國家繼續堅持“房住不炒”的基本原則，樓市平穩過渡。2019年上半年樓市經歷了小陽春後，下半年行業調控不斷深化，市場氛圍由熱轉冷，認購率及成交速度均明顯下降。
這樣的大環境下，只有那些能夠審時度勢精耕細作的企業才能抵禦嚴冬並脫穎而出。
2020年3月30日晚，首次上市的房企新力控股發佈2019年業績：2019年，新力控股實現營業收入約270億元，同比增長220.7%；歸母核心淨利潤為18.5億元，同比增長485.2%。
而新力控股就是這樣黑馬成色十足的年輕房企，不僅保持穩健發展的態勢，還迎來了發展的“豐收期”。
上市僅3個多月就貨納入恆生綜合指數並調入港股通，表明資本市場對新力控股投資價值的認可。
此前曾寫過新力控股：（2013.HK）或資本認可的地產新貴的報告，此次公司2019年業績爆發也是對過去文章邏輯的一種認證。
如此看來，公司沒有辜負投資者的期許。
一、收入多元化，業績處於爆發期
新力並沒有偏安江西一隅，自2016年起即走出江西，面向全國。
營收及核心淨利潤雙高增長的背後是全繫住宅多元化產品系列的展現，除此之外，公司也開發與住宅物業融合的商業物業，助力升級區域商業，打造打造20分鐘生態生活圈。
地區收入也趨於分散。
若按2019年權益銷售額地區劃分，江西省權益銷售額佔比達54.3%，單一地區比重有所下降，大灣區、華中華西及長三角區域收入比重也顯著提高，公司已從區域房企邁入全國，分散的地區收入有效降低過去依賴江西省單一銷售風險。
資料：新力控股2019年業績公告
除了當期的銷售發生變化外，預示未來發展方向的土地儲備可判斷出公司目前發展方向主要是聚焦四大區域的二線城市。
2019年新增土儲權益面積約為2.76百萬平方米，其中長三角地區佔44%（如合肥、無錫），其次華中華西及其他佔24%（如成都）。
截至2019年全年合同銷售914億元，同比增長28.6%，其中權益銷售額為451億元，同比增長30.1%；
判斷房企的先行標除了合同銷售外，就是合同負債（預收賬款），合同負債表示的是房企未來利潤的深厚。
隨著合同銷售規模的快速增長，新力控股合同負債從2016年的71.19億元上升至2019年的342.31億元。而這部分可以視為是公司未來釋放利潤的保障。
據新力控股披露的經營計劃，公司2020年可售貨值充足，並披露全年全口徑增速將達到20%，高於行業平均。
基於目前降準降息市場基本面，新力控股完成2020年銷售增速目標問題不大。
並且良好的合同負債（預收款）及銷售金額，有望使新力控股2020年營收及利潤繼續保持高速增長。
二、財務分析
判斷房企具備爆發性的同時是否仍具備可持續發展，主要是看公司的規模、盈利水平及債務。
新力控股總資產從2018年的776.07億元增長至2019年的962.23億元，淨資產（含非控股）從2018年的50.6億元增長至2019年148.96的億元，同比增長分別為24.0%、194.4%。
過去的小而美具備業績爆發特點，如今公司資產規模增長的同時兼顧盈利水平高質量提升，實現盈利及規模雙增。
從下圖可以清晰的見到公司的盈利能力不斷改善，尤其是淨利率及股權回報率（ROE）。
雖2019年銷售毛利率出現小幅下降，為29.6%，但總體仍處於高位。更重要的公司2019年期間費用率增速放緩及合理利用杆槓，最終反映於淨利率及股權回報率（ROE）。
從ROE來看，公司權益乘數略減少，看似槓桿變化不大，但實際上公司債務現狀已出現質的改變。
淨負債率是衡量地產公司財務槓桿水平最重要的指標，新力控股的淨負債率2019年已經降至67.0%，其債務風險已大幅降低。
從資產負債結構來看，截止到2019年，公司總債務為265.73億元。其中短期借款約116億元，僅佔總債務結構的44%，賬面現金儲備約165.99億元，現金短期有息負債比達到142.5%。
回顧上市前與上市首份財報，新力控股2019年的現金短期有息負債比相比2016-18年表現出明顯的進步，也就是說，新力控股2019年的貨幣資金足夠償還其對應的有息負債。
總體上看，公司短期償債能力穩健上升。
短期償債能力上升、淨負債率及支付利息減少的主要原因是短債長置的操作以及銀行貸款起了關鍵作用。
眾所周知銀行利息相比信託、資管要低，在整個負債結構方面，2019年新力控股的銀行貸款佔債務比重為57%。至此公司2019年加權平均債務成本為9.2%，較2018年較少0.1個百分點。
另外新力控股通過多元化的融資方式進一步優化債務結構。
早在2018年的非公開發行公司債之際就獲得聯合評級給予主體評級AA+，上市後不久，公司發行2.8億美元優先票據等舉措既拓寬了公司融資渠道，降低了融資成本，又能短債長置，實現以“時間換空間”。
良好的融資能力及廣闊的融資渠道，對執行力強且處於高速發展階段新力控股而言如虎添翼。
三、結語
這一次年報開啟了公司釋放利潤的序幕。
自2016年以來，規模快速擴張的新力控股帶來的是業績也不斷創新高。2019年新力控股扣非歸母核心淨利潤同比更是增長了485.2%，增速是行業內屈指可數的佼佼者，由於結算原因，2010-2021年將是公司的爆發期。
充裕且分佈廣泛的土地儲備，穩步上升的盈利水平，大幅改善的債務結構，不管是從定性或定量分析，新力控股都開始變得星光熠熠。
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