在連續三年超額完成年度銷售目標之後，世茂房地產（00813.HK）於2019年再次實現了對自我預期的超越。至此，外界頗為關心的行業前十卡位戰終於塵埃落定，開足馬力的世茂房地產重返前十，躋身行業第九位。
實際上，世茂集團董事局副主席、總裁許世壇曾一再強調，公司沒有重回前十的壓力。對世茂房地產而言，在收併購市場頻頻出手，不僅僅是積極補倉，更是對企業間合作的深入探索。如此看來，排位的晉升只是世茂房地產實現自我超越的必然結果——規模相若，快者必勝。
在規模道路上策馬揚鞭的世茂房地產，並未忽視增長質量。2019年，世茂房地產的各項盈利指標皆實現了穩健增長，更為難得的是，世茂房地產旗下的酒店、商業及物管板塊收入規模超過60億元。
就在年度業績發佈的同一天，世茂房地產公佈了更名消息，將“世茂房地產”更名為“世茂集團”。顯然，後者更適合世茂房地產當下的發展路徑。
連續3年超額完成目標 規模跳漲助排名上升
在2016年結束去庫存調整後，世茂房地產製定了一個為期五年（2017年-2021年）的發展計劃。其中，最為主要的是實現銷售業績的快速增長。
此後的兩年時間裡，世茂房地產的銷售增速有目共睹。在2017年-2018年，銷售額同比增長47.9%及74.8%，繼2016年之後連續超額完成年度銷售目標；
2019年，世茂房地產更進一步，實現合約銷售額2600.7億元，同比增長47.6%，再次超額完成全年銷售目標。
更難能可貴的是，世茂房地產的銷售回款在2018年突破1300億之後，2019年再創新高，為1950億元，同比增長42%。
至此，世茂房地產實現了連續三年“有質量的高速增長”。而在世茂房地產的快速增長計劃中，尚有兩年時間。許世壇曾表示，“我們長遠的規劃就是希望比同規模的企業增速快”。
對於規模較大的企業，無限靠近閾值，突破就愈發困難。當下，前20強房企的平均增速為20%左右。而世茂房地產則將增速維持在45%以上，這無疑是一種“後發先至”式的搶位。
在疫情的影響下，2020年房地產行業增速將受到市場下行的較大沖擊，世茂房地產將年度銷售目標鎖定在3000億元。與近年來設定的穩健目標相同，世茂房地產並沒有給自己施加較大的增長壓力。在許世壇看來，世茂只要保持每年的進步，在行業中前進是必然的。“至於前進一名還是兩名，我們沒考慮這麼多，反正我們就是要進步”。
營收迎5年來最高增速 多元化佈局更趨均衡
許世壇口中的進步，並非單指銷售業績，而是實現有質量的增長。
為此，世茂房地產曾於2015年-2016年主動放緩對規模的要求，轉而追求有質量的增長。
經過兩年的主動調整優化後，開啟新計劃的世茂房地產將規模與利潤並重，逐步追求規模效應的良性循環。
2019年，世茂房地產實現營業收入1115.2億元，同比增長30.4%，為近5年來的最高增速；毛利同比增長26.6%至341.3億元，毛利率達30.6%，持續維持在30%以上。
同時，世茂房地產年內核心業務淨利潤上升30.6%至153.3億元，年內股東應占核心業務淨利潤上升22.5%至104.8億元。未來，世茂房地產的權益利潤有望繼續維持在20%以上的增速。
值得一提的是，世茂房地產擬更名為世茂集團，董事會認為更改公司名稱將更有效反映集團的業務現況，並有利於提升集團的企業形象以及未來業務發展。
實際上，世茂房地產早已圍繞地產主業，展開多種業態的持續精進。從“地產+”到“大飛機戰略”，世茂房地產與時俱進——從以房地產為核心，酒店、物管、商業、旅遊娛樂作為重要“兩翼”，再到增添高科技、醫養、教育等新業態“尾翼”，世茂房地產的多元化佈局已愈趨平衡。
期內，世茂房地產來自酒店、商娛及物管板塊的收入獲得了穩健的增長，收入規模合計達65億元。其中，酒店收入突破22億元，商娛收入18億元，物管收入25億元。
