僅一年時間，南寧市拍出的實際成交樓板價過萬元的地塊就多達了9幅。而盤點近5年土拍，南寧市總計過萬樓板價的地塊共13幅。這些項目，均為在售或即將開賣。
不管承不承認，2020年，南寧市2萬+的的樓盤會越來越多，房價最高超過3萬單價。高價盤扎堆，首當其衝的，是五象湖和三岸。但是，高地價就能實現高溢價？還看產品配不配！
2020年，註定是高端項目神仙打架的一年，面對蜂擁而至的單價2萬+樓盤，你更撐誰？
01
看土拍！近5年南寧拍出13幅樓板價破萬地塊
近年來，南寧土地市場持續火熱。儘管2017年起，南寧實行“限地價”的土拍政策，但是實際樓板價卻不斷突破新高。數據統計，自2016年大唐地產拿下銅鼓嶺地塊之後，近5年來，南寧總計拍出13幅實際樓板價破萬的地塊。
這些地塊，主要集中於五象湖、柳沙、三岸3大板塊。
這些地價過萬的樓盤，已經開賣的有鳳嶺南的大唐臻觀、五象湖的龍光天瀛、三岸板塊的廣源·鳳嶺壹號院3盤。另外8盤均尚未開賣。其中，陽光城·江山璟原、建發央璽已開放了展示點，其餘樓盤基本上還未揭開面紗，有部分甚至案名尚未確定。相對於普通剛需盤，這些高價樓盤顯然動作上更為遲緩。
02
高地價=高房價？還看產品配不配！？
這些地價過萬的項目，再算上建安成本、財務稅費、運營成本等，預計售價要2萬+才能實現利潤。但目前，南寧商品住宅均價才1.1萬+，市場是否能接受2萬+的項目，不僅僅是高地價說了算，更重要的是看產品配不配。
簡言之，高地價項目想要實現高溢價，必須在產品力上下功夫。而從目前在售或已亮相的項目來看，不少開發商確實有在產品力上“下血本”。
建築風格上，主打輕奢或近年來大熱的新中式風格；產品類型及面積段方面，大平層、洋房、疊拼/聯排別墅佔據較大的比重，個別項目產品更為純粹，清一色的都是大戶型改善產品；戶型設計上，追求大開間、大進深等尺度感設計。另外，部分項目還在智能化方面發力，力求給業主更為便捷舒適的居住體驗。
2020年，南寧或真正進入高端改善產品力元年。
03
10大高端新盤PK，你更撐誰？
建發五象湖一線湖景項目
建發五象湖一線湖景項目地塊位置示意圖
建發五象湖一線湖景項目地塊實景（拍攝於2019年12月）
地址：良慶區玉洞大道以南、玉德路以西
佔地面積：約130畝
容積率：＞1.5且≤2.0
點評：從地段來看，項目位於五象湖核心區域，臨地鐵、學校、公園和雙面一線湖景，景觀環境優質，出行便利，周邊配套齊全。目前五象湖頭排位置，並且正對主湖區的住宅用地比較稀缺，更能突顯項目的地段價值。
2019年12月25日的“聖誕土拍”，16家房企報名參拍，龍光和建發為該地塊進行了長達7個小時的“鏖戰”，也從側面反映出房企對項目的地段價值廣泛看好。
目前項目還未釋放具體信息，但從規劃條件來看，預計打造多層、小高層和高層低密住區。而從拿地成本來看，實際成交樓板價緊追建發央璽，再加上地段價值更為突出，預計項目定位不會低於建發央璽，打造高端住區，在全國不乏高端產品案例的建發操盤，項目品質值得期待。
建發央璽
建發央璽區位圖
建發央璽效果圖
地址：良慶區五象湖壇洋路3號
佔地面積：152.51畝
容積率：2.72
點評：作為建發南寧的第二子，亦是建發在南寧首個高端住宅項目，建發央璽依然延續建發一貫的新中式風格，產品結構為高層+洋房+疊拼，板式佈局。從地段來看，項目緊鄰五象新區第四實驗小學，地鐵3號線“五象湖站”就在項目門口，地鐵和學區優勢明顯。離mini萬象城、合景1813+均不到1公里，未來商業氛圍可期。
產品最小僅65㎡，最大有187㎡大平層產品，還有129、142、165㎡左右的上下疊拼，產品純粹性或有所影響。不過，建發操刀新中式高端產品歷來遊刃有餘，產品力也有目共睹，建發央璽的最終呈現也值得期待。
錦麟玖璽
錦麟玖璽地塊位置示意圖
地址： 良慶區玉洞大道以南、平樂大道以西
