《疫情影响下的徐州》系列报道一：
2020年开年，地产开发商有点懵！一场突如其来的新冠肺炎疫情，让整个行业陷入了冰霜期。
今天，国家统计局公布了全国70大中城市房价变动情况，2月份，徐州新建商品住宅价格环比上涨0.8%，依旧领跑全国。国家统计局城市司首席统计师孔鹏表示，突如其来的新冠肺炎疫情对房地产市场造成明显冲击。
疫情，对徐州地产行业冲击有多大？疫情结束，房地产市场会出现报复性反弹吗？
一、销量“断崖式”下降
2月的徐州楼市，异常惨淡，在徐州地产史上还从未出现过这种情况，销售量环比暴跌80%！
实际上，随着疫情的扩散，1月25日徐州采取突发公共卫生事件一级响应，各楼盘售楼处旋即关闭，众所期待的返乡置业潮和春节假期销售旺季，就此夭折，徐州房地产市场进入了史无前例的“0交易期”。
2月17日，售楼处开始有序复工，但限于苛刻的疫情防控条件，以及社区防控措施的延续，售楼处复工更多是形式上。进入3月，全面复工开始，除了线下活动仍被禁止外，其他活动开始逐步放开。
据金刚石房地产云数据的统计，2020年2月，徐州市商品住宅成交量呈断崖式下降，环比下降80%，成交均价下跌4%。
根据徐州市房地产信息网的数据，2月上中旬市区在售项目售楼处处于关闭状态，客户来访量、签约量锐减。2月份徐州市商品房新增一个预售许可供应上市，合同网签量较少。
整个2月，主城区（不含贾汪，下同）未核发一项目预售许可。贾汪区2月27日核发一项目预售许可。
整月网签情况恨不乐观。本月徐州市商品房合同网签25.69万㎡，其中商品住宅23.81万㎡。主城区成交8.54万㎡，其中商品住宅6.99万㎡。主城区网签622套。
徐州主城区住宅分区域网签情况：
徐州县区住宅分区域网签情况：
和去年同期相比，网签量断崖式下跌，网签面积下跌了仅8成。2019年2月，徐州市区商品房网签3456套，面积37.73万平米，其中仅泉山区就网签了1386套。
而据国家统计局的最新数据，全国房地产市场受影响巨大。
1-2月份，商品房销售面积8475万平方米，同比下降39.9%。其中，住宅销售面积下降39.2%，办公楼销售面积下降48.4%，商业营业用房销售面积下降46.0%。
商品房销售额8203亿元，下降35.9%。其中，住宅销售额下降34.7%，办公楼销售额下降40.6%，商业营业用房销售额下降46.0%。
二、线上+优惠能救命了？
地产，八成以上的成交，在售楼处里完成。失去了销售主阵地，告别传统模式，徐州各开发商玩起了花式线上销售。
2月初，几乎所有开发商都上线移动端销售系统，如华润售楼处、绿地好房通、万科置业神器、购美房上置业神器、融创幸福通......
这些移动端销售系统，包含楼盘展示、户型展示、互动活动、直联置业顾问等等，实际上把线下售楼的部分流程，搬到了线上。
配合营销，还有优惠。比如恒大在全国推出75折购房；楚河金茂府推出面向抗疫人士的折扣，8.5折；华润置地也拿出20套特惠房源，专门针对抗疫人士；美的置业，线上购房5天无条件退房/换房；新城控股，线上购房60天无理由换房；绿地国博城，到场登记即可领取10000元购房优惠券......
