文｜曾律师
图｜摄图网
房地产，是很多人让资产增值的投资产品，虽然这些年房地产市场没有前些年上火爆，如果选择得当的话，也是个不错的投资方式。但买房子里有很多的说道，如果你不知道，你投资的风险系数就会增加，多少血和泪的教训让投机炒房的人们不但拿不到房，最终钱也要不回来，所以在买房屋的过程中，要严格把控法律风险，才能在混乱的投资市场，让自己的财产保值、增值。
大家经常买房的人，都听说过开发商需要五证俱全，不知道的小伙伴这会先恶补一下，五证是指，《建筑用地规划许可证》、《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程开工许可证》、《商品房预售许可证》，如果五证不全，会影响你购房合同的效力。有些网友可能会问，是五证缺一不可啊，还是说如果少哪个才会影响合同效力呢。在商品房买卖合同司法解释中，是这么规定的，缺少商品房屋预售许可证的情况下，签订的房屋买卖合同是无效的。
那为什么仅就预售许可证规定了无效的情形呢。这需要从房地产开发公司办理五证的流程说起，这五个证的办理是有先后顺序的，并不是像开发商说的一起办，如果开发商说一起办的话，那就是在骗你，在办理过程中，最先办理的是建设用地规划许可证，然后是土地使用权证，第三是建设工程规划许可，第四是开工许可，最后，当建设工程达到一定的比例后，才可以办理商品房屋预售许可证，而且在办理时，每个证都需要有前一个证的前提下，才可以办理下一个证，所以“五证”是按顺序办下来的，并不是像开发商所说的正在一起办理。这回我们就明白了，为什么法律仅规定没有预售许签订的合同会无效吧。
那么没有预售许可证的情况下，合同会无效，但开发商也是要返还购房款的，大部分人都这么认为，没有房子还能要回钱啊，前些年，无良的开发商，因为房屋价格暴涨，故意违约，要求确认房屋买卖合同无效，像这种情况下，开发商很愿意将钱返还给你，甚至还主动给予补偿，因为他在暴涨的房价中已经将给你的违约金挣回来了。
我们在实践中遇到过一些真实案例，因为没有预售许可证，而与房地产开发商签订的房屋买卖合同被认定无效，后开发商也因资不抵债，无可供执行的财产，最终导致购房者，钱房两空的结果，今天就与大家分享一个真实案例，让大家更直观的理解，没有预售许可的风险有多大。
案例：李女士在某开发公司开发的楼盘，购买了一处房产，当时因为开发商自称因为“五证”不全，正在办理过程中，现在只内部认购，不对外销售，李女士信以为真，便交付购房全款，并签订的商品买卖合同，当时李女士认为，开发商给出的理由比较合理，即使有什么问题，自己也可以要回购房款。李女士等了几个月，多次给销售顾问打电话，问五证是否办理下来几个了，得到的答复永远是快了，马上就办完了。
李女士一直等待，最终等到的结果是，该开公司的楼盘，已被法院查封，后来经了解得知，某开发公司因为拖欠施工方工程款项，以及银行的贷款，已被起诉到法院，该开发公司老板失联了，开发公司仅有的财产就是施工一半的烂尾工程。最终李女士没执行到任何财产。
在本案中，李女士购买房屋时，房屋开发公司并未取得商品房预售许可，根据最高人民法院商品房买卖合同司法解释的相关规定，签订的合同属于无效合同，也就是说双方并未完成房屋的物权变更，并不享有该房屋的物权，该房屋仍属于开发公司所有，自己仅享有向开发公司主张返还购房款的债权，所以施工方及银行已起诉并将房屋查封，李女士无权阻止法院的查封。
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