文｜鄧浩志
降準不解樓市之渴，抄底時機已到
週末降準了。肯定是好消息，社會流動性充裕，利於經濟，利於樓市購買力增加，利於引導LPR下降，降低房貸等等都是老生常談了。但光降準並不解決樓市短期所面臨的問題。
1、降準對解決疫情造成的影響非常小。
具體說就是當前生產、銷售這些問題不會因為降準而緩解。目前復工復產當前面臨五大難點：人員流動存“痛點”；物流運輸“堵點”；中小企業現金流存“斷點”；原材料供應存“卡點”；防疫物資不足“難點”。而降準甚至解決不了其中那五分之一的問題。而且，降準也不解決資金週轉壓力，更不解決資金週轉成本問題。
2、降準後資金仍難流入樓市。
降準後資金能流入樓市已經是一年多以前的事情了。自從去年收緊房地產領域融資後，各種嚴格審查幾乎停滯了所有房企的所有新增融資。個別可能繞開監管的資金也要求極高的利息。降準之後房地產企業、房地產行業仍然“缺水”。融資難度仍然極高，融資成本也依舊高企。
3、獲得小利好的是購房者。
房貸和利息直接相關，但降準也在一定程度上起到降低銀行融資成本的作用，所以未來LPR會有繼續下行的可能，LPR下行等於房貸下調，最終利好貸款的購房者。
結論：未來一段時間，乃至整個上半年，房地產行業的投資、施工、銷售都不會恢復正常。而當以上恢復正常之後，市場仍需要時間恢復信心。所以至少今年上半年，房企都會面臨極大的資金週轉壓力。對房企而言，與其高息融資，不如降價銷售。今年上半年樓盤降價必定此起彼伏，是難得的一輪挖坑行情，也是五年來最好的抄底機會。
限價取消，令房產投訴減少
又到一年一度的315，今年據說房地產領域的投訴少了不少，有說是不是因為疫情的原因大家都不便投訴？或許有點影響，但問題的關鍵還不是這個，可能有以下幾點：
1、限價政策取消，部分質量問題迎刃而解。很多人沒有注意到2018年房屋投訴大爆發其實和限價政策有直接關係。地價2萬/㎡，賣地之後規定房價也只能賣2萬/㎡，這類型簡單粗暴的懶政在許多城市都出現，而且在2017、2018年大規模出現。這種做法直接逼迫房企為減少虧損而偷工減料。而現在多數城市已經取消限價，或把限價幅度進行了合理的提升。所以“被迫”偷工減料也大幅減少。
2、房價穩定，客訴減少。
房屋質量和投訴率有時是兩回事，客訴比例貌似是隻和質量相關，但2018年的客訴其實來自於房價的下跌。通常是房價下跌幅度越大的樓盤，客訴比例越高。這裡有因為業主買貴了，所以更挑剔的情況，也存在故意小題大鬧，爭取賠償的情況。價格波動本屬市場行為，應該依法處理，但有些地方處理欠妥，過於遷就房鬧，導致了問題擴散。而過去一年房價基本保持了穩定，儘管去年底仍有不少樓盤打折促銷，但同比2018年同期，也沒有明顯的進一步下滑的情況。再加上購房者的預期也在改變，他們知道市場仍處於低迷當中，心理承受能力也有所擴大。
3、大房企質量控制有所提升。
2018年某房企連續工程事故引發社會關注，之後各個高週轉房企都陸續提高了質量的把控，所以自去年開始，房地產項目的確有了普遍的提高。
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