线上+优惠，成为徐州房地产商集体选项。一夜之间，所有售楼员都化身主播，在抖音、快手等各种直播间，介绍自家楼盘。
成效几何？各家心里最有数，但可以肯定的是，和线下售楼处传统的销售方式比较，相差甚远。
一家大型房企的营销负责人告诉徐州君，房地产这种大宗消费，仅凭线上是无法完成交易的。“各家心里也都有数，更大的作用在于宣传推广和揽客。以往是通过传单、售楼处登记、线下活动引流等方式完成，实质的交易仍然需要在售楼处完成。”
三、为什么要高溢价率拿地？
手里有粮，心里不慌。地产企业想生存，首先就是拥有土地。
2020年2月，徐州的土地市场异常活跃。相比较，2019年、2018年春节之后的一个月里，徐州土地市场0供应。2月至今，徐州市区15块普通住宅用地顺利成交，市本级、贾汪、铜山各5块。
地块溢价率较高，平均超过15%。其中，正荣地产以5.698亿元拿下铜山XT2020-1住宅用地，成交楼面地价8638.87元/㎡，溢价高达107.35%！该项目位于徐州欢乐世界南侧，曾为中止地块，据了解，该地块引起保利、绿城、龙湖（通银）、世茂、金科、合景、万科（苏高新）、华发、正荣、奥园、中梁、碧桂园、新城、德信14家房企追逐，竞争激烈！
2月26日，位于云龙区东店子B地块入市交易，最终经过252轮竞价，华润以12.274亿元竞得，楼面价11258元/平方米，溢价率36.32%。
相较此前保利拿下的徐州东店子A地块，华润此次拿下东店子B地块的成交楼面价要高于前者逾5000元/平方米。市场消息指，从华润此次拿下的地块容积率来看，预计后期项目以低密度洋房为主。
高溢价率，说明房企对徐州未来市场的期盼。
一名业内人士认为，房企对未来市场的判断，主要基于疫情结束后，可能会出现一定幅度的价格上涨，同时地方因经济压力，存在大概率放宽对房地产行业的政策限制，尤其是金融方面。“实际上，全国已有数十个城市在2月份，放宽了对房地产市场的政策限制。”
四、新冠疫情算不可抗力吗？
另一方面受疫情影响较大的，就是房屋交付。因疫情期间工地停工，各项工作几乎停滞，按计划交付已经几无可能。
据了解，2020年徐州预计有55家楼盘迎来交付，其中有20家预计上半年交付。近期，多家开发商发布告业主书，宣布因为疫情影响，原定的楼盘交付日期可能会延迟。
2月17日，新盛上和园发布西区/东区延期交房通知书，宣布具体交付期限根据疫情控制情况另行决定。
2月18日，蓝城蘭园、世茂天域华府Ⅱ 相继发布了《蓝城蘭园延期交付通知书》，《关于受新型冠状病毒肺炎疫情影响的不可抗力通知》，世茂天域华府表示具体交付时间待确认，会尽最大努力加快组织生产，尽早交付；蓝城蘭园则表示具体交付期限根据疫情控制情况另行决定。
中梁首府、中梁香缇公馆也下发了关于因疫情导致项目顺延交付的通知。中梁表示：工地一直处于停工状态，所以导致了房屋的交付时间将会延迟。并且由于疫情持续时间无法确定，交付时间也无法确定，后期会另行通知。据了解，中梁香缇公馆已停工近一年了，目前正准备复工。
中梁香缇公馆
2月26日，海玥南山通知业主，小区交付时间将相应顺延，具体交付时间，以寄出的交付通知书为准。据了解，海玥南山原定于2020年3月20日交付。
桃源雅居和中海九樾也发布了《延期交付房屋通知书》、《项目工期告知函》桃源雅居又名融创淮海壹号，原定于6月底交付，由疫情原因导致延期交付！中海九樾则表示：项目原应于9月底前交付，但由于疫情不可抗力因素，将影响交付时间，最终交房时间另行通知！
另外，旭辉美的天阙项目，及美的在徐州的其他项目美的乐城、美的公园天下等，均向业主发了可能延迟交付的通知，其中东部美的城和云熙府确实会出现延期情况，目前新的交付时间暂时还未定下。
受疫情防控措施影响，开发商延期交房应否承担支付违约金、赔偿损失等违约责任？
徐州市中级人民法院认为，因疫情防控措施如各地人员流动控制、政府要求延期复工导致施工人力短缺、工期延误的，或者工程所需设备、材料由于交通管制、消毒措施限制等因素无法按时运输到施工现场的，基于新冠肺炎疫情及防控措施发生的不可预见、不可避免、不可克服性，也应适用不可抗力免责的规定。
五、疫情过后，地产行业的趋势
