“在不確定的市場，謀求確定的成長。”2019年年報中，龍湖提到了兩個“確定”。
“疫情考驗現金流，但是現金流不是危難時才要考慮，而是要天晴補屋頂，龍湖在去年下半年就開始注重現金流，1月份完成了全年的基本融資，下半年融不融資無所謂。”在3月24日的龍湖集團2019年度業績線上媒體發佈會上，龍湖集團董事長吳亞軍如是說。
“疫情對集團業績影響不大”
主要財務表現方面，年報顯示，2019年龍湖集團合同銷售額同比增長20.9%至2425.0億元（人民幣，下同）。營業額1510.3億元，同比增長30.4%。其中，投資性物業收入57.9億元（不含稅租金收入），同比增長41.5%；歸屬於股東的淨利潤183.4億元，減除少數股東權益、評估增值等影響後之核心淨利潤155.5億元，同比增長21.0%。毛利同比增長28.5%至508.0億元，毛利率為33.6%。
此外，全年實現地產開發合同銷售2425.0億元，同比增長20.9%。分區域看，長三角、西部、環渤海、華南及華中區域簽約金額在全龍湖集團佔比分別為34.0%、24.4%、21.6%、10.8%及9.2%。截至2019年底，龍湖集團已售出但未結算的合同銷售額為2535億元，面積1500萬平方米。
城市佈局方面，2019年，龍湖集團新增90幅新地，首入太原、長春、海口、徐州、揚州等11城，新增收購土地儲備總建築面積為1731萬平方米，權益面積1273萬平方米，平均權益收購成本每平方米6186元。
截至2019年底，龍湖集團土儲合計6814萬平方米，權益面積4742萬平方米，業務已遍佈京津冀、長三角、粵港澳大灣區、成渝等7個城市群的55個城市，約90%的貨量集中在高能級城市和價值區域，為後續的盈利增長奠定基礎。
2020年前兩月，龍湖集團新增收購土地儲備總建築面積為232萬平方米，權益面積為178萬平方米。
疫情之下，房企在項目開發及銷售等方面均受到了不同程度的影響。基於疫情對銷售提升的“阻礙”，近期對外披露2020年銷售計劃的房企，大多對業績數字持保守態度。
對於龍湖集團2020年的銷售目標，龍湖集團執行董事兼首席執行官邵明曉表示，設定2600億元的銷售目標，可以保證穩健增長，1-2月份140億元的銷售，3月雖然沒有完全恢復，但一季度200億元銷售應該沒問題。2020年的銷售供貨按照預期沒有問題，保持穩健增長沒有問題。
他還表示，目前，龍湖已經實現153個售樓處的復工，除了武漢，目前龍湖售樓處全部復工；龍湖實現兩個抓手，在復工方面，在2月下旬開始，全集團200多個工地已經實現部分復工。龍湖在武漢佈局在 3%~4%左右。因此，疫情對集團業績影響不大。整個市場實際上在復甦，無論是從供貨還是市場反映都是可控的。
保持平均借貸成本4.54%的低位
受疫情影響，房地產行業售樓處關閉、項目開復工推遲，房企的銷售壓力也隨之提升，同時疊加償債高峰期的到來，房企資金鍊進一步承壓已成業內共識。
資本市場表現方面，年報顯示，受益於境內外債券的最優發行與銀行端的高信用，2019年，龍湖集團保持了平均借貸成本4.54%的低位，平均貸款年限6.04年，淨負債率51.0%，在手現金609.5億元，現金短債比（在手現金除以一年內到期債務）4.38，一系列指標均維持行業內的較高水準。
期內，龍湖集團持續獲資本市場認可，收穫了穆迪上調展望為正面，標普上調評級至BBB，成為國內唯一一家獲得全部三家國際信用評級機構（標普/穆迪/惠譽）投資級評級的民營房地產企業。同時，大公國際（AAA）、中誠信證評（AAA）、新世紀（AAA）展望均為穩定，令龍湖集團繼續保持民營房企的最佳信用評級。
