數據來源：融創年報 製圖：地產銳觀察

毫無疑問，融創中國（01918.HK）是地產界的尖子生。

過去五年，融創合同銷售金額由2015年的682億元飆升至2019年的5562億元，平均複合增長率高達69%。

但是，在2019年融創的年度業績發佈會上，融創中國董事局主席孫宏斌攜管理層亮相，話語間透露出來的強烈信號是：規模靠後，利潤第一。

地產銳觀察認為，不做有偏科的尖子生，轉向更高質量的增長，正成為融創新的發展導向。

融創的三大優勢

先來看一下融創2019年的年報數據，多個核心指標表現優異。

數據來源：融創年報 製圖：地產銳觀察

在年度業績發佈會上，孫宏斌說融創有三個核心競爭優勢是同行難以學到的：土儲優勢、產品優勢和管理優勢。

三大優勢在2019年財報上有怎麼的體現？我們分別來拆解一下。

一、紮實的土儲——量大質高

土地儲備特別是優質的土地儲備，是房企參與市場競爭和保持可持續發展的核心優勢。從2019年報數據看，融創“糧草”豐厚，具有總量、質量、結構和成本的多重優勢。

從總量看，年報數據顯示，截至2019年末，融創連同其合營公司及聯營公司的土地儲備約2.34億平方米，土地儲備貨值高達3.07萬億元。

從質量看，超82%的土儲位於一二線城市，未來銷售去化潛能大。

從結構看，在3.07萬億貨值的豐厚土儲中，有超過60%的土儲是通過收併購方式獲取。在2019年獲取的1.34萬億元貨值土儲中，有6741億元貨值是通過收併購獲取，佔比50%。

從成本看，融創在手確權的平均土地成本僅4306元/平方米。這很大程度上得益於併購帶來的低成本。

比如，2019年四季度併購的環融資產包，約90%的土儲位於成渝城市群及長沙、昆明等二線城市，確權土儲貨值超2200億元，平均成本不足1800元/平米，且持有性物業佔比不足5%，資產包流動性好。

業內認為，高質量的土儲，可為融創2020年的銷售以及長期穩定發展，提供有力支撐。

二、產品力進化——鑄口碑標杆

在改善型市場，融創具有客戶口碑、品牌優勢，以及業內交口稱讚的營銷能力。

目前，融創已經成功打造了多條產品線，包括壹號院系、中式產品譜系、府系核心產品線及其他一系列成熟產品線，中式產品體系能力業內首屈一指。

同時，融創在眾多核心城市持續不斷打造和交付的多個項目，均成為當地樓市標杆，受到業主和各界的高度認可與廣泛讚譽。

據融創年度報告披露，2019 年融創在全國越來越多的核心城市擁有領先地位，銷售排名第一的城市從2018年的9個增長到13個；17個城市銷售額超百億元，較2018年增加6個；43個城市銷售排名前十。

在克而瑞研究中心發佈的“2019年中國房企產品力排行榜TOP100”中，融創高居榜首；融創服務位列“2019中國物業品質服務領先品牌企業”前三。

據悉，融創還在與阿里、華為等優秀企業合作，探索打造智慧社區、未來社區，持續推動產品創新升級，滿足客戶的升級需求。

第三、放權管理——穩定高效，使命必達

“融創是一個授權最充分的公司。” 在年度業績發佈會上，孫宏斌一如既往的金句頻出。

年報數據顯示，截至2019年末，融創地產開發業務已基本完成了境內一線、二線及強三線城市等的全國化佈局，並劃分為七大區域進行管理。

目前，融創擁有由7個區域集團（58個城市公司）+3個專業集團公司（服務集團、文化集團、文旅集團）組成的組織架構。融創總部對區域集團充分授權，區域集團向城市公司放權，這是融創管理體系中的顯著特徵，也是融創成長基因中與其他民營房企最大的不同。