與成本較高的物業銷售不同，這些板塊不僅為世茂房地產帶來了可觀的利潤，也提供了穩定的現金流，並持續保持世茂房地產在穿越市場週期時的競爭力。
對於多元化板塊的未來，世茂房地產也打算踩準自身發展計劃的時間點。許世壇表示，集團旗下物業和酒店板塊將在未來兩三年內分拆上市，物業的上市速度會更快一些。
負債結構持續合理 安全邊際逐步提升
體現世茂房地產有質量增長的另一面，是公司長期穩定的財務策略。
2019年，世茂房地產的淨負債率約為59.7%，連續第8年維持在60%以下；借款餘額約為1265.6億元，佔總負債的35.7%，較2018年下降4.4個百分點，不僅在同規模企業中處於低位，亦在行業中處在低位。
其中，短期借款約為367.8億元，佔比29%，長期借款約為897.8億元，佔比71%。
同時，世茂房地產的期末在手現金約為596.2億元，實現現金短債比約1.6，表示公司流動性充裕，短期償債無憂。
在融資方面，通過發行5-7年長期限、利率位於3.23%-5.6%區間的公司債，逐步置換短期債務，提高財務安全邊際。此外，世茂房地產於期內進一步降低融資成本至5.6%，處於行業低位。
構建“合作共贏生態圈” 增強多元化協同發展效應
豐富的土儲資源，支撐起了世茂房地產未來的發展信心。
截至2019年底，世茂房地產的土地儲備（權益前）約7679萬平方米，貨值超過13000億元，遍佈全國120個城市，總項目數達349個。
僅在2019年，世茂房地產就新增了5000億元的土地貨值，不僅對當期銷售產生了助推，也為未來的發展增加了底氣。其中，約有三分之二以上來自於收併購，讓期內的土地成本低至每平方米5035元。此外，世茂房地產並不追求百分百的權益收購，在降低收併購投入的同時，這些項目也將進一步擴大其淨利潤。
作為去年在收併購市場頻頻出手的熟面孔，世茂房地產的最大手筆，無疑是鯨吞福晟。可以說，世茂房地產收併購邏輯的大發散，催生出了“世茂福晟”平臺。
在許世壇看來，優質項目的收購機會固然不容錯過，更為重要的，是在住宅項目之外，是否還存在能助推世茂多元化業務的優質項目，從而以收購資產包的形式實現更高收益的投資。
不過，僅止步於針對資產包的收購，還不能被稱之為創新。
為加快資產包項目的落地，世茂房地產專門讓旗下世茂海峽發展公司與福晟進行對接，將主導的大部分項目在當年實現落地銷售，完成高效率地利潤轉化；同時，世茂房地產還對資產包內的項目抽繭剝絲，優先將優質項目進行轉化。
上述企業間合作的新模式被世茂稱為“合作共贏生態圈”，通過梳理龐大的資產包，最大化降低從投入到轉化所需的時間。
目前，福晟住宅項目近1200億貨值的土儲，豐富的土儲足以滿足其四年的發展。
不僅如此，世茂房地產也在城市更新等方面與福晟展開了合作。在城市更新方面，世茂福晟合作的項目貨值超過3000億元。儘管舊改項目的週期較長，但從長遠來看，項目的龐大貨值已被世茂房地產鎖定，將帶來穩定的利潤與現金流。世茂房地產也將根據舊改項目的進度，優先關注市場潛力較大的城市及區域，提升落地效率。
“福晟優質的商業資產我們也在密切關注，”許世壇表示，“最重要的是‘福晟六建’，這是打造世茂建築施工產業鏈的重要一環。”
隨著疫情得到有效控制，行業也將迎來新的分化。許世壇認為，2020年是收併購的好時機，中小開發商面臨較大壓力，將給保持充分流動性的大房企帶來更大機會。
不過，世茂房地產2019年新增的5000億貨值，在許世壇眼中已經足夠消化一段時日，更為穩妥地保持進步是世茂房地產今年的主題，“今年的土地預算在回款的50%左右，不會特別多”。
顯然，維持穩定的增儲節奏，提高對收併購項目的要求，繼續尋求“合作共贏生態圈”的優質夥伴，將成為世茂房地產未來的重要方向。
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