越秀地產：低速穩健增長 大灣區土儲佔比51.7%

3月10日晚間，越秀地產（00123.HK）公佈2019年年度業績。

作為華南地區的老牌國企，越秀地產貫徹一向的穩健風格，2019年銷售金額721.1億元，完成全年合同銷售目標人民幣680億元的106.0%；截止期末，越秀地產實際借貸平均年利率同比微增為4.93%，仍處於行業較低水平。同時，越秀地產2019年新拓城市5個，全國佈局的腳步有所加快。

2019年銷售金額721.1億元 完成銷售目標106.0%

公告顯示，越秀地產2019年全年累計合同銷售金額約為人民幣721.1億元，同比上升24.8%。完成全年合同銷售目標人民幣680億元的106.0%。合同銷售面積約為349萬平方米，同比上升26.1%。合同銷售均價約每平方米人民幣20700元，同比基本持平。

相較往年銷售數據，2018年越秀地產合同銷售為577.8億元，完成全年合同銷售目標550億元的105.1%；2017年越秀地產銷售額約408.69億元，完成銷售目標360億元的114%。近兩年受政策影響，越秀地產目標完成率均有所下降。在不久前的越秀地產2019年全年業績公佈媒體電話會上，公司董事長林昭遠表示，考慮到疫情影響，公司將2020年銷售目標定在了802億元，銷售目標增幅為17.9%，相對於2019年銷售目標增幅17.68%來說基本持平。

按照營收分類來看，2019年越秀地產全年租金收入約人民幣6.9億元，同比上升0.7%；其他收益淨額約為人民幣7.99億元，同比減少23.1%；“軌交+物業”合同銷售金額約人民幣50.8億元。

來源：業績公告

2019年，越秀地產仍致力於大灣區市場的深耕和拓展。數據顯示，2019年越秀地產大灣區的總計合同銷售金額約人民幣421.4億元，同比上升21.6%，約佔總合同銷售金額的58.5%。其中廣州、佛山、中山、江門銷售額同比增長均超過20%。值得注意的是，越秀地產2019年度北方地區的增幅增長較為明顯，銷售額同比增長超40%。

淨借貸比率抬升12.8個百分點 融資成本仍處行業較低水平

2019年，越秀地產營收約為人民幣383.4億元，同比上升45.0%；毛利率約為34.2%，同比上升2.4個百分點；權益持有人應占盈利約為人民幣34.8億元，同比上升27.7%；核心淨利潤約為人民幣35.1億元，同比上升24.8%。

已售未入賬金額為人民幣885.5億元，同比上升38.6%；銷售及營銷成本約為人民幣10.0億元，同比上升53.7%；這主要是由於本期結轉收入增加所致。

來源：業績公告

截止2019底，越秀地產的現金及現金等價物及監控戶存款總額約為人民幣301.9億元，同比上升11.2%，經營性現金流淨流入約為人民幣63.7億元。

來源：業績公告

融資方面，2019年越秀地產融資總額約人民幣 375億元，其中境內融資約人民幣300億元，境外融資約人民幣75億元。2019年境內發行各類債券合共約人民幣73.0億元，發行利率介於3.60%至4.03%之間。截止2019年末，越秀地產總借款為約人民幣710.2億元，同比2018年的534.1億元上升33%，未來一年到期的借貸佔約10%，定息借貸佔57.7%。

截止報告期，越秀地產總借款中約46%為以人民幣計值銀行借款及其他借款，同比上升1個百分點；9%為以港元計值的銀行借款，同比下降1個百分點；21%為以港元及美元計值的中長期票據，同比下降4個百分點，24%為以人民幣計值的中長期票據，同比上升4個百分點。

2019年內，越秀地產實際借貸平均年利率為4.93%，同比2018年的4.82%有輕微上升，但仍保持在行業較低水平。值得注意的是，2019年越秀地產淨借貸比率為74.0%，同比上升12.8個百分點。這也是影響其實際借貸平均年利率抬升的主要因素。

堅持“1+4”城市佈局 大灣區土儲佔比51.7%

截止2019年末，越秀地產擁有總土地儲備約2387萬平方米，同比上升23.0%，其中約1234萬平方米位於大灣區，約佔51.7%。上述數據足夠滿足越秀地產未來三至五年的開發所需。

2019年度內，越秀地產新增土地27幅，總建築面積約為771萬平方米。新增土地位於廣州、深圳、中山、江門、杭州、蘇州、嘉興、鄭州、長沙、青島和成都等11個城市。其中深圳、成都、鄭州、長沙、嘉興5市為2019年內新開拓城市。

據歷年數據顯示，越秀地產2017年佈局城市無新增，2018年新增城市2個，相較2019年其佈局新增的5個城市，越秀地產全國佈局腳步有所加快。越秀也表示，在投資區域佈局上，未來將堅持“1+4”的城市區域佈局，重點投向大灣區城市，鞏固在大灣區的市場地位，同時將適度增加在華東、華中、北方和西部四大區域的資源投入。

越秀地產的“軌交+物業”模式在一定程度上提升了其獲取優質土地項目的能力。

上半年，越秀地產收購品秀星圖86%股權，這是越秀地產納入的首個“軌交+物業”項目。該項目位於廣州市增城區新塘鎮官湖村，屬廣州地鐵13號線官湖站上蓋物業。下半年，越秀地產又成功收購品秀星樾和品秀星瀚兩個“軌交+物業”項目51%股權。三個地鐵物業項目的總建築面積達約315萬平方米，約佔越秀地產總土地儲備的13.2%。2019年內，軌交物業項目合同銷售金額約人民幣50.8億元，佔總合同銷售金額的7.0%。

同時，舊改也將是越秀地產繼另一個重要的資源獲取模式。

2019年，越秀地產獲得廣州番禺區里仁洞村和廣州南沙東流村兩個村的舊改主體資格。里仁洞村擬改造面積約為172萬平方米，改造後總建築面積將約349萬平方米。東流村擬改造面積約為6萬平方米，改造後總建築面積將達到約25萬平方米。舊改項目為越秀地產增加潛在土地儲備約163萬平方米，開啟了越秀地產獲取土地資源的新途徑。

據悉，未來越秀地產將繼續推進“地產+”業務的發展，穩步推進“+產業”、“+小鎮”等業務，整合大灣區優質教育資源，推進“+教育”業務發展。