疫情带来的最大影响，是地产商原本就紧绷的资金链，被施以重压。
保障房地产市场健康有序，徐州市住建部门也推出了不少服务政策，其中最有利的或许就体现在一个字上——“钱”：
对在疫情防控期间成交的地块，经竞得人申请，可延期签订《土地成交确认书》和《土地出让合同》。《土地成交确认书》可延期至疫情防控解除后5个工作日内签订，《土地出让合同》可延期至疫情防控解除后15个工作日签订。疫情防控期间应缴纳土地出让金的地块，可延期至疫情防控解除后15个工作日内缴清。
对已经取得预售许可证且足额缴存监管资金的项目，因疫情影响施工建设的，可提前支取部分重点监管资金用于工程建设，其中重点监管资金缴存额达到20亿元及以上的项目，支取比例为10%; 缴存额20亿(含20亿)以下的项目，支取比例为5%。
“这些政策更多是临时性、过渡性的，无法从根本上为房企资金链减压。”某房企营销负责人说，疫情结束后，如果不能快速在销售上实现量的突破，到下半年整个行业的压力对异常大。
就在2月，全国数十个城市先后出台的“救市”举措，但还是侧重于帮助开放商减少成本上的压力，直接刺激销售市场的，譬如放松限购之类的激进型政策还没有大范围出现。不过也有业内人士指出，楼市后期的政策还需看疫情对经济的影响程度。
“目前来看，至少整个第一季度基本是黄了！”上述负责人表示，而疫情结束后到销售恢复到正常水平，还需要一个观望期，这一时期的长短取决于主管部门对行业政策的调整。下半年10月、11月或许会迎来一波小高潮，但房价是否会涨，很难预料。
事实上，回笼资金的优先级要高过对高利润的追逐。“整个销售周期被严重压缩，首先要考虑的是回笼资金，而是否通过涨价来提高利润，排在后面。现在最重要的还是活下去，只要活下去了才能想着活的好不好！”
很多人将新冠疫情与SARS疫情相比较，SARS疫情结束后的2003年8月，国务院下发《关于促进房地产市场持续健康发展》（即“18号文”），通过文件首次明确房地产的国民经济支柱地位，此后房地产行业进入高速发展阶段。
但这种情况在当下不可能重现。
3月3日，人民银行会同财政部、银保监会召开金融支持疫情防控和经济社会发展座谈会暨电视电话会，会上强调：坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位和“不将房地产作为短期刺激经济的手段”要求，保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性。
中国银行徐州分行支持小微企业“十条举措”
一、不受规模限制。对小微企业发放的贷款不受信贷规模限制。
二、给予优惠利率。对于疫情防控重点保障企业，严格执行政策规定的指导价格。对其他符合条件的小微企业，执行利率低于上年度水平，不收取与贷款相关的任何其他费用。
三、线上贷款产品。“中国银行江苏省分行微信”公众号开通贷款申请通道，提供中银税贷通、中银苏贸贷等线上贷款产品，方便企业居家移动办公。
四、增加存量额度。对于符合条件的存量授信企业，可申请酌情增加授信额度。
五、提高抵押比率。针对受疫情影响而增加资金需求的小微企业，提高住宅、办公用房等不动产的抵押率。
六、实行特事特办。为疫情防控重点保障企业，以及有关医用、防护等科研、生产、流通的小微企业开辟绿色审批通道。
七、提供宽限服务。对于2020年1月31日至2020年3月31日（视疫情变化情况适时调整）贷款到期的小微企业，符合条件的可申请六个月的展期服务。
八、支持外贸企业。与徐州商务局、财政局等携手，对苏贸贷信保项下符合条件的企业给予最高1000万元的贷款支持。对因受疫情影响导致出口下滑，经营出现暂时困难的贷款企业，给予持续的授信服务，不抽贷、不断贷。
九、跨境撮合服务。发挥中行的海外机构优势，运用中银跨境撮合平台，免费为小微企业牵线搭桥，寻找海外的供应商、代理商、采购商等。
十、及时响应需求。开放徐州中行小微企业金融需求问卷调查通道（线上），关注企业遇到的各类困难，对企业提出的金融需求，安排专人及时跟进。
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