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進入限價時代的杭州，很多時候，還會讓人看不懂。
比如47000元/㎡的三塘，怎麼看，都不至於輸給54000元/㎡的申花那麼多。
還有最委屈的三墩北，頭頂西湖區的光環，但地鐵口的優質宅地，限價還是28100元/㎡，不得不與老餘杭、蕭山科技城等板塊為伍。
錢江南岸，在分不清行政區劃的奧體，濱江區的杭州壹號院被卡在了48100元/㎡，隔壁屬於蕭山區的濱江嘉品也拿到了47000元/㎡的限價。
率先漲價的，並不是濱江區的當紅炸子雞——奧體和區政府板塊，而是西興腹地的濱江御濱府地塊，限價49200元/㎡。
離5萬+已經一步之遙了。
現在，有消息稱，江南岸率先突破5萬+的地塊要來了，仍然不是奧體，也不是區政府，而是“鴿”了10年的濱康綜合體。
根據網上流傳的圖片，濱康綜合體精裝限價51500元/㎡（含裝修4500元/㎡）。
傳濱康綜合體限價
這又是一個看不懂。
如果消息屬實，旁邊的時代濱江悅可要笑醒了，一大批購房者估計正在趕來的路上。
濱江悅毛坯均價42000元/㎡，去年一度不用搖號。現在有了5000元/㎡的價差，一下就能搖身一變，成了限價紅盤。
但是，問題來了，濱康綜合體值不值5萬+呢？
02
濱康綜合體即將掛牌的消息，並非空穴來風。
上週，濱江區規劃部門透露，這宗十年前就出讓過的地塊，正在辦理重新出讓的前期手續。
去年，它在沉寂多年之後，重新出現在讀地手冊，就受到了不少的關注，結果是，又爽約了一年。
這確實很濱康。
▲濱康綜合體出現在2019年讀地手冊
杭州人對於它的記憶，要追溯到十年前。
2010年，濱康綜合體出讓，由濱江地鐵投資以總價25.7億元競得，樓面價6851元/㎡。
算起來，這應該是杭州首個按照TOD模式設計的綜合體，涵蓋地鐵、汽車站、商業、五星級酒店、寫字樓、住宅等多種業態。
走在時代前端的濱康綜合體，一身的高大上氣質，也被冠上了杭州十大綜合體的頭銜。
但好事多磨。動工不久，濱康綜合體就麻煩纏身，進入了停停建建的狀態。
問題主要出現在汽車南站身上。按照當初的設計，這是一個地下車站，施工難度高，還有地鐵穿過。
運營成本巨大，加上合作方一直無法敲定 ，濱康綜合體先進的設計理念，一直無法兌現。
直到去年，癥結已解，汽車南站確認搬到了浦沿，濱康綜合體也完成了規劃修改，為重新出讓鋪平道路。
03
根據最新規劃，濱康綜合體的兩個地塊合二為一，住宅部分的宜住性也大大提升。
首先是容積率大大下降，從原本的4.0和8.0，下調到了3.2。
其次是建築密度降低，從40%和50%，調整到了30%。
此外，濱康綜合體高大上的氣質不僅沒降低，還更高了。限高從150米，提升到了220米，將成為濱江區的又一地標。
▲調整後的濱康綜合體用地指標圖
如此看來，十年之後，濱康綜合體依然雄心萬丈，不減當年。
它仍然是繼江河匯、望江新城、城市之星等商業地塊之後，最值得期待的商業綜合體。
後三者已經悉數落入港資背景的商業大拿之手，濱康綜合體會不會是下一個？
果然如此，又是一個加分項。
十年來，周邊的房價早已水漲船高，從2010年的2萬元/㎡，漲到了去年的4.2萬元/㎡，翻了一倍多。
擁有1、5號線雙地鐵口優勢的濱康綜合體，不是沒有拿下江南岸首個5萬+的資本。
事實上，去年，同在濱江的超高住宅——240米高的卓越傲璇城，就可以作為參考。
傲璇城整盤均價雖然未破5萬，但90㎡以下的小戶型，毛坯均價已達5萬元/㎡。
相比長河板塊，西興板塊的成熟度更高，距離奧體、區政府等核心也更近。
因此，濱康綜合體很可能會成為濱江區的第三個中心。
在奧體和區政府板塊核心位置暫無新出讓地塊的情況下，濱康綜合體可能只是打響了江南岸突破5萬+的頭炮。
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不過，5萬+的價格，能否得到市場認可，還很難說。
傲璇城就是前車之鑑。
在濱江區沿江一帶，還有幾個單價未破5萬的項目在搶客：在售的杭州壹號院、綠城曉風印月，即將首開的時代濱江丹楓四季、濱江御濱府，都被購房者虎視眈眈盯著。
進入限價時代，杭州房價打的是明牌，購房者自然會流向限價紅盤。
在經歷了疫情的折磨之後，上週末，在暖風的吹拂下，杭州樓市也迫不及待入春了，十幾張預售證接連領出，且不乏紅盤。
德信大家運河雲莊首開，精裝高層開出了29000元/㎡的價格，很快就在粉絲群裡成為熱點話題。
地暖、新風、中央空調齊全，還有地鐵、運河邊、城北副中心的利好加持，在勾莊限價已經漲到30500元/㎡之時，運河雲莊實在是太可愛了。
在大江東，限價已經來到19000元/㎡，還賣17800元/㎡的續銷盤，也魅力不減。
卓越中銳星央悅府中籤率只有2.7%，創下新低。因為只有36套房，它無緣衝擊“萬人搖”。
但融創城很可能會和運河雲莊一同競爭這一頭銜，417套房、總價200萬左右、凍資10萬元，幾乎就是為“萬人搖”量身定做。
西溪邊上的香港興業耦園，更是著名的限價紅盤，至今還保持著0.59%的杭州最低中籤率紀錄。
這次，毛坯疊排開出35300元/㎡的價格，與未來科技城的精裝高層限價差不多，毛坯排屋也只有47000元/㎡。
想在城西淘一套別墅的購房者，又到了全城測手氣的時候了。
畢竟，綠城交投湖境雲廬精裝疊墅44400元/㎡的均價，已經讓購房者搶破頭了。
上週六，湖境雲廬最後一批房源加推，123套精裝疊墅，套均總價在800萬-1200萬之間，但到192號，已經一搶而空。
前99號，選走了90套房，棄選率不足10%。
在未來科技城，缺的真不是購買力。湖境雲廬兩次開盤，就完成了使命。
這一幕，在2月底的鳳起錢潮現場也曾上演過。
最近的跡象表明，疫情不僅沒有抑制杭州人的買房衝動，反而讓大戶型、別墅類產品，越來越香，尤其是高端產品。
同樣是上週六，仁恆濱江園最後一批房源公佈中籤率，6.2%！和鳳起錢潮一樣，也是在疫情之後，創下中籤率新低！本週選房現場，這62套總價1200萬左右的豪宅，又是要秒罄的節奏。
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作為杭州的兩大產業高地，濱江區和未來科技城一直是被拿來比較的“雙生子”。
房價亦如是。
未來科技城賣31000元/㎡的時候，濱江區賣48000元/㎡，比例約1:1.5。
現在，未來科技城限價提高到了34500元/㎡，如果還是按照這一比例，濱江區的房價為51750元/㎡。
這幾乎與濱康綜合體所傳的限價一致，僅僅是巧合嗎？
去年11月，並不起眼的一宗西興商住地——濱江御濱府所在地塊，標出49200元/㎡的限價時，或許就已為濱康綜合體的限價，埋下了伏筆。
你覺得濱江區房價今年會破5萬嗎？
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