市場可能已經在回暖
這不是預測，而是發生在案場的事實！
01
先來和大家說說一些點狀的現象，大家要注意，這些事情都是在昨天一天時候發生的
首先是一個朋友問我打聽路勁上海派
然後問了下lisa，被告知真的沒有房源了
然後他認真的說了一句：也不知道為什麼，最近一些項目市場上突然就被賣掉了
然後工作群就陸陸續續的看到這些消息！
浦東親水灣風華項目，超過500組報備，直接上午十點半的時候帶看直接達到限額的100組
千萬級別的燦輝別墅，現場是這樣的
包括剛剛做過直播的中集金地美蘭城，直播的時間是週末晚上的七點，那個時候點了下案場的客戶
同時在售樓處的差不多有30人
那麼二手房呢
我立馬讓大元寶幫我跑了趟他最近的房產交易中心，他給我拍了一張照片，是這個樣子的
我陸陸續續的在接受這些信息的時候開始有點頭皮發麻。為什麼會這樣
不是說現在市場冷淡麼，不是說疫情讓一切都速凍了麼，不是說樓市還很差麼，為什麼會這樣
各位知道，對於我們來說我們一直都不是情緒渲染者，最不屑的就是製造焦慮來引起大家的關注，但是有一些現象是我想和大家說的，也是來自一線的觀察
02
首先特別明顯的一個信號，就是這一輪率先回暖的剛需為主
我們仔細看了下最近看房比較多的項目都是近郊剛需類項目為主。
我之前有個觀點，支撐上海樓市過去2年主要靠改善為主。
為什麼剛需比重下滑嚴重，首先毋庸置疑的一點就是現在的首套剛需是越來越少了，而僅有的剛需也因為如今的淡市，放慢了自己的買房節奏
而改善因為是一進一出，市場對他們的影響不大，且置換屬於硬剛需，所以整體的成交比例開始提升
那剛需為什麼現在開始積極看房
一個很重要的邏輯就是經過這一輪的衝擊，不論是國內發生的還是國外有的，所有的普通個體都有一個共識，這個共識就是未來的不可控，一切看似穩妥的東西在這一次疫情前面都變得虛無縹緲
我們已經不會談論什麼資產配置什麼的，一切正常的生活制度都開始被打亂
也正因為這樣的觀點的改變，剛需也萌芽出了避險式的購買，就是對於他們來說真真實實的擁有一套房子是可以獲得安全感的
而且因為是上海，當城市和城市之間對比明顯之後，一線城市的虹吸效應會變得更加明顯
更多的常住人口會想要紮根這個城市，包括更多的人因為疫情在老家住了一段很長的時間，也因為如此，堅定了他們留在上海的決心
所以3月開始，那些糾結的剛需客不見了，都在很主動的在市場上尋覓自己的房源
但是僅有這些還是不夠的，另外一個微妙的是，如今的上海樓市存在著一個時間差
2019年上海樓市結束之後的現狀是什麼知道麼
用一句話來說，雖然供還是大於求，但是整個供求關係已經非常平衡了，這也就決定了市場的庫存並沒有那麼多
而好巧不巧，今年開年上海供應以及即將供應的項目，都是位置比較好的改善類產品
哪怕是外環外的項目，也是大虹橋或者趙巷這樣的成熟地段
上海今年的供求節奏非常的明顯，就是舊城改造之後市中心的項目開始陸續入市了
所以這就出現一個尷尬的情況就是，當剛需真的出來選擇房子的時候，發現市場上並沒有太多的選擇
我把這個問題拋給LISA之後，他給我一個更加直接的答案
剛需在面對樓盤的時候可以選擇的餘地沒有那麼多
目前200-300萬總價且有地鐵的，在上海只有路勁上海派一個選擇
300-400萬靠地鐵的只有澱山湖一些項目和寶地佘山一號，
400-500就是親水灣風華，這是浦東唯一的一個選擇
而500-600萬，理論來說值得入的只有首創禧瑞薈。
什麼意思，今年的剛需供應盤肉眼可見，市場有需求但是客戶沒得選，好的項目一個手指頭都看得到
市場不是沒有供應，但是市場存在結構性供應失衡，所以市場在快速的去化庫存。
我們的線下團隊最近都在拼命的帶看，已經來不及分析和判斷，因為如今每個項目都限流100人，所以早到意味著可以早選
03
好了，再來回答一個問題，這屬於一個短期現象還是會滾雪球循環
2020的一月份，市場的日光現象開始層出不窮
而且日光的也都是剛需為主
這就說明一個更加重要的觀點，就是上海樓市的回暖並非是因為疫情，而是市場本身發展決定的
這樣的節奏也說明了整體的市場基本面在持續性的良好
良好的理由其實一句話就能夠說透
如果沒有疫情，其實上海整個未來已經基本被看透了，政策不會太支持但是打壓了兩年了市場基本面還是如此
所以當對未來比較堅定的時候，真實需求就開始持續不斷的釋放了
畢竟這裡是上海，有著2500萬的人口基數，這本來就孵化著龐大的居住需求，而上海每年的土地供應量在減少，優質房源的比例依然不高，所以基本面在變好，而且會越來越好
另外大家都知道，今年會是貨幣寬鬆的一年，但是政策上依然在嚴防大水漫灌房地產
這個現象在我這裡邏輯上的解釋就是，很顯然不讓資本可以炒作樓市，但也同樣說明房地產是安全的，甚至可以說不需要外力扶持依然可以有序發展的
從這個角度上來說，應該比其他行業健康很多。所以此時的你只要有真實的需求，不論是改需還是買房都是沒有錯的，而且是可以勇敢買的
04
好了，如果這些是對的，我試著做一次沙盤推演
如果上海真實需求在良心循環，後面幾個月會發生什麼
首先，上海樓市的典型特徵就是一套撬動兩套，剛需買房從而實現了讓置換者賣掉了房子而可以去買下一套房子
所以伴隨著上海4月份開始市中心優質項目的集中入市，改善需求應該也會迎來一波不錯的成交
整體的市場面應該會比去年還要好，供求關係我認為會進入到供不應求的階段。
那市場火爆也談不上，如果一切都恢復正常，上海樓市應該會進入一個非常溫暖的狀態
當然這些都不會促使所謂的樓市泡沫，因為單套房產的銀行信貸比例如今已經壓的很低了，對於自有資金為主的市場來說，怎麼買房都不為過
當然，唯一需要注意的應該是剛需
今年上海的剛需供應量不多，下半年更是如此，所以現在可以稍微抓緊點時間
目前200-300萬總價且有地鐵的，在上海只有路勁上海派一個選擇
300-400萬靠地鐵的只有澱山湖一些項目和寶地佘山一號，
400-500就是親水灣風華，這是浦東唯一的一個選擇，
而500-600萬，理論來說值得入的只有首創禧瑞薈。
未來市面上還有多少剛需盤的入市，不知道，量有多少，也不知道，所以時間是唯一的變數，可能房價不會有很大的波動，但是是否能買到好的房對的房，似乎也是一件值得緊張的事情
大概就是這樣了
時間說急不急，但對於每個人來說能夠抓住的應該也只有時間。現在出來看房的，應該都是很先知先覺了！
希望大家都可以買到稱心如意的房子
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