編者按：2020年，在陰雲密佈的開端下，城市生長的力量卻愈發強大。隨著強首府戰略的全面落實，南寧開始全力衝刺，加速基建與城市佈局，在危與機中求新求變。南寧將如何蛻變？搜狐焦點特別推出【讀城2020】主題策劃，跟隨城市發展的腳步，解讀城區變化，與你一起見證“南寧速度”。
老房在朝陽的小宋，第二套房選擇買在亭洪星光的江南萬達。對小宋來說，從市中心搬到了江南“中心”，並沒有什麼遺憾。
“江南萬達和市中心離得很近，幾分鐘的車程而已。這裡生活很方便，地鐵，菜市、醫院，啥都有，而且生活成本也不高。”
正如小宋所言，被稱為“江南心”的亭洪星光板塊什麼配套都齊了。尤其是這幾年的發展，區域存在感越刷越強，也變得越來越有逼格。
（亭洪星光板塊大致範圍）
工廠多、汙染重，過去的江南一套房並“不香”
江南區是南寧最具工業氣息的老城區，且曾經很多知名工廠就聚集在亭洪路上。
大型“城中企”南南鋁業、南寧製糖造紙廠、鳳凰造紙廠、絹紡廠均集中在此，江南核心板塊堪稱“工廠集中營”。
有了工廠，汙染自然就少不了。製糖、造紙在生產過程中排放的廢氣、臭氣在對環境造成汙染的同時，也使得當地居民的生活質量大大下降。
“寧要江北一張床，不要江南一套房。”從前的江南核心區，有著濃重的工業史，但如果要買房，很少有人會選擇這裡。
（亭洪路原南寧造紙廠、製糖廠 網絡圖）
舊改把工廠改沒了，“江南心”逼格和房價都高了
十二五規劃出臺後，南寧明確了城市的主導發展方向：重點向南，提升江南。自此後，江南的新發展正式開始了。
亭洪星光板塊作為江南“領頭羊”，發展速度當仁不讓。而在老城區的發展中，舊城改造總在扮演著重要的角色。隨著多幅舊改地相繼出讓，亭洪星光板塊得以改頭換面，重獲新生。
2015年，萬達集團以13.86億元，拿下位於星光大道與亭洪路交匯處的約207畝地塊，正是原南寧製糖造紙廠的所在地。原製糖造紙廠搖身一變，成為江南首個萬達廣場。江南萬達的進駐，全面升級了江南商業，同時帶動了周邊住宅的升值。
（江南萬達 網絡圖）
振寧地產於2017年、2019年相繼以熟化人資格，拿下位於江南區星光大道西側、亭洪路北側的地塊，同樣為舊城改造項目。自2014年開始至今，振寧已陸續拿下三幅江南舊改地塊，建設開發振寧星光廣場。
龍光地產於2019年、2020年相繼競得原鳳凰紙業一、二期用地，其中，一期用地已被開發為龍光玖譽城項目，主要出售住宅、公寓等產品。二期用地面積達337畝，涵蓋住宅、商務金融辦公、商業、公共管理與公共服務等多種業態，具體開發項目待定。
（龍光玖譽城項目）
2019年，奧園地產摘得位於江南萬達廣場附近的一幅舊改地塊，該地塊為原江南區南糖一廠。奧園地產將項目開發為奧園瀚德棠悅府，主推毛坯、精裝修住宅產品。
（奧園瀚德棠悅府項目）
在轟轟烈烈的舊城改造行動下，亭洪星光板塊的部分工廠變成了商業綜合體、精品住宅，不僅如此，振寧和奧園開發的住宅項目更是賣出了13500元/㎡的價格，遠高於江南區9字頭的均價，江南的房價在這個核心板塊上著實揚眉吐氣了一把。
廠房變身4A級景區，老城有換新也有舊情懷
同時，老城煥新的表現不止在“推倒重建”上，也有老工廠以另外一種方式，為區域增添了別樣的風采。
2016年，坐落於江南區亭洪路45號的原南寧絹紡廠舊廠房，由廣西百益投資有限公司正式投入改造，在經過整體塗鴉、整改後，老絹紡廠以一個全新的面貌出現在市民面前。