2019年5月，龍湖集團被納入香港恆生中國企業指數成份股，在良好的信用紀錄、審慎自律的財務表現、穩健的業務發展方面進一步獲得認可。
2019年2月，龍湖集團在境內成功發行22億元公司債，票息介乎於3.99%至4.70%之間，期限介乎於5年至7年；7月，發行20億元住房租賃專項公司債，票面利率介乎3.90%至4.67%之間，期限介乎於5年至7年；9月，在境外成功發行8.5億美元10年期投資級優先票據，創近兩年民營房企10年期美元債票息新低。
事實上，龍湖一直被外界稱為房地產行業融資場上的“優等生”。年報顯示，報告期後，龍湖集團於2020年1月成功發行6.5億美元票據，其中2.5億美金為7.25年期，票息3.375%；4億美金為12年期，票息3.85%，創下中國民營房企“最長年期”和“最低票息”雙紀錄。此後，又在境內成功發行28億元公司債券及30億元住房租賃專項公司債券，票面利率介乎3.55%至4.2%之間，期限介乎於5年至7年。
“長期看好租賃住房業務”
近年來，物業投資所得亦是龍湖集團的穩增長收入來源之一。據年報數據，2019年，龍湖集團物業發展業務營業額為1407.9億元，同比增長29.5%。交付物業總建築面積為1068萬平方米。物業發展業務結算毛利率為32.1%。集團物業投資業務不含稅租金收入為57.9億元，較上年增長41.5%。商場、租賃住房、其他收入的佔比分別為79.0%、20.3%和0.7%。於2019年12月31日，集團的土地儲備合計6814萬平方米，權益面積為4742萬平方米。
被問及商戶減租是否對企業營收有所影響，邵明曉回應稱，“目前疫情對天街的影響還是有的，減免租金會減少幾個億的收入，目前和客戶的粘度也在逐漸加強。天街有些商戶在2月份也有比較挑戰的，39個商場全部開業，復工的面積達到五六成。客流和客戶的信息在恢復中。”
“中小學開學會是商業開業的起始點，這是龍湖的一個判斷，目前影院不允許開業。”邵明曉表示，今年龍湖計劃開九個天街項目，龍湖的天街會聚焦在大體量的商業城市，今年，龍湖會盡力確保“60億元+”的租金收入。
年報提到，除商場外，龍湖集團旗下租賃住房業務龍湖冠寓已陸續在全國30餘個城市開業運營。截至2019年底，冠寓累計開業房間數量達7.5萬間，租金收入11.7億元，同比增幅150.6%，整體出租率為77.4%，開業超過六個月的房源出租率為87.3%。
談及長租公寓冠寓的發展計劃，邵明曉在會上表示，龍湖長期看好租賃住房業務，2020年冠寓計劃開到10萬間，希望實現租金收入接近20億元。
物業管理方面，年報顯示，2019年，龍湖智慧服務新進入45個城市，基本完成一、二線核心城市及三、四線潛力城市的佈局，實現營業收入42.8億元（合併抵消前收入約為50.0億元），同比實現突破性增長。原有增值業務，如租售、美居、旅遊、優選等均實現高速增長。此外，通過5年的探索實踐，龍湖智慧服務2019年全面完成科技系統“智慧服務引擎”的搭建，將各業務場景充分線上化。
截至2019年底，龍湖智慧服務已在全國118個城市開展專業化的物業服務，合約管理面積達4.28億平方米，服務業主330餘萬戶，業主滿意度較高。
對於物業是否會分拆上市，邵明曉表示，暫時不會考慮分拆上市，龍湖C4的毛利率可達到26.3%，除了基本物業費，創新收入佔比已經達到50%，“接下來，龍湖會提高創新收入能力，這塊的增長和毛利都是比較可觀的。”
龍湖集團表示，未來，龍湖集團將繼續堅守“空間即服務”的戰略，強調地產開發、商業運營、租賃住房、智慧服務四大主航道業務的多維驅動，協同發展。
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