在執行實務中，有這樣一種情況，執行法院在執行被執行人房屋時，因他人己對該房屋進行了商品房預售合同登記備案，房地產登記部門要求執行法院在協助執行通知上註明註銷他人的商品房預售合同登記備案，否則不予協助。理由是，因他人己對該房屋進行了商品房預售合同登記備案，具有對抗效力，故要註銷他人的商品房預售合同登記備案後，方可協助辦理房屋產權過戶手續。為此，執行法院在向房地產登記部門發出協助執行通知時，在協助執行通知上，要求房地產登記部門協助註銷他人的商品房預售合同登記備案。商品房預售合同登記備案的購房者不服該協助執行的內容，提出執行異議。這一異議，引發出一個值得思考的問題――商品房預售合同登記備案是否等同於物權法規定的預告登記，是否產生登記請求權的物權效力，可否對抗人民法院的執行。
【案情簡介】
一、審判情況
2006年12月20日，B與一房產開發商（以下簡稱開發商）簽訂一份《商品房預售合同》，約定由B向開發商購買該開發商預售的一個商鋪，該商鋪總價款為300萬元。同年12月22日，B向開發商支付30萬元，雙方辦理了商品房預售合同登記備案，同年12月24日，B向開發商支付265萬元，開發商出具《收據》：收到B支付商鋪購房款300萬元。同年12月25日，B與開發商就上述300萬元又簽訂《借款合同》，約定開發商向B借款300萬元，借款期限為二個月，若開發商未能按時還款，雙方須另商定還款時間，開發商須每月支付資金佔用費15萬元給B，若開發商未按時還款，又不按月支付資金佔用費，B即用300萬元購買上述商鋪，該商鋪只用作借款合同的抵押物，開發商還清借款後，B要協助辦理註銷房屋預售登記備案。
2008年6月25日，C與開發商簽訂《商品房預售合同》一份，約定C以總價款1523.2萬元購買上述商鋪。當日，開發商出具一份《收據》，收到C支付的購買上述商鋪的價款1523.2萬元，並將該商鋪交付給C使用。2009年4月28日，C與D簽訂《房屋租賃合同》，約定C將上述商鋪出租給D用於經營大酒樓，租期五年，月租金10萬元。該酒樓裝修後於2009年10月28日開業營業。2013年4月18日，B向D發出《租金催收函》，主張涉案商鋪是其向商鋪開發商購買的物業，已在房地產交易中心進行了商品房預售合同登記備案，要求D繳納幾年來的租金，否則收回商鋪。次日，B又向開發商發出《告知函》，提出開發商沒有依約支付資金佔用費也沒有歸還借款，要求開發商儘快辦理上述商鋪的產權手續並交付使用。4月20日，開發商覆函，稱無能力歸還借款和支付資金佔用費，原300萬元借款自動轉為購房款，其將盡快辦理房產手續並交付B使用。
C於2013年6月27日以開發商和B為被告向法院提起訴訟，主張被告開發商與B簽訂的《商品房預售合同》名為商品房預售合同，實為借款抵押合同，該合同是無效的，且兩被告間的借款合同已終止，商品房預售合同不再履行；其本人與被告開發商所簽訂的《商品房預售合同》合法有效，其已付清全部價款，且從2008年7月以來一直佔有使用該商鋪。為此請求：確認兩被告簽訂的《商品房預售合同》無效；確認其與被告開發商簽訂的《商品房預售合同》合法有效，開發商協助其辦理商鋪土地使用權變更和房屋所有權登記手續。
法院審理認為，開發商與B、C分別簽訂的《商品房預售合同》均為合法有效的合同，因B簽訂的商品房預售合同在先並辦理了商品房預售合同登記備案手續，B對涉案房屋的請求權享有物權的效力，B請求開發商履行合同，並按合同約定協助辦理涉案商鋪的房地產權屬證和交付房屋請求成立。C關於確認其與開發商簽訂的商品房預售合同有效的訴訟請求成立，但關於請求開發商協助其辦理涉案商鋪土地使用權變更和房屋所有權登記手續的訴訟請求不成立。據此，於2015年4月23日作出民事判決：一、C和開發商簽訂的《商品房預售合同》合法有效；二、B和開發商簽訂的《商品房預售合同》合法有效；三、開發商在判決生效之日起三十日內將涉案商鋪交付給B使用，在完善上述房產初始登記後三十日內將該房地產的權屬權證辦理至B名下；四、駁回C的其他訴訟請求。
C不服一審判決，提起上訴。二審法院審理認為，開發商就同一商鋪分別與B、C簽訂《商品房預售合同》，均為有效合同，B未支付合同約定的購房款而沒有實際履行合同，而C已依約支付完畢購房款，開發商已依約將涉案商鋪交付給C使用。雖然B與開發商在簽訂《商品房預售合同》後辦理了商品房預售合同登記備案，但商品房預售合同登記備案屬我國住房和城鄉建設部《城市商品房預售管理辦法》第十條規定的行政管理範疇的制度，並未賦予當事人因合同而取得的債權以優先和對抗效力，即商品房預售合同登記備案並不產生登記請求權的物權效力，與物權立法中的不動產預告登記制度存在本質區別。