佔地面積：103.62畝
容積率：＞2.5且≤3.4
點評：項目由新希望、龍光聯發開發，新希望操盤。從地段來看，區域自帶“流量”，項目緊鄰五象新區第四實驗小學，門口是地鐵3號線“五象湖站”，地鐵和學區優勢和建發央璽相似。產品信息尚未公佈，但從外地的新希望錦麟玖璽項目來看，均定位高端產品，主打中式風格，產品多為高層+洋房+別墅的組合，這一產品模式複製到南寧的可能性較大。項目預計4、5月份將亮相。
龍光·天闕
龍光·天闕地塊位置示意圖
龍光·天闕地塊實景
地址：良慶區玉洞大道以南、玉象路以西
佔地面積： 99.667畝（GC2019-139地塊56.969畝，GC2019-138地塊42.698）
容積率：＞1.5且≤2.0（GC2019-139地塊）；＞2.0且≤2.5（GC2019-138地塊）
點評：龍光·天闕是龍光集團繼龍光·天曜、龍光·天瀛後，在南寧的又一個“天系”高端項目，可預見價格將會“貴氣逼人”。該項目與五象湖公園五大湖泊中的碧象湖一路之隔，擁有一線湖景視角，地塊位置優越且稀缺，而湖景無疑也將成為龍光天闕最大的溢價點和亮點。
從配套上看，南寧市檔案館、南寧市圖書館、廣西美術館、五象山莊、南寧市第四中學五象校區、秀田小學五象校區等優質市政、教育配套環繞項目周邊，但項目所在板塊目前仍較缺乏大型商超是其“硬傷”之一。交通上，項目旁為玉象公交首末站，與地鐵3號線五象湖站有一定距離。
整體看，龍光天闕先天條件可謂是“天生麗質難自棄”，但項目是否被市場所接受，最終還需迴歸產品本身。目前項目還未釋放具體的產品信息，如若項目以精裝房銷售，價格過2萬+已是事實，讓我們拭目以待。
陽光城江山璟原
陽光城江山璟原區位圖
陽光城江山璟原效果圖
地址：青秀區柳園路1號
佔地面積：約55畝
容積率：3.5
點評：陽光城致力於在南寧打造的高端盤標杆之作，肩負著陽光城品牌的重新樹立。正因如此，項目在產品力上確實下了不少功夫。項目引入陽光城TOP系璟系產品，主打輕奢風格，在戶型設計、智能化等方面都不乏亮點。
如在戶型設計上，項目部分戶型採用經典U型廚房設計和創新的L型雙廳，保證廚房的優質採光以及客戶的空間優化使用；在客廳進深和陽臺開間等設計上追求尺度感。又如在智能化方面，項目以陽光城綠色智慧家理念為核心，在用水、健身、節能環保等七個方面，採用德國科技智能化識別與設備聯動，打造全生命週期的綠色健康智慧的科技生活。
不過，對比柳沙及其周邊其他競品，項目外部景觀資源上的優勢並不突出，如沒有一線江景、看江房源有限等。但對於認可柳沙地段價值的高端客群來說，板塊高端盤屈指可數，項目在產品力上頗受期待，確實值得重點關注。
雙瓏原著
雙瓏原著地塊位置示意圖
地址：鳳嶺南路南側
佔地面積：41畝
容積率：≥1.1≤1.8
點評：2019年5月，龍湖以樓板價14046元/平方米的樓板價拿下鳳嶺南路41畝地塊，刷新了該板塊的樓板價記錄。
這一地塊擁有一線江景資源，可打造一線江景住宅。按照土地出讓計劃，地塊建設要求項目限高45米內（頭排臨江在24米內），自身配建公租房8220㎡。
目前，開發商並未公佈具體規劃信息，僅透露案名為雙瓏原著。分析師從南寧自然資源局網址搜索獲悉，該地塊已公佈公示的總平圖，項目分兩期開發，一期是5棟樓，都是小高層。其中有1棟是公租房，15層；其餘4棟是住宅樓，都是11-14層的小高層。
從全國來看，龍湖在北京、廣州、常州等多地曾打造過雙瓏原著產品系。這一產品系多為打造包含別墅產品在內的高端低密住區。
雙瓏原著項目，由龍湖、盛天聯合開發，是龍湖在南寧首個親自拿地開發，操刀打造的作品，值得期待。
美的悅江府
美的悅江府地塊位置示意圖
地址：青秀區桂海外環高速東側、鳳嶺南路南側
佔地面積：35.526畝
容積率：≥1.0且≤2.0（其中住宅容積率≤1.9）