融創的核心高管幾乎清一色都與孫宏斌共事了15年以上。比如行政總裁汪孟德、北京區域集團總裁荊宏、上海區域集團總裁田強、西南區域集團總裁商羽、華南區域集團總裁黃書平等等，都是一路跟著孫宏斌打天下的“老順馳人”。

這既體現了孫宏斌強大的領導力和凝集力，也讓融創在抵抗風險時固若金湯，勝則舉杯相慶，敗則拼死相救。讓融創形成了集強大的執行力、靈活的決策力、激情的創造力、十足的戰鬥力於一體的獨特氣質，也讓融創具有了強大的生命力。

轉向更高質量的增長

在年度業績發佈會上，孫宏斌的字裡行間都透露著一個共同的信息：利潤第一。在經歷了連續4年的高增長穩定在TOP4後，提升利潤成為融創今後發展新的關鍵詞。

孫宏斌表示，2020年融創在融資方面，要調整融資結構，降低融資成本；在投資方面，要謹慎拿地，選好地塊，把握好拿地時點。

總結一下，可翻譯為：融資——降槓桿，投資——拿好地。

第一、融資——降槓桿

據財報數據，截至2019年底，融創總資產9606.49億，同比上年末的7166.60億增長34%；所有者權益1140.94億，較上年末增長56%。資本負債率已連續三年呈下降趨勢。

但是從融資成本來看，融創2019年平均融資成本為8.1%，同比去年有所增加，並且稍高於同級別房企其他頭部房企。

一方面，是因為受到2019年房地產融資強監管大環境的影響，銀行、信託等金融機構地產類信貸規模被壓縮，房企融資成本普遍被提高；另一方面，也有融創自身融資結構有關。融創慣用信託融資，而信託融資成本明顯高於銀行信貸。

但是進入2020年，房企融資利率下降明顯。本身一季度各類金融機構騰退出的信貸額度就較為充裕，再加上央行為抗擊新冠疫情衝擊而釋放的充裕流動性，大中型品牌房企融資難、融資貴的局面得到較大緩解。

融創於今年1月發行的2025年到期的5.4億美元的5年期美元債，利率僅為6.5%，比之前下降了2個多點；3月27日融創擬發行的4年期40億元公司債，利率區間下降到了3.7%~4.9%。

光大證券認為，當前融創融資成本下行拐點已現，後續有望回落至大中型民營房企的平均融資水平（當前為6-7%），為提升利潤釋放能力。

地產銳觀察獲悉，在孫宏斌親自的主抓下，日前融創已經下調了信託及機構類的融資成本，有抵押融資及無抵押融資的成本的上限均比之前下調了約1個百分點。並且融創也在嘗試引進金融機構在項目層面開展股權合作，通過調整融資對象、融資結構，達到進一步降槓桿的目的。

第二、投資——拿好地

“今年是地產洗牌年，併購機會超過以往任何一次，但是好的標的可能不會太多，所以公司拿地會謹慎，不賺錢的活不幹。”孫宏斌表示。

對於2020年的新增投資，融創表示會保持耐心，只有在確信疫情對整體經濟和地產行業的影響可控後，同時在保證集團流動性充裕且不影響長期槓桿率下降趨勢的前提下，審慎決策，將更聚焦於一二線城市的優質土地。

目前，在克而瑞額全口徑銷售排行榜上，融創與身後的第5名保利發展拉開了800多億的銷售額，與前面的第3名恆大差距不到530億。

據光大證券預估，2020年初融創全口徑已售未結金額近8000億，表明後續業績釋放確定性明顯。再加上豐厚的優質土地儲備及可售貨值，預計未來幾年融創的銷售業績增長仍然可期。

只是，孫宏斌表示，融創已經達到一定規模，現在利潤才是第一位。

用一句話總結：轉向更有質量的增長，不做有偏科的尖子生。未來，更好的融創，可期。

閱讀更多 地產銳觀察 的文章

關鍵字: 伴隨成長的中國味品牌 偏科