《中華人民共和國物權法》第二十條規定的不動產預告登記是為保全一項以將來發生不動產物權變動為目的的請求權的不動產登記，經預告登記的債權對以變動同一標的物物權為目的而成立在後的債權具有了類似於物權的優先性和排他性。一審法院認定B因辦理了商品房預售合同登記備案而對訟爭商鋪享有的請求權具有物權效力錯誤，應予糾正。由於B與開發商簽訂的《商品房預售合同》尚未實際履行，辦理的商品房預售合同登記備案也不產生物權效力，即使B與開發商的《商品房預售合同》簽訂在先，基於C已經就訟爭商鋪支付完全部購房款且已經取得開發商交付並實際佔有使用的前提，C與開發商簽訂的《商品房預售合同》應當優先於B與開發商簽訂的《商品房預售合同》得到履行。據此，作出民事判決：一、維持一審法院民事判決第一、二項；二、撤銷一審法院民事判決第三項；三、開發商在完善涉案商鋪初始登記後三十日內將該房地產的權屬權證辦理至C名下；四、駁回B的其他訴訟請求。
B不服二審法院作出的上述終審民事判決，向最高人民法院提出申訴稱，B在與開發商簽訂《商品房買賣合同》後辦理了商品房買賣合同預售備案登記，C與開發商簽訂《商品房買賣合同》沒有進行商品房買賣合同預售備案登記，沒有物權對抗效力，二審法院將訟爭商鋪判給C適用法律錯誤錯誤，請求再審本案。最高人民法院審查認為，商品房預售合同登記備案是國家對不動產交易的一種行政管理方式，並非《中華人民共和國物權法》第二十條規定的預告登記，原判決認定B與開發商在簽訂《商品房買賣合同》後辦理的商品房買賣合同預售備案登記不產生登記請求權的物權效力，符合法律規定。B向開發商支付的300萬元實為借款，其並未向開發商支付購房款。而C與開發商的《商品房買賣合同》簽訂後，C依約支付了購房款1523.2萬元，開發商將訟爭商鋪交付給了C使用，2009年4月，C將該商鋪等出租給北海市XX公司。參照《最高人民法院關於審理建築物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第一條第二款“基於與建設單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經合法佔有建築物專有部分，但尚未依法辦理所有權登記的人，可以認定為物權法第六章所稱的業主。”和《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十一條“對房屋的轉移佔有，視為房屋的交付使用。房屋的毀損、滅失的風險，在交付使用前由出賣人承擔，交付使用後由買賣人承擔”等規定，佔有的推定效力決定了佔有事實具有一定意義上符合物權法規範性要求的公示效力。C對訟爭商鋪的佔有行為就是在公示其對於商鋪的權利主張，且這種佔有具有公開性、排他性和持續性特點。基於C已就論爭商鋪支付完全部購房款且已經開發商交付並實際佔有使用的事實，原判決認定C與開發商簽訂的《商品房買賣合同》應當優先於B與開發商簽訂的《商品房買賣合同》得到履行並無不當。故B有關原判決適用法律錯誤，論爭商鋪應歸B所有的主張，本院亦不予支持。於2016年8月19日作出（2016）最高法民申1234號民事裁定，駁回B的再審申請。
二、執XX及執XX異議情況
本案終審判決生效後，C於2016年2月22日向一審法院申請執行，請求強制開發商履行終審判決確定的義務。執行法院於2016年4月20日，向房地產交易中心送達協助執行通知書及相關民事判決書，要求該中心協助執行以下事項：一、註銷開發商商鋪原預購商品房購買人為B的商品房預售合同登記備案，並將該商鋪商品房預售合同登記備案號登記到C名下。二、被執行人開發商在完善上述商鋪初始登記後三十日內將該房地產的權屬權證辦理至C名下。執行法院要求房地產交易中心協助執行事項中的第一項所根據的是應房地產登記部門的要求註銷他人的商品房預售合同登記備案。
B不服上述協助執行通知書中的第一項，於2016年4月29日向執行法院提出異議，認為上述協助執行通知第一項錯誤地變更了執行依據內容，作為執行依據的民事判決並沒有判決註銷B的商品房預售合同登記備案號，以及將涉案房屋備案至C名下。因此，執行法院要求房地產部門協助辦理商品房預售合同登記備案註銷，變更備案主體不合法。故請求撤銷該協助執行通知第一項。執行法院對異議審查後，請示上級法院。上級法院認為：第一、根據《中華人民共和國城市房地產管理法》第四十五條第二款、《城市商品房預售管理辦法》第十條第—款的規定，商品房預售合同登記備案制度是一種行政管理制度，是政府主管部門行使監管職權、房地產經營企業滿足預售條件履行報備義務接受資格審查的一項行政管理行為，不具備物權公示效力。本案的生效判決主文明確案涉商品房的物權應登記到C名下，因此本案執行標的內容是具有物權公示效力的行為，即條件成就時房地產管理部門為C辦理權屬登記的行為，協助執行通知書的內容也應與之對應。第二、房地產管理部門對B辦理的商品房預售合同登記備案是否需要註銷後才能為C辦理權屬登記，這屬於該職權部門內部工作管理規定範疇，與法院的執行行為並無實質關聯。執行法院於2017年4月21日作出執行裁定，支持C的異議請求。
