◎北美掘金（ID：NA_gold） | Michael
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“這個地段的房子，每年漲幅多少？”
“你這個漲得也太慢了吧……”
“我五年前在國內買的房，早就翻倍了……”
最近，我和許多準備和已經投資美國房產的朋友交流，經常能發現一種現象：大家判斷一個項目值不值得買，主要依賴對未來房價升值的預期。
這種已經根植在我們投資思維中的潛意識，來自於過去十年中國樓市大爆發裡的經驗積累。
許多人的階層躍遷，就來自這十年時間。
在這期間，北京房價從2萬人民幣到現在，翻了五倍不止。
在這期間，廣、深城中村拆遷，誕生了幾百位千萬富翁。
在這期間，三四線的小城居民，藉著棚改政策，成為手握三套房和百萬現金的“無聊”有錢人。
人生躺贏，不過如此。
對房產增值的預期，或者說幻想，在我看來，是人性貪婪的完美體現。這種貪婪在世界不同民族中，都得到了完美的展現。
很多人已經淡忘了2008年那場全球性金融危機，那場危機前，很多來自於美國東海岸和西海岸的投資者都“希望”他們的房產投資能夠在未來大漲，而市場的規律給了大家一個深刻的教訓。
（十年過去，洛杉磯房價才剛剛超越金融危機前的峰值）
但10年後，絕大多數人都忘記了那次教訓。這，也包括我自己。
不要投機和希望自己的房產投資能夠大漲。因為，“希望”並不是一種靠譜的“投資策略”。
前段時間，央行原行長周小川在公開場合表示：中國可以儘量避免快速進入負利率時代。
潛臺詞是，“負利率”遲早會成為一個不可避免的現實，只是時間早晚的問題。所以，即便是能夠抵禦經濟衰退的房地產投資，我們唯一能夠掌握在自己手中的，就是每年的租金現金流。
2
資產增值是投機者的預言，而你和我都沒有可以預測未來的水晶球。
具有這種預言能力的法國著名占卜師諾斯特拉德馬斯於1566年逝世。
如果我們連接下一分鐘將要發生的事情都無法預測，我們憑什麼預測未來1年、5年和10年將要發生的事情呢？
2019年年初，亞馬遜公佈了美國第二總部所在位置——紐約長島，如果你期待亞馬遜會在未來5年內帶來2.5萬個就業崗位，並帶動周邊經濟的發展，那麼，我很抱歉地告訴你，這件事的結果並不盡如人意。
對我來說，即使亞馬遜第二總部最終在紐約長島投資，我更在乎的是我的入場時間、購房費用和持有成本，而不是簡單地把“希望”放在對未來美好的幻想中。
我認為：資產升值前，現金流是唯一可以確信的事。
暫時忘掉資本增值，讓我們關注現金流，看看每一套房產投資交易中的數字。確保這些數字符合你的最終目標，確保你購買的每一處房產都能讓你離目標更近一步。
假設你在洛杉磯購買了一套100萬美元的獨立屋，並期待未來5-10年這套房產可以大漲。
金融危機之後，洛杉磯也確實成為了美國房價漲幅最快的城市之一。
但有一個影響投資收益的關鍵因素被掩蓋了，那就是能不能把拿到投資現金流的主動權，掌握在自己手中。
洛杉磯是民主黨主政的城市，一向的政策主張是對租客友好，作為房東，租金有時候並不能支付昂貴的持有成本。
在這種情況下，有時，為了保護弱勢群體的利益，如果房客是單親帶著孩子的媽媽或是剛剛失業的人，你將如何處理確保你的資產可以有持續的正現金流呢？
例如，租客不交租金的情況下，房東清理房客的流程非常複雜，少則3-6個月，多則1年以上。
這時候，是要給自己發一張好人卡？還是告訴自己，忍一忍，我的房子會漲價，收不上來租金，持有成本我自己扛？
欲哭無淚。
而同樣的情況，在佛州、德州等傾向於保護房東的州，處理流程則要簡單的很：不交房租就趕快走人。
綠色地區為對租客友好的州，紅色為對房東友好的州
這不僅僅是在美國買房需要考慮的問題，而是全球房東的一種自我保護意識。
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通常來說，在我們整個房產的持有周期內，會遇到三種情況：
（1）假設我們的事業蒸蒸日上，每年要支付$3,000的持有成本，你願意等待5-10年？
（2）假設我們的事業遇到了低谷，家庭收入大幅縮水，但每年還要支付$3,000的持有成本，你能等待5-10年嗎?
（3）你能確認你入場的時機是在經濟和資產波動的哪個週期？經濟衰退？經濟擴張？經濟繁榮？假設你的投資在一個經濟週期的頂部，你能確保你的房產能挺過接下來的經濟危機嗎？
第一種情況是最理想的狀況。
第二種情況的結局，要麼是割肉賣房，要麼是死扛下去。
第三種情況，就有點靠天分和運氣，以及個人毅力吃飯的意思了。
更重要的是，以上的假設是：未來5-10年裡，你投資的房產價值是持續增長的。但這種假設，有誰能夠保證呢？
資產增值的投資策略是在與市場博弈，更是一場未知的賭博，因為國內房產投資的特殊性，我們國人出海投資絕大多數是持有這樣的邏輯來做投資決定，不管哪個國家，挑房價漲得最猛的城市買。
我們在做全球化資產配置時，要考慮到國內外的房產投資邏輯的不同，這樣才能減少由市場風險帶來的不確定性。
作為國際房產投資者，我並不反對資產增值。恰恰相反，作為投資者，財富主要的來源之一就來自於資產升值帶來的權益收入。
換句話說，現金流是用來支付我們今天的賬單，而資產升值是讓我們的財富得以快速增長，並讓我們有更多的選擇。
那麼，我們有哪些選擇呢?
- 重新槓桿化資產，並使用抵押貸款出的現金投入到新的投資機會。
- 出售現有資產並換取更大的房產投資機會。
- 賣掉升值的資產，和自己心愛的人在海邊買一套度假別墅，從此面朝大海，春暖花開。
在創造持續正現金流的美國房產投資策略中，房產增值的設定取決於NOI（Net Operating Income）, 也就是淨營業收入。
這意味著，為了以高於我們初始投資的價格出售我們的房產或把我們的房產抵押，通過再融資套現，淨營業收入必須增加。
無論是哪一種選擇，作為現金流投資者，我更看重的是我的房產投資策略是否可以在任何經濟週期都有持續的正現金流 ，讓我能耐得住寂寞，等到資產大幅增值，可以套現離場的那一天，這也是作為一位普通人實現財富自由和增長的核心。
在不同的視角中，有些人擔心現金流，因為他們只關心現金流；有些人只關心資產增值，因為在他們的世界，現金流並不能創造財富，而資產升值是財富增值更好的選擇。
對我來說，現金流或資產增值並不是問題的本質。在任何經濟週期中持續的正現金流和主動的資產增值是我做投資決策考慮的核心。
這就是，把財富的主動權，掌握在自己手中。
作為聰明的投資者，你的選擇是什麼呢？下一期，我將從實際案例入手，為你分享如何利用現金流的增長，去撬動更高的資產增值。
本文作者：Michael，美國A&M Assets VP，專注英美房產投資，深諳各類地產多元化投資方式，並擁有深刻理解和實操經驗。
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