點評：2019年鳳嶺南濱江板塊高價地項目頻出，板塊高端屬性逐步凸顯，美的悅江府便是該板塊其中的一個“豪盤”。項目作為美的置業在南寧佈局的第3個項目，同時也是其在南寧的第一個高端“府系”產品，臨近萬象城商業圈及東盟商務區，結合樓面價，項目未來單價突破2萬+是趨勢。
從景觀資源看，美的悅江府的觀江效果不是板塊內最好的，周邊競品較多，景觀溢價有一定侷限性。如何突破溢價，需要項目在園林及自身產品下更多功夫，從美的置業在其他城市打造的“府系”產品看，以多層小高層 高層 超高層產品為主，不排除南寧項目也會如此。
整體看，美的悅江府先天條件與板塊內其它高價地項目相比有所打折，而這也更加考驗項目的產品打造力，值得期待。在項目面市前，不妨先看一下美的置業其它“府系”項目的實景。
玉桶金（幸福集團+金科）三岸項目
玉桶金（幸福集團+金科）三岸項目地塊位置示意圖
地址：青秀區桂海外環高速東側、鳳嶺南路南側
佔地面積：約53畝
容積率：≥1.0且≤2.0（其中住宅容積率≤1.94）
點評：項目南距邕江北岸（三岸）濱江景觀帶200餘米，且南面規劃以市政綠地為主，沒有建築物遮擋，擁有較好的江景視野。西面和北面規劃新建中小學（待建），未來業主子女就學方便。不過，目前三岸整體的內部路網有待完善，但外部可行經鳳嶺南路、蓉茉大道等市政主幹道便捷去往鳳嶺南、仙葫、龍崗等片區。
目前，項目還未對外釋放信息。但從地塊規劃條件看，預計打造以小高層為主或高層搭配多層、小高層的低密江景住區。
保利·冠江墅
保利·冠江墅鳥瞰圖
保利·冠江墅實景圖
地址：青秀區鳳嶺南路16號
整體規劃：97套別墅和9棟高層
容積率：2.4
點評：作為保利最高端藍寶系產品，保利·冠江墅地處保利領秀前城旁，與邕江僅一路之隔，再加上青秀山、蠟燭灣湖景、高爾夫球場、200畝中央公園，5大景觀盡收眼底，景觀優勢凸顯。此外，組團還能共享保利領秀前城豐富的商業、教育配套，是南寧佔據核心地段的高端物業。
冠江墅組團由97套別墅和9棟高層組成，容積率2.4。別墅產品面積區間為225-360㎡，打造中國風的大國院墅，是鳳嶺唯一暨擁江又擁山的院墅，也是唯一南向望江的別墅。高層產品為126-210㎡的一線江景平層，戶型拓展面積大，並結合自身稀缺資源，形成了層層遞進的天際線，江景價值最大化。對高端買家而言，是一個不錯的置業選擇。
南寧萬科紫臺
南寧萬科紫臺實景（拍攝於2020年3月）
地址：良慶區明月東路與歌海路交匯處（五象總部基地板塊）；
佔地面積：28.9畝；
總建築面積：約10萬㎡；
容積率：3.36
點評：追溯這個項目的“誕生”還是在2016年6月14日，萬科等10餘家房企競拍五象總部基地3幅地塊（合計176.59畝），最終萬科均一一斬獲，成交總價約27.13億元。其中GC2016-035地塊（約30畝），歷經244輪競價，最終成交樓板價達5076元/m²，是這3幅地塊成交樓板價最高的，也是當年南寧土拍地價“TOP4”。如今,其相鄰2幅地塊是在建的萬科金域中央一期、二期組團（一期部分樓棟已交付）。
“萬科紫臺”即將亮相，目前仍是保持神秘面紗。分析師初步瞭解到，目前項目以7棟高層大平層（全裝修），以及39套聯排多層（毛坯），大平層產品或以建面約170m²以上為主，整體戶數不到400戶，目前暫未公開其他資料；高層和多層樓棟的工程進度主體形象面基本過半。
項目出街海報（來源開發商）
其相鄰地塊建設的萬科金域中央已進入清盤階段，僅剩少量建面約145m²五房產品，帶裝修參考均價17000元/m。小編推測，即將正式入市的萬科紫臺，改善型大戶產品，單價2w+元/㎡，客群或以南寧自貿區企業領導、高管為主，不折不扣的“CEO盤”。
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