【專業評析】
商品房預售合同登記備案具有物權的效力，己成為目前商品房購房者普遍認為的觀點，甚至連房地產登記部門、一些法官對商品房預售合同登記備案具有物權的排他效力也予以認可。之所以出現本案爭議，就是在於對商品房預售合同登記備案的效力問題看法不一。一種觀點認為，由於目前地方房地產交易部門只辦理商品房預售合同登記備案，很少辦理不動產預告登記，商品房預售合同登記備案就等於不動產預告登記。一些法官在審理該類案件時，向房地產交易部門諮詢商品房預售合同登記備案效力問題，房地產交易部門回答含糊不清。因此，在判斷商品房預售合同登記備案是否具有物權的排他效力時，出於對已辦理商品房預售合同登記備案購房者的保護，打擊房產商將已辦理了商品房預售合同登記備案的商品房一房二賣，獲取高價利潤的不良行為，往往支持已辦理了商品房預售合同登記備案的購房者的訴請。
筆者認為，雖然對房產商將已辦理了商品房預售合同登記備案的商品房一房二賣，獲取高價利潤的行為不應支持，但保護已辦理了商品房預售合同登記備案的購房者，應有法律依據。
一、商品房預售合同登記備案不能等同不動產預告登記
商品房預售合同登記備案出自住房和城鄉建設部的《城市商品房預售管理辦法》第十條：“商品房預售，開發企業應當與承購人簽訂商品房預售合同。開發企業應當自合同簽訂之日起30日內，向房地產管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理商品房預售合同登記備案手讀”。《中華人民共和從法律性質上，《城市商品房預售管理辦法》是建設部的部門規章，是關於合同登記備案的規定，屬於房地產部門行政管理範疇，其目的在於對房地產開發經營企業的商品房預售行為進行行政管理，其性質只享有合同法上的請求權，該項權利沒有排他的效力，當房產商將購房者已進行商品房預售合同登記備案的商品房一房兩賣時，購房者只能主張房產商違約，請求損害賠償，而無法獲得該房屋。我國《物權法》第二十條第一款規定：“當事人簽訂買賣房屋合同或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記後，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力”。物權法設置預告登記，是為保全一項請求權而進行的不動產登記，是對物權請求權的保護，預告登記的，不是不動產物權，而是目的在於將來發生不動產物權變動的請求權。預告登記的本質特徵是，使被登記的請求權具有物權對抗的效力。預告登記的功能是限制房地產開發商等債務人對房產做其他處分的權利，當房產商將購房者已進行房屋買賣預告登記的商品房一房兩賣時，房產商違背預告登記內容的處分行為，不能發生物權變動的法律效力，從而保護房屋買賣預告登記的購房者。由此可見，合同登記備案不能等同房屋買賣預告登記。
二、主張商品房買賣合同登記備案具有物權效力的觀點缺乏法律依據
有人認為，商品房買賣合同登記備案是目前在商品房買賣中普遍存在的現象，這種現象被視為預告登記，在人民法院向房地產部門發出協助辦理房屋產權過戶手讀時，房地產部門也要求法院寫明撤銷他人的商品房買賣合同登記備案，否則不能協助辦理房屋產權過戶手讀。筆者認為，這是一種錯誤的認識。上文已分析商品房買賣合同登記備案不能等同於房屋買賣預告登記。這是因為兩者的性質不同，法律效力也不同。首先，在性質上，商品房買賣合同登記備案屬於行政管理範疇，不具有對抗效力。在法律效力上，商品房買賣合同登記備案屬於建設部門的規章所規定，該規章不具有強制法的屬性。而預告登記在性質上具有對抗效力。在法律層級上，物權法是法律，而《城市商品房預售管理辦法》只是部門規章。其次，《城市商品房預售管理辦法》只規定開發企業應當自簽訂商品房預售合同之日起30日內，向房地產管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理商品房預售合同登記備案手讀，其沒有職權賦予商品房預售合同登記備案對抗效力。根據物權法定原則，物權法是法律，明確賦予預告登記物權對抗效力，規定未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。最後，到目前為止，沒有法律或司法解釋規定商品房預售合同登記備案具有物權的效力，可以對抗他人的處分。因此，主張商品房預售合同登記備案具有物權效力可以對抗他人的處分的觀點，缺乏法律依據。
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