海南楼市调控政策逆市升级。
3月7日，海南省委办公厅、省政府办公厅下发《关于建立房地产市场平稳健康发展主体责任制的通知》（以下简称《通知》），出台多项新政策，重复“从紧”房地产市场上的“箍咒”。
新政对海南房地产市场提出了许多改革内容，提出了限制本地居民购买多套住房的政策，还规定海南新售的土地建设用商品房，实行现行的住房销售制度。
此后，海南成为全国第一个全面执行《现房销售条例》的省份，也是第一个在疫情影响下加大规范管理的省份。分析人士认为，这是海南首次加大目前房地产限购政策力度。
海南楼市新政
附加代码控制的强度
为抗击新型冠状病毒肺炎，春节后新房市场政策出现了一定程度的松动。但海南一直在针对市场升级房地产调控政策。
海南省政府在2020年3月7日召开的新闻发布会上介绍，已印发《关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的通知》（以下简称《通知》）。
《通知》提出了总体要求、部门职责、主体责任、住房制度完善、政策分类和精准执行、市场秩序规范、目标任务落实，并提出了加强组织领导的建议。从总体上看，类似政策的导向是紧缩，这进一步体现了海南稳定房地产市场的决心。
其中，核心内容是建立房地产市场平稳健康发展的城市主体责任制，创新发展住宅型商品房，以及实施当地居民多套住房限购政策和商品房销售制度。
新型冠状病毒肺炎对海南房地产业造成一定影响，但支持中小企业渡过难关的八项措施、帮助企业复工的七项措施和生产的七项配套措施，都能有效帮助房地产企业解决困难，渡过难关，加快复工复产，减少楼市。行业影响。
本市新型冠状病毒肺炎疫情并非旨在放松房地产市场调控，而是为了进一步落实国家对建立房地产市场平稳健康发展的要求，巩固城市主体责任制的有效性，巩固房地产调控效果。
总体来看，该政策继续坚持全球限购政策。坚持房地产调控目标、力度和政策，保持政策的连续性和稳定性，支持合理的自住需求，坚决遏制投机炒作。
四大核心内容空前严峻
第一套现房销售制度
如上所述，此次出台的房地产市场政策主要包括四个核心点，以下是重点和解读。
一。第一个省级现房销售系统
政策：自发文之日起，新销售的土地建设用商品房实行现房销售制度。根据《商品房销售管理办法》的规定，现房销售的房屋应当通过竣工验收，供水、供电、燃气、通信等配套基础设施应当具备交付使用的条件。
解读：过去，现房销售政策只是在一些城市零星出现，没有在各省大面积实施。这意味着海南成为全国第一个要求销售省级现房的省份。商品房预售是指房地产开发企业将在建房屋预售给购房人，购房人预付定金或购房款，大大降低了房地产开发的门槛。商品房预售制度于1994年引入内地，至今已实施25年多。目前，全国预售住房销售面积占总销售面积的比重超过80%。
经过25年的推广，商品房预售的争议越来越大。由于购房者先交钱后收房，在等待的过程中有很多未知的变数，这些年来反复出现的一些问题让购房者非常受伤。比如，公摊、偷工减料、延期交房造成的面积差距，资金链断裂造成的“烂尾楼”等事实上，在全球限购前的购房热潮中，海南所依赖的房地产经济催生了大量遗留问题超存量商品住宅用地及多个配套商品住宅用地投资项目。
海南省房地产市场研究员罗浩在接受媒体采访时指出，房地产销售对房地产开发企业的最大影响，是直接导致资金回笼期延长，资金周转风险增大，从而降低他们投资土地的意愿。
易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，现有的房屋销售体系将对房地产企业的土地购买和项目开发产生较大影响。在疫情的冲击下，房地产企业面临资金短缺的局面。预售制度一旦取消，将改为现房销售，这意味着部分预售资金也将减少，资金压力将更大。
特别是结合以往苏州市放宽现房销售的政策，可以认为海南的这类政策更多的是通过现房销售的方式来限制土地投机行为，防止各种未竣工楼盘的出现。对于开发商来说，资金约束更大，投资和土地会更加理性。
2。本地居民限购第三套房
政策：通知明确了本地居民购买多套住房的限购政策。具体来说，对在海南省拥有两套及以上住房的户籍、常住户口（含夫妻双方及未成年子女）家庭，停止销售住宅和市场化商品房。
解读：颜跃进认为，这样的规定有助于规范当前的购房行为，也是对外来人口限购后对省内户籍人口提出的从紧政策。特别是海南省出台了人才落户政策，各类户籍人口不断增加。从落实人才购买政策、巩固不炒房精神的角度出发，也要明确本地户籍人口的购买政策。
事实上，海南省大部分市县对原本地户籍的购房并没有太多限制，只是对于2018年4月22日以后的新户籍，限购了一套商品房。
三。创新提出发展小康住宅
政策：完善住房保障和供应体系。通知提出，要发展四类住房：公共租赁住房、居住类商品住房、市场化商品住房和市场化租赁住房。
对于上述四类住房，海南省住房和城乡建设厅厅长霍巨火解释说，贫困人口主要靠公共租赁住房和居住商品住房来保障。符合条件的人才可申请公租房或住宅商品房。公租房租金原则上不超过其他符合条件的保障对象市场平均租金的50%。
解读：政策明确了住宅建设体系的本质。为满足家庭基本住房需求，海南开发了住宅商品房。保障性住房作为一种保障性住房，与海南自贸区和自由港建设密切相关。此外，保障房制度的出台也体现了供给侧结构性改革的方向，对今年全国各地住房制度改革，特别是住房产品创新具有重要意义。
四。建立城市主体责任制
政策：各市县要以本地房地产市场稳定健康发展为主体，避免把住房作为刺激经济增长的短期工具和手段，坚持因地制宜、综合施策的原则，落实稳定地价、房价和预期的责任。要制定“一市一策”工作方案，提出年度调控目标和具体政策措施，努力使地价、房价、租金水平保持在合理区间，确保房地产市场平稳运行。对各市县年度控制目标的执行情况进行年度考核。
解读：海南省已成为第一个有文件实施“城市主体责任制”的省份。严跃进说，各地都提出要落实城市主体责任，但没有太大动作。今年或全部都将加强这一点。
据颜跃进介绍，今年房地产市场主要涉及两项任务。一是防范这种价格投机行为，继续执行“不炒房”政策。新型冠状病毒肺炎应在二级房地产市场积极应对。对地方政府来说，两项主要责任是防止市场波动，既要防止价格过快上涨，又要防止价格过快下跌。也就是说，要求地方政府促进稳定，防范和化解房地产市场风险。
实施近两年
“全球限购”政策成效显著
据海南省住房和城乡建设厅厅长霍巨火介绍，自2018年4月22日“全球限购”政策实施以来，海南省房地产调控成效显著，基本达到预期目标。
看看2018年4月海南出台的一系列调控政策：
2018年3月31日，海南即将进入传统房地产市场销售淡季，海南出台了“史上最严调控”的“八房”政策，加大了限购、加码力度；
2018年4月16日，海南发布《关于进一步贯彻落实稳定房地产市场要求的通知》，要求重点打击恶意炒作和哄抬房价行为，对违规者给予“最严厉的处罚”，直至清理海南市场，明确对价格上涨过快的市县进行约谈。
2018年4月20日，海南发布《关于调整住房公积金相关政策的通知》，规定职工家庭购买首套新房的，公积金贷款最低首付比例由20%提高到30%。
2018年4月22日晚，海南省在现有限购政策的基础上，决定实施“全球限购”。非户籍居民家庭在海南购房，必须提供至少一名家庭成员在海南省24个月以上累计缴纳的个人所得税或社会保障缴纳证明。但通知下发后，进驻海南省的户籍居民家庭只能满足上述条件购房。
这些控制措施也取得了显著成效。今年1月17日，霍菊火预测，2019年，全省房地产开发投资同比下降22.1%，商品房销售面积和销售金额分别下降42.1%和38.8%，销售均价保持在15000元/平方米左右，价格基本稳定。
2019年，海南省GDP增长5.8%，扣除房地产业增长6.3%。经济结构继续优化。固定资产投资占国内生产总值的比重下降12.4个百分点，达到59.6%。非房地产投资占58.4%，增长6.9%。
事实上，2019下半年，随着一系列户籍、人才等政策的出台，海南将在房地产市场上展开广泛的限购炒作。公告显示，海南摆脱房地产依赖的决心没有改变。
閱讀更多 房蜜蜂網 的文章