（老絹紡廠變身為百益上河城 網絡圖）
百益上河城成為南寧有名的網紅打卡聖地，並在2019年被評為國家4A級旅遊景區。
（百益上河城 網絡圖）
就這樣，“江南心”少了很多老工廠，卻有了地鐵2號線、江南萬達廣場、新的商品房項目、和網紅4A級景區。老城面貌煥然一新。
不足的是，這個板塊上一直缺乏優質的教育資源，幾所普通的中小學很難為板塊撐住門面。
不過，便利的交通，加上商業的升級，讓原本配套齊全的亭洪星光板塊房價飆升至13500元/㎡，也足夠讓人“高攀不起”了。
向西看，新公園旁的“處女地”喜迎新規劃
亭洪路的發展只有舊改嗎？並不是。地圖上，東西走向的亭洪路從亭江路和江南大道交匯處，一直延伸到了海吉星水果批發市場上方。
（地圖上的亭洪路段）
事實上，“江南心”除了工業老區，還有一塊未經開發的“處女地”，它就是江南公園片區。
說到公園，在南寧的幾個主要城區中，有包括南湖公園、石門森林公園、獅山公園等在內的十幾個公園。但這麼多公園，卻沒有一個屬於江南。長久以來，這種窘境讓江南人民很是“受傷”。
直到2018年，佔地798畝的江南公園正式對外開放後，江南人終於有了屬於自己的“綠肺”。從地圖上看，整個星光亭洪板塊最起眼的一塊綠色就是江南公園。每年春天，這裡漫山遍野盛開的黃花風鈴木更是成了南寧的“網紅”。
（江南公園 網絡圖）
（江南公園內盛開的黃花風鈴木 網絡圖）
江南公園的建成，改善了亭洪板塊的人居環境，同時也將更多市民的目光匯聚在這裡。
有了江南公園，旁邊的錦悅江南在售樓時顯得底氣十足，公園盤，特舒適！
可惜的是，這麼大的公園，目前周邊在售樓盤少之又少。
直到2020年3月2日，南寧市自然資源局公示了江南公園片區的新規劃公告。圍繞著江南公園，周邊約4390畝的土地即將發展成一個全新的居住功能區。
舊改新規劃齊上陣，江南核心區未來還有新看頭
在新規劃中，片區將以居住功能為主，配套城市商業、商務、教育、醫療等內容。整個範圍內規劃了23幅居住用地、6所中小學、1所體育場、3幅公園用地、4幅商業用地。
（江南公園片區區域詳細規劃圖）
也就是說，亭洪星光板塊除了舊城改造外，不遠處還有全新的住區正要形成。一邊是新，一邊是舊，這個板塊上的舊改與新規劃同時進行，兩者會碰撞出什麼樣的火花？
事實上，舊改與新規劃，起到的是兩者互補的作用。
老工業區現在的問題是，優質教育資源匱乏，加上休閒配套幾乎為0。而江南公園片區目前僅有一個公園，配套仍在規劃完善中。
江南公園的開放，以及新規劃的3幅公園用地，正好補充了板塊內的休閒配套。而6所中小學的規劃同樣是對區域內教育資源的補充。
對於江南公園新片區來說，新規劃中共有23幅居住用地，這無疑在樓市中釋放出了積極的信號。
目前，舊改片區雖有配套，新盤卻少。新片區未來補充進來的新樓盤項目，將會得益於周邊成熟配套，吸引更多購房者到此居住。畢竟有公園、有萬達、有學校，誰不愛呢。
不過，江南公園新片區周邊新盤是否也能賣出新高度，成為江南的驕傲？不好說。規劃還只是規劃，真要實現起來，也不是一時半會的事。
作者/Sherry
視頻/張雲富、伯烏恩、ice
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