重慶，土拍行情已是樓市行情的風向標。
土拍旺，樓市旺；
土拍涼，樓市涼。
今天重慶拍了兩塊地，關注度很高。
一塊在蔡家，蔡家地鐵站輻射圈；
一塊在李家沱，靠巴濱路方向。
1
如果你還有印象的話，從時間來看，去年的小陽春，恰好始於傳遍朋友圈的驚天一拍--水土之戰。
當時我花了30分鐘寫成，2個小時後公眾號有6.8萬閱讀，聽說那天所有蔡家的置業顧問都跟客戶說了這句話：
老師！昨天還能買蔡家，今天只能買水土哦。
2019年3月22日，離解放碑40KM的水土，拍出了溢價47%、6200元/㎡的地...就這麼豪橫。
後來，又紛紛出現了中央公園“萬元地王”、回興“萬元地王”、灘子口“萬元地王”...
從“寒冬”到“回暖”，再到“陽春”...那時候，幾乎每一個售樓處，都會提前做好恭喜XXX來當鄰居的紅色大字報。
可惜，好景不長。
在以“地王”為貶義詞的重慶，非常之敏感，就連我那篇文章，也僅僅刊發了5個小時。
超過萬元，就成“王”，讓其他城市的“王”，挑了挑眉毛，笑而不語。
2
今天的兩宗土拍。
一南一北。
蔡家。
11家房企報名參與。（龍湖、香港信合、金地、保利、中南置地、華宇、中海、雅居樂、天府＋新城、金科、頤天康養）
25輪舉牌後，被蔡家“專業戶”--金科拿下，成交樓面價6731元/㎡，22.08%的溢價率。
好消息是，他超過了去年蔡家土拍的平均水平線之上。
這就很有意思了！
年年歲歲花相似，歲歲年年人不同。從到場數和舉牌數看，重慶開發商還是很熱情！22%的溢價率，也告訴我們，熱情中，仍然透露著理智。
想上，又得隨時手持計算機算著成本和利潤。
價格或許沒有驚人，但實際上，我認為符合市場預期，且說明了當前樓市的狀況。
首先，金科深耕重慶，也重倉蔡家，他並不是“鐵頭青年”，肯花22%溢價拿下，很明顯，這是出於對蔡家的信心；
其次，金科出手，對市場的意義則是：此時重慶的地價，是靠譜的。因為金科對重慶的理解，對發展的規律，都是有把握的。
這一點，應該給外來開發商很明顯的參考意義。
另一宗，在李家沱，可以劃到巴濱路範圍。
先看地。
1）臨江，稀缺；
2）成熟，周邊基本成熟。
所以，他比去年板塊內中梁和苑項目的6054/㎡最高樓面價要高。
7家開發商報名，22輪舉牌，被弘陽以6313元/㎡拿下。
這塊地的可塑性不錯。雖然體量不大，但2.0的容積率，是近期少數超出1.5的，產品的組合更加靈活，老居住區內改善坯子，好像，也恰恰符合弘陽這家開發商的調性啊！
我對弘陽很有信心，經歷過高房價地區洗禮的他，加之高廟村一役，我相信他。
讓我們期待他的新作品。
3
總結一下。
首先，從報名及拍賣過程來看，開發商對於優質地塊的信心明顯提升。
兩塊地起拍價大約都在5500元/㎡，實現了一個相對不錯的溢價率！
不激進，但有熱情。
土地，當然不是越高越好，而是恰當就好。
實際上，我們從近期重慶市場的表現看，他還是維持了一貫的特徵--
求穩。在經濟不確定性強，實體受突發事件衝擊之下，大家需要合理的預期，需要熱情。
當然，也需要理性。
第二個看點，隨著重慶已經明顯的全面進入新興區域開發模式，更多的地塊，都會出現在目前相對不成熟的新區，那麼，過去我們認為一般的土地，逐漸也會成為香餑餑。
開發商們，且行且珍惜。
第三個看點，當前似乎是重慶一個很好的拿地窗口期。
競爭程度開始加劇，但大家都相對還算理性。
價格不高，有合理的利潤空間。
市場資金層面，有寬鬆的跡象...
對那些適應市場，開發管理能力強、現金流有保障的開發商，此時，正是一個拿地擴張的窗口期。
藉此機會，廣積糧，儲備更多優質土地，與重慶共同分享下一個五年發展紅利。
會是一個非常不錯的選項。
最後，我們期待大家，拿得了好地，蓋得了好房。
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