現在買房子，總有人在糾結這個房子的性質是住宅還是公寓性質，因為這個，決定了土地的產權時間是70年還是50年。
但是大家是否知道，住宅的土地使用時間為什麼是70年？答案其實很簡單，當初制定政策的時候，預計的房屋的使用壽命也就是70年左右。
但是，你認為目前我們身邊的商品房質量能夠撐多少年？是70年嗎？很不幸的告訴你，並不是。
能住20年，都是不錯的品質了。
最簡單的邏輯，以鄭州為例，2000年的小區很多現在已經出現了大量的問題，尤其是設計問題包括綠化和停車等等都是，尤其是電梯問題幾乎成為了困擾絕大多數老小區的最大頑疾。
雖然這些年，有人呼籲要進行老舊小區改造，但是錢誰出？先改造誰呢？一旦涉及到自身的利益又有多少人願意妥協，從政府補貼老舊小區安裝電梯就能看到，利益矛盾沒辦法協調。
你以為這是最可怕的，其實並不是，而是目前容積率普遍過3.0的高層住宅小區。
跟以前的老舊家屬院不同，老舊家屬院大多沒有電梯，樓間距足夠，最大的優勢是位置好配套資源豐富，但是即使如此，老舊小區的拆遷，也就是舊城改造為什麼推不動？還是涉及到利益。
有人算過賬，如果想要原地拆一棟6層的老房子，拆遷加上安置和施工以及財務成本，至少蓋到18層都是不賺錢的。
再加上老舊小區密集的分佈，以及以老人為主的居住構成，他們沒有多餘的資金做投入，溝通成本更是佔了大頭，有這個功夫，投入大回報週期長，很多開發商寧願在新區拿淨地反而更划算。
至於老舊小區，很多都成了危房沒有辦法住人但是問題依然解決不了，不是不想解決，而是這個賬算不過來。
目前周邊有不少的小區，老舊到已經無法入住，既不加固也不裝修更沒有辦法出租，就是純粹的等著拆遷，一夜暴富呢，都計算著自己這一旦拆遷賠個一百萬，一換二的好事兒呢。
就這樣的房子，都這麼難拆，那麼30年以後，如今遍地容積率超過3.0的住宅小區怎麼辦？同樣的樓棟，準備改成什麼房子才能夠本，60層嗎？
要知道，老舊小區沒電梯，最多六七層維修成本要低的多得多，而一旦你33層的住宅出了問題，從外立面開始，然後是水電管道和天然氣管道等等，如果再加上電梯等等，怎麼辦？成本是天價。
至於掏錢維護，先不說一棟樓上的鄰居誰願意誰不願意，誰出多誰出少的問題，單單是到了那時候沒錢的人群怎麼辦？
五樓六樓，電梯壞了水電出了問題我大不了忍兩天，高層住宅呢，跑不上33樓嗎，還一天兩趟。
到時候，一片片水泥森林矗立在城市中央，維修不起又住不成，租不出去還賣不掉，能怎麼辦？
放眼全球，大面積建設高層小區的情況只有兩個，要麼是本身國土面積狹小有限，經濟發達只能如此開發，比如新加坡等等，還有一種就是經濟核心區開發出來作為高端住宅使用，比如日本的東京和美國的紐約都是如此。
窮人住別墅，有錢人住高層，因為有錢買公寓大平層追求的是方便和好的視野，有人管理，定期更新。
以日本為例，一戶建的小別墅是絕大多數人家的選擇，包括東京的非核心區，而一旦購買高層住宅公寓等產品，除了稅費每年還要交一定比例的維修費用，專門用來做房子定期維修的，而我們，每平米住宅的65元維修基金顯然是不夠用的。
未來，我們高層住宅的普及，30年後必將成為一個個城市巨大的傷疤和貧民窟，與其等到30年以後為時晚矣，不妨現在開始想想辦法，把品質和規劃做上去，正所謂，人無遠慮必有近憂，這就是最真實的寫照。
閱讀更多 房知書 的文章
