許家印：“要用最大的決心、最大的力度，一定要把負債降下來。”
3月的最後一天，恆大發布2019年度業績，並拋出“高增長、控規模、降負債”的新戰略。
業績會當天，這九個字被醒目地掛在背景板上。
主席臺上，許家印坐在中間，左右兩邊分別是恆大首席財務官潘大榮、總裁夏海鈞。
“增、控、降”，這是整場業績發佈會的主基調，也是這三位管理層在答投資者和媒體問時，反覆強調的重點。
這被認為是有“劃時代意義”的新戰略，三年後再造一個“新恆大”。
“高增長”就是要實現銷售高速增長，今年要實現銷售8000億，到2022年要實現銷售1萬億；
“控規模”就是要嚴控土地儲備規模，實現土儲負增長，未來三年每年要降低3000萬平方米左右，到2022年降低到2億平方米左右；
而“降負債”就是要把有息負債每年平均下降1500億，到2022年要把總負債降到4000億以下。
先來看看2019年恆大的整體業績：
期內，實現合約銷售額6011億元，同比增長9%；核心利潤408.2億元，同比下降48%；資產負債率77.9%，同比增加4.2個百分點；淨負債率159.3%，同比增加7.4個百分點；現金餘額2287.7億元，同比增長12%。
偏高的負債率一直是恆大難以迴避的話題。“一增、一控、一降”，這個巨人瘦身的計劃能成功嗎？背後的邏輯是什麼？
1如何“增”？強銷售+高土儲
增”是恆大“三字決”新戰略的基本前提。
正如許家印在業績會上所言：“只有實現銷售額大增，才有更充足的回款，才有更加充足的現金流，才能大幅降低負債率。”
年報顯示，恆大2019年銷售6011億。按照3年衝萬億的小目標，3年內必須實現4000億的大增幅，這對公司的銷售能力、貨量都提出了更高要求。
恆大銷售能力這一點，估計都不會質疑，“恆房通”畢竟開創了全民營銷的先河。
而今年2月開啟的“網上銷售”，更被視作“顛覆性革命”，幫恆大實現了一季度業績“開門紅”：銷售額1465億大增23%，銷售回款1133億大增55%，行業排名第一。
夏海鈞更是霸氣直言，這是恆大有史以來，公司一季度銷售及回款的最高歷史紀錄。
另一方面，龐大的土儲，也是恆大敢於大力降負債的重要底氣。
年報顯示，截至目前，恆大擁有2.93億平米土地儲備，今年總可售面積達1.32億平方米，可售貨值達1.27萬億。
在管理層看來，這不僅為業績的高增長準備了足夠的彈藥，還為企業嚴控支出提供了空間。
2如何“控”？土儲負增長、5年不投其他產業
“控”是恆大“三字決”的重要保障。如果銷售高增長，但投資不收緊，依然“進得多、出得多”，“降負債”也就無從談起。
新戰略要求恆大有嚴格的拿地紅線：未來三年，每年土地儲備要降低3000萬平方米左右，到2022年降低到2億平方米左右。
這樣實現負增長，既不會沉澱太多資金，又能確保公司的持續發展。
但這背後，還需要強大的成本控制能力。管理層表示，恆大將通過實施統一規劃、統一招標、統一配送的標準化運營模式，大幅降低營銷、管理、財務三大費用。
此外，在多元產業方面，也要收緊投資。許家印說，5年內不再投資其他任何產業。
通過嚴控土儲、審慎投資，收緊大部分業務的資本性支出，這有望為恆大降負債保證充足的現金流。
3如何“降”？一增一減，負債年均降1500億
在恆大新戰略中，“降”是核心，也是“增”、“控”兩環節的根本落腳點。
年報數據顯示，報告期內，恆大資產負債率77.9%，同比增加4.2個百分點；淨負債率159.3%，同比增加7.4個百分點。
按照恆大的規劃，有息負債每年平均下降1500億，到2022年要把總負債降到4000億以下。
但許家印對這“高難度”目標的完成，顯得信心十足。
他在現場算了筆賬，“18年、19年，恆大銷售回款每年維持在4500億左右，如果今年實現銷售8000億，回款按7000億計算，就會增加2500億的銷售回款。同時，恆大今年減少土地儲備3000萬平方米，就等於減少600億的支出。這樣一增一減，就一定能實現今年有息負債下降1500億的目標。”
眼下，雖然降負債、保利潤是恆大的核心要務，但管理層在現場多次強調，目前恆大利潤率仍保持在房企前三。
在市場洪流中，企業經營猶如逆水行舟。特別是在疫情疊加下，如何看待2020年地產走勢？
對此許家印說，“房住不炒”不會變，房子已經逐步從金融屬性過渡到使用屬性。
2020年流動性會增加，但需求也會增加。同時，房產成交量不會下降，房價不會大漲、更不會下降。
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