近期的熱播劇《安家》
讓廣大網友看到了房產中介這一群體
悲歡喜樂的故事
劇中他們為了賣房
可謂是使出渾身解數
還會為客戶細心準備各種小驚喜
簡直驚（套）喜（路）不要太多
但在現實生活中
如果花了大價錢買的房子
出問題了怎麼辦？
來來來
就好好跟小夥伴們嘮嘮
案件回顧
此前，張某夫婦貸款購買了昆明某小區內的一套商鋪。
《商品房購銷合同》上寫明，該房屋套內建築面積19.6平方米，單價為每平方米21920.56元，總金額429643元。且合同約定，採用按套內建築面積計價銷售的，套內建築面積與產權登記面積中的套內建築面積的誤差比絕對值在3%以內（含3%）時，按產權登記面積中的套內建築面積計算購房價款。合同約定的套內建築面積與產權登記面積中的套內建築面積的誤差比絕對值超出3%時，雙方同意按第2種方式處理，即合同約定的單價不變，房價款總金額按產權登記面積中的套內建築面積計算。
於是，張某夫婦愉快地交錢簽訂購房合同，一邊等待著交房，一邊憧憬著美好的未來。
直到交房時，張某夫婦請昆明某測繪公司測繪，發現所購房屋的套內面積只有12.58平方米。於是張三夫婦向昆明市呈貢區人民法院提出訴訟，要求繼續履行購房合同，返還誤差絕對值在3%以內的購房款12889.3元，並雙倍返還誤差絕對值超過3%部分的購房款281986元及多承擔的銀行貸款利息。
法院判決
最終，法院判決：1、房地產開發商返還張某三夫婦該商鋪套內建築面積誤差比在3%以內（含3%）部分的房價款12889.3元。
2、房地產開發商雙倍返還張三夫婦該商鋪套內建築面積誤差比超過3%部分的房價款281986元。
3、房地產開發商返還張三夫婦該商鋪套內建築面積誤差比在3%以內（含3%）部分的房價款的利息。
目前，該案判決已生效。
在購買商品房時
基本上都是簽訂格式合同
一旦發生糾紛
爭議的焦點就是格式條款的認定問題
那麼
如何認定是否為格式合同和格式條款？
對格式條款的理解發生爭議時
又按照什麼原則處理？
No.1
格式合同和格式條款的認定
什麼是格式合同？
格式合同也稱定式合同、標準合同、附從合同。在一般的概念中，格式合同指全部由格式條款組成的合同。《中華人民共和國合同法》第三十九條第二款規定：“格式條款是當事人為重複使用而預先擬訂並在訂立合同時未與對方協商的條款”。
《中華人民共和國合同法》第四十一條規定：對格式條款的理解發生爭議的，應當按照通常理解予以解釋。對格式條款有兩種以上解釋的，應當作出不利於提供格式條款一方的解釋。格式條款和非格式條款不一致的，應當採用非格式條款。
此案中《商品房銷售合同》是開發商結合相關行政管理要求，為了重複使用而預先擬定的合同，可以認定為格式合同。
儘管張某夫婦與開發商簽訂的《商品房購銷合同》中，就面積誤差的處理部分有協商，不宜直接認定為格式條款，可對於誤差比絕對值超出3%時的處理約定給了兩個選項，看起來像是進行了選擇，但有可能僅是列明選擇，不經協商統一選擇其中一個，這樣的條款也可以認定為格式條款。
No.2
格式條款解釋的認定
交房後發現房屋實際套內建築面積與商品房買賣合同約定的面積不符，且合同中又沒有明確約定，怎麼辦？
根據《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十四條規定：“出賣人交付使用的房屋套內建築面積或者建築面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：（一）面積誤差比絕對值在３％以內（含３％），按照合同約定的價格據實結算，買受人請求解除合同的，不予支持；（二）面積誤差比絕對值超出３％，買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應予支持。買受人同意繼續履行合同，房屋實際面積大於合同約定面積的，面積誤差比在３％以內（含３％）部分的房價款由買受人按照約定的價格補足，面積誤差比超出３％部分的房價款由出賣人承擔，所有權歸買受人；房屋實際面積小於合同約定面積的，面積誤差比在３％以內（含３％）部分的房價款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過３％部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。”
本案中，張某夫婦與開發商簽訂的《商品房購銷合同》中，對於誤差比絕對值超出3%時的處理約定有兩個選項：一個是“乙方有權提出退房，甲方必須在乙方提出退房要求之日起X天內將已付款退還給乙方，已發生的交易相關稅費由甲方承擔”；另一個是“本合同條款第四條第一項約定的單價不變，房價款總金額按產權登記面積中的套內建築面積計算，合同繼續履行”。並未明確不予補償或賠償，即應當認定為“沒有約定”。
因此，張某夫婦有權要求雙倍賠償和返還部分房價款的利息。
隨著經濟的高速發展
商品房銷售糾紛也在逐漸增多
畢竟房子對於大家來說
是家
是具有特殊意義的存在
希望大家今後買房時
可以少一些煩惱
多一些滿意
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