變動而變動。
舉例說明：
假如兩年後LPR五年期及以上利率由現在的4.8%調整為4.6%，那麼你的房貸利率會隨著調整為：
計算方式：R2 = (4.6 + 1.08)/100 = 5.68%。比以前的5.88降低了0.2%。
如果兩年後lpr5年期及以上利率由現在的4.8%調整為5.0%，那麼你的房貸利率會隨著調整為：
計算方式：R2 = (5.0 + 1.08)/100 = 6.08%。比以前的5.88上升了0.2%。
需要注意的是，商業性個人住房貸款重新約定的重定價週期最短為一年。調整時按照最接近調整日期那個月的LPR利率確定。
03.有沒有必要轉換？
上面分析了轉換的計算邏輯。下面我們就要做選擇題了，是保持固定利率不變，還是轉化為LPR利率？
如果你選擇轉換為固定利率，你的貸款執行利率就固定在5.88%，以後不管國家升息還是在降息，都不會影響到你，這個利率一直維持到貸款到期。
如果你選擇轉換為LPR利率，你的貸款利率轉換後首次定價還是5.88%。但隨後在新的重定價週期中，就要隨著LPR利率的調整而調整。 有可能大於5.88%，也有可能小於5.88%。
這個時候我們就要分析我國未來的利率發展趨勢。僅就當前而言，Lpr利率是處於下行趨勢，如果剩餘期限不是很長的話，還是有轉換的必要，至少把當下的利率改革紅利享受到。
根據國際上其他國家利率發展經驗，可以預測我國未來利率的發展趨勢總體是向下的。負債端的利率有可能像國際上有些國家那樣實行零利率或者是負利率，屆時資產端的利率也會降得更低。
所以，最後給出的建議是，當前的利率轉化為LPR利率是有必要的，也是更為合算的。
南公子
今年八月底之前，所有房貸合同利率都要轉換成LPR利率來執行，只是具體轉換選擇的方式有所區別。
以前存量房貸合同由原來按基準利率加成的方式調整為LPR利率方式，房貸利率執行的靈活性更強，這就讓房貸者糾結，自己該如何轉換呢？
目前我們執行的房貸利率，是以央行公佈的五年期以上貸款利率為基準，在不同時期、不同地區會選擇上浮和折扣的相關政策，來確定具體執行的利率。
這種方式為我們所熟知，只要央行不調整基準利率，原貸款合同利率將長期有效。
2019年推出LPR利率，就是要讓利率更加市場化。每月有18家銀行根據自己的實際貸款情況報出不同的利率水平，經過加權平均之後，測算出當期的LPR利率。
因此，該利率每月都會發生變化，房貸的利率將根據五年期的LPR利率同步進行調整。
在今年八月底之前，原有利率向LPR利率轉換時，將會測算出兩者之間的點差。
例如你的房貸利率4.9%上浮20%，實際執行利率為5.88%，如果你轉換時LPR利率為4.8%，這兩者差距為108點。
轉換時你有兩個選擇，一是選定固定利率，無論以後利率調高還是調低，你都按5.88%還款，一直到貸款結清。
另一種方式選擇lLPR利率加點的方式，根據市場利率變化而調整你實際執行利率。
如果一年以後LPR利率降為4%，你的實際執行利率將調整為5.08%。
對於還款期只有兩三年的貸款，並且貸款利率相對較低的合同，建議你調整為固定利率就可以。
而如果你還款期限較長，執行利率也相對較高，很顯然調整為LPR 利率加點的方式會更有利於降低你的利息支出。
無論從國內還是發達國家利率的變化來看，隨著經濟的發展，整體利率水平將持續下降，特別是五年期利率下降趨勢會更加明顯。
1月6日我國全面降準0.5個百分點，釋放流通資金8000億元，也正是為了逐步降低實體經濟融資成本，貸款利率下行已經成為事實。
預計2020年1月的LPR利率將下行到4.75%，在這種情形之下，我們更應該堅定地選擇LPR利率加點計息的方式。
財務意識流
這兩日關於房貸利率變化的消息引起了越來越多人的關注。這其中的主要原因還是房價的高漲讓房貸伴隨著大部分的購房者。成為了購房者生活當中不可或缺的一部分。並且近日央行公佈的政策也關係到了已經購房還貸的購房者，關係到了他們的存量房貸的利率走向。這部分購房者有望從固定利率當中走出來，迎接利率的不斷變化，也許也能趕上LPR下調的趨勢給自己省省利息。
對於很多購房者，對於這一次的利率變化政策有所誤解。過去的房貸是按照2015年10月最新的基準利率4.9%進行核算的。當初按照20%上浮利率的購房者最終拿到的房貸利率為5.88%。現在如果購房者變更利率定價，LPR以12月20日4.8%的基礎利率來進行核定。但是變更的第一年執行的利率水平還得是5.88%，並不會變成4.8%上浮20%等於5.76%。
新方法的核算時4.8%+1.08%（108bp）=5.88%，作為前期利率的平穩過渡。然後在一年之後才可以申請根據LPR的變化重定房貸利率。重定歸重定只是最初轉換之後的108bp的加點是不會再發生變化了。如果LPR今後持續走低低於4.8%，那麼購房者就意味著拿到優惠利率了，如果高於4.8%就等於被上浮利率了。並不是一些人想的那樣，自己的貸款轉為LPR定價就裡面下調利率10bp。
過去的利率是4.9%，4.8%的利率相當於下調了利率水平。那麼已經下調的利率今後還有大概率或者短期內會下調嗎？這就不好說了。4.9%的利率變為4.8%應該說是降低了利率水平。但不論是後期貸款的還是變更LPR定價的購房者都會發現自己購房的貸款利率並沒有下降10bp的水平，更多的是保持不變或者上漲了。因此，存量房貸的購房者轉LPR定價的貸款其實相當於變相提高 了自己的貸款利率。雖然今後LPR有可能下降，利率可以重定。那麼誰能保證自己就能趕上呢？誰能保證利率不會再回到4.9%呢？
房產老J
專家們全部都說要轉，怎麼沒有一個專家說不轉的就用固定利率的，專業的我不懂，就覺得lpr是個坑，過去買房都是以小博大，抵制通貨膨脹，現在搞個lpr估計要給銀行打一輩子工了，以後跟著工資漲lpr，比如你現在工資6000還房貸3000，等你工資1萬了還房貸都到6000了，如果是固定的，就算你的工資漲到2萬一個月你還還3000，簡單說lpr就是跟著通貨膨脹走，綜合以上我覺得是個大坑，覺得話糙理不糙的點個贊👍🏻
