疫情之下，經濟大環境動盪不安，全球進入“降息潮”。
中國也不例外，2020年一季度，已宣佈兩次降準，釋放13000多億元，以支持實體經濟發展。
作為資金密集型行業，中國的房地產企業離不開融資“輸血”。
受困於疫情銷售出現斷崖式下跌，開發商資金迴流出現阻礙。2020年1-2月，商品房銷售額8203億元，同比下跌35.9%，恰逢全球降息背景下的流動性寬鬆，讓不少揹負高財務槓桿的開發商有了喘息的機會，融資通道進一步打通，同時獲得了更低的資金成本。
在這場融資之戰背後，房企發債水平呈現兩極分化局面。有人發債利率低於公積金的貸款利率，而有人卻逼近高利貸。
對於個人而言，你還敢高槓杆買入深圳嗎？
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房企密集融資，成本高下立見
資金是房企賴以生存和持續發展的關鍵。
據光大證券研究所統計，2020年1月房企海外融資整體放量，1月單月海外發債1267億元，同比增長83%；2月房企境內發債規模363億元同比漲50%。不僅融資規模出現大幅度增長，高評級的規模性房企在融資成本上優勢更加明顯，部分超短期融資券的票面利率僅為2.58%。
3月初，中海地產發行10億美元債券，其中，3億美元5年期債券年利率2.375%；5億美元10年期債券年利率2.750%；2億美元15年期債券年利率3.125%。這一利率比深圳當前公積金貸款利率3.25%還要低，受到同行的羨慕。
境外融資新低第一名頒給了中海，而境內融資第一名，非萬科莫屬。
萬科於2月25日獲得中國證券監督管理委員會核准，面向合格投資者公開發行面值總額不超過人民幣90億元（含90億元）的公司債券。其中品種一票面利率詢價區間為2.60%-3.60%， 2.60%的利率創下今年境內外房企融資利率新低。
中海和萬科並非特例。
建發股份在2019年共計發債15次，發行總額117.5億元，平均利率僅為3.80%。仍然低於居民首套商品房房貸利率水平。
類似這樣可以拿到較低成本的還有首開、龍湖、金融街、招商蛇口、華髮、萬科等槓桿水平較低的規模房企和具有國有背景的房企擁有相對明顯的融資優勢。他們近期的融資利率也在4%以下。
2月20日，金地完成的10億元超短期融資券為例，其發行期限為270天，發行利率為2.83%；招商蛇口成功發行了 2020 年度第二期超短期融資券15億元，票面利率2.7%。
2月21日，保利地產成功發行2020 年度第一期中期票據(永續中票)，期限為 3+N 年，發行利率為 3.4%。龍湖將發行人民幣 30 億元住房專項公司債券，票面利率為 3.80%，年期為 7 年。
濱江集團(002244.SZ)2月分別發行了一筆12億元的中期票據和一筆9億元的短融，發行利率分別為4%和3.25%;美的置業近期發行的一筆規模14.4億之四年期公司債券，票面利率為4%。
世茂股份採取分期發行方式公開發行不超過人民幣 40 億元公司債券,本次為首期發行,發行規模不超過人民幣25 億元,票面利率詢價區間為 3.2%-4.2%。中國奧園擬發行 25.4 億元境內債券,票面年利率為5.5%，期限為5年。
與之形成鮮明對比的是，部分企業發債利率超過10%，
其中明發集團的利率最高達15%。
2020年1月21日，景程、恆大地產、天基控股及附屬公司擔保人就發行20億美元於2022年到期的11.5%優先票據及20億美元於2023年到期的12.0%優先票據。
3月5日，泰禾集團(000732.SZ)發佈公告，擬面向專業投資者公開發行不超過人民幣120億元公司債券。引起行業關注，有業內預測，按往期泰禾的發債成績，若能發債成功，利率估計不低於10%。
2019年泰禾集團共發行3筆美元債合計融資6.1億美元，利率均在11%以上，其中2019年7月發行的三年期4億美元債券利率更高達15%。
另外華南城、花樣年、海倫堡中國、朗詩地產、陽光100中國、景瑞控股、當代置業等公司在2020年以來發行的海外債券發票利率均高於10%。
如此巨大的融資成本差異，凸顯了當下房企冰火兩重天的生存鏡像。類似中海這樣的央企，攜低成本資金優勢在上半年的土地市場所向披靡，而泰禾則深陷資金危機，不得不轉讓多個項目股權度日。
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融資有放鬆跡象？專家：將越來越難
在因突發疫情導致行業銷售幾乎停滯的情況下，銷售回款受阻，市場融資能力和融資成本對房企來說至關重要。近 20 家中資房企面臨境外債償還壓力，美元債融資迫在眉睫。
事實上，與去年融資環境收縮相比，今年截止3月12日，房企的海外融資活動仍然活躍。
Wind數據顯示，2020年1-2月，國內房企債券融資2484億元，同比上升36%。華泰證券數據也顯示，2020年2月單月，房企境內發債規模為363億元，同比大增50%。
另外，3月1日，中國國家發展和改革委員會和中國證券監督管理委員會宣佈，自2020年3月1日起境內債券發行從核准制改為註冊制。穆迪評論，境內債券發行新體制將提高中國房地產開發商的融資靈活度。
新體制因為簡化的管理程序有助於縮短國內債券發行的準備時間，將有助於受評開發商獲得境內融資。
“全球降息潮”正在席捲資本市場。本月以來，已有多個國家跟隨美聯儲的腳步宣佈降息。這是否意味著中國房企真的就步入“寬鬆”的融資環境，未來融資發債將更加輕鬆？
匯生國際融資總裁黃立衝先生認為，量化寬鬆和降息是市場出現流動性危機而導致美聯署的救市行為，因此流動性危機倒逼垃圾債，也影響投資級別的債，而部分房企已經靠近垃圾債級別，因此發行難度會大幅增高。
黃立衝則認為，海外融資有相當程度的萎縮，環球股債導致全球債券市場的短期流動性危機，目前短期流動性緊張，估計國際的投資者和本地香港的投資者不會對中國的房地產美元債感興趣，目前很多已經發的美元債的交易價格跌得比較厲害，預計短期內購買美元債的可能性不大。
據他分析，目前投資市場也逐步出現的楚河漢界，地產美元債還是地方融資平臺債現在主要靠香港的中資企業認購。現在香港和國際的投資者基本上已經不投，現在主要靠中國各銀行的外匯存款轉投美元債。而這種情況已經發生近一年。
雖然在降息降準的大環境下，但黃立衝認為，投資者並不買賬，房地產企業需要擔心融資平臺外債發行市場存在的萎縮的風險，甚至冰凍的風險。
這次疫情導致投資者擔心許多企業債存在償付危機，不少投資者甚至擔心2008年和1997年財務危機重演。“股票受到損失必然回收現金，拋出港股和A股去救自己的組合，也會拋債，因此投的可能性就少了。現在投資者已經開始擔心美國高評級的企業債，對於低評級的中國企業債就更加擔心了。”黃立衝表示。
但易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進則認為，不管全球是否降息，中國自去年第四季度起，已經進入一個較為寬鬆的融資環境，只是現在放鬆力度更大；另外從合作制到註冊制，過去發債要經過嚴格審核，現在相對簡化，融資的靈活動增加，規模會增加，資本成本相信會進一步下調。
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