關於二手房的交易，有一個印象非常深刻的例子。 2019年，家在網友@阿木木木木mu爆料，自己集全家6個錢包，3月通過Q某網中介公司簽約了寶安的一套近400萬的房子，當天交付20萬定金給到中介公司進行託管。兩天後中介方將19.5萬定金給到業主，預留5000交房保障金等交房後再給付業主。
而在進進行了資金監管後房子被第一次查封，後經過各種與查封者的協商溝通，同意解封。銀行下發貸款承諾函。然後房子被另一抵押方第二次查封。抵押金額是320萬，查封后又找抵押方進行協商，希望能夠解封讓正常過戶，這樣大家的錢也就都能夠通過我的成交進行償還。最終抵押公司同意業主償還本金後就可以撤銷查封，拿出紅本讓我繼續交易。
但在找擔保公司進行贖樓時，發現業主在法院還有另一個債務起訴案件，業主徵信慘不忍堵，各種逾期借貸，甚至有的銀行已經給他上了黑名單。找遍各種深圳贖樓公司，絕大部門看了業主徵信後直接拒絕接單。
難得有一家同意嘗試，贖樓公司最終依然給出結果業主債務過高，風險過大，沒有辦法進行贖樓，最終被掛網拍賣。
後面聯繫賣家，想要退回訂金，對方一直哭窮及迴避，表示錢是一分錢都沒有，甚至還想讓我們借點生活費給他週轉。
律師解讀：關於二手房交易中定金的監管
周爭鋒律師表示，依法律對定金的定義，二手房交易中約定的定金性質屬於履約定金，是為了保證交易的繼續進行，也就是支付定金方不履行合同對方沒收定金，接收定金方不履行雙倍返還定金。
交易實踐中，中介會建議買受人把定金監管起來保護買受人的資金安全，但是否監管定金需要看買賣雙方的合意，定金監管協議中也有滿足一定的條件時，監管方將定金支付給出賣人的幾個選項供雙方選擇，選定後監管方可以依據雙方的約定條件放款給出賣人。
買家能通過什麼方式來保全自己的款項？
張茂榮律師表示，如果賣方不願意解除合同，定金沒法退，那麼就要考慮到第一儘快起訴法院查封，查封以後看能否把前面的查封這個金額進行代償。打個比方說，業主少別人20萬。成交價100，可以查封以後行使把前面的20萬從他購房款裡償付，買房少付賣家20萬購房款，然後起訴強制過戶，這是一個方式。
如果業主在我們查封之前查封的，而且債務比較多，也就是說，他欠的錢已經超過了購房款，那又沒有辦法了，客觀上合同履行不成了；只能起訴追究業主的違約責任。如果債務比較多追究違約責任，法院會判決執行的時候能不能執行到位，這又是另一回事。
買賣房都需謹慎，籤合同前儘量多瞭解交易對手
周爭鋒律師表示，交易流程的選擇對雙方都很重要。抵押房的贖樓環節，實際上是負責贖樓的擔保公司替買受人對出賣人涉訴或財務狀況的一次清理，主要目的是排除自身的風險，但是客觀上替買受人進行了一次把關。
很遺憾，實踐中依據深圳目前二手房交易流程，是買受人貸款承諾書下來後，擔保公司才真正啟動贖樓程序，很多都是在這個環節，擔保公司發現出賣人有未了訴訟或在其他金融公司有外債，而拒絕贖樓，引發糾紛。
對買受人而言，可以在合同簽訂時，就著手對出賣人的涉訴或財務狀況進行了解，如果不瞭解則可以約定監管定金的放款時間是贖樓完成或以後的節點。涉訴情況網上可以查詢，財務狀況除了要求查看出賣人的徵信以外，依法沒有更好的辦法。
出賣人已經資不抵債，賣房的目的只是為了騙取定金，買受人即便是維權成功，也很難執行。目前沒更好的建議，但是訴訟維權還是必要的，也有出賣人在外地有其他財產可以執行的情況，買受人知道對方違約後，長期不進行維權行動，過了法定訴訟時效會喪失法律保護的機會。
買受人買房前應多瞭解自己的交易對手，作為出賣人也是一樣的需要了解自己的交易對手。
對於負債過高的房子，一定要注意
網友@賣火柴的男孩也建議，對於業主負債過高的房子，一定要注意！
第一，查業主的徵信，有無逾期或者信用記錄不良；
第二，查民間或者其它的金融機構，有無存在民間的借款；
第三，查詢業主的債務或者其它的糾紛；
第四，業主欠款過高，還要諮詢業主能不能提供擔保人或其他的房產擔保；
第五，查檔。
正常超過7-7.5成欠款的（包含了銀行按揭貸款，信用貸款，信用卡，民間及其它金融機構）都要落實是否能提供擔保人及其它的房產反擔保，且反擔保的利潤空間必須覆蓋或者超過擔保的淨值。
建議，對於負責過高的房產交易的時候，定金只能進行監管或者託管，且必須達到贖出房產證原件，或者已經出來買家的新證後，才能放款